निर्माण ऋण बढ़ाने के अनुभव?

नमस्ते,

हम एक आर्किटेक्ट के साथ घर बना रहे हैं। घर निर्माण की योजना पूरी तरह से बजट के अनुसार बनाई गई थी जिसमें उचित आरक्षित राशि भी शामिल थी - मूल रूप से सब कुछ बिना किसी समस्या के हो जाएगा - ऐसा हमने सोचा था। हमने एक बड़ी जर्मन बीमा कंपनी से फाइनेंसिंग ली और निर्माण शुरू किया।

शुरुआत ही अच्छी नहीं रही क्योंकि कच्चा निर्माण योजना से लगभग 10000 यूरो अधिक महंगा हो गया। बाद में पता चला कि आर्किटेक्ट ने अपनी गणना में कुछ आंशिक राशियों को पूरी तरह से भूल गया था (जो सूची में थे, लेकिन कुल योग में शामिल नहीं थे) और साथ ही कुछ अन्य अप्रत्यक्ष खर्चों को भी भूल गया था।

इसलिए अब पैसों की कमी हो रही है। वर्तमान में पुनः योजना बनाते समय लागत लगभग 50,000 यूरो अनुमान से अधिक हो गई है। मैं अभी इसे अपनी पूंजी से संभाल सकता हूं, सौर ऊर्जा व्यवस्था आदि को स्थगित / रद्द कर सकता हूं, लेकिन अगर फिर भी कोई काम योजना से अधिक महंगा हुआ तो स्थिति कठिन हो जाएगी।

इसलिए मैं आपसे पूछना चाहता था कि क्या आपकी किसी ने निर्माण फाइनेंसिंग बढ़ाने का अनुभव है (लगभग 30-40 हजार यूरो)? क्या ऐसा आमतौर पर बिना किसी समस्या के होता है? वर्तमान परियोजना के कुल बंधक ऋण की हिस्सेदारी लगभग 60% है - यानी 40% पूंजी।

शुभकामनाएं
रोजर

मैं तुम्हें बिल्कुल भी डराना नहीं चाहता, लेकिन हम भी थोड़ी सी अतिरिक्त धनराशि जुटाना चाह रहे थे, क्योंकि हमारे पास बाहरी परिसर के लिए पैसा पूरी तरह खत्म हो गया था। हम लगभग 20,000€ चाहते थे। हमारी शुरूआती स्थिति आपकी तरह ही थी: 60% स्व-पूंजी, और लगभग 4000€ से अधिक नेट वेतन।

खैर, लेकिन हमने बिना मालिक की अनुमति के हिसाब लगाया। वित्तीय सलाहकार ने हरी झंडी दी, बैंक में पूर्व अनुरोध भी... हरी झंडी। लेकिन इसे मूल्यांकन विभाग ने अस्वीकार कर दिया। लंबे समय तक पूछताछ और एक-दो स्तरों की वृद्धि के बाद, हमें कारण पता चला: तैयार घर, बिना तहखाने के ग्रामीण क्षेत्र में, और ज़मीन का मूल्यांकन वास्तविक भुगतान के आधे से भी कम था। हमारे घर का मूल्य लगभग 100,000€ खरीद मूल्य से कम आंका गया।

हमने दो अन्य बैंकों में कोशिश की, लेकिन वही कारणों से अस्वीकृति मिली। पर वास्तविकता में यह संदिग्ध है। हमारे शहर में केवल 1500 निवासी हैं, लेकिन यहाँ एक किंडरगार्टन, एक हॉफमार्कट, दो बेकर हैं, एक प्राथमिक विद्यालय है, बस नेटवर्क से जुड़ा है और कार से मैं 15-20 मिनट में कर्ल्सरूहे में अपने नियोक्ता के पास पहुंच जाता हूँ। कर्ल्सरूहे के शहर केंद्र से पहुंचने में अधिक समय लगता था।

खैर, कुछ किया नहीं जा सकता, हमने सब कुछ टाल दिया और अब धीरे-धीरे कर रहे हैं... यह भी चलता है।

कभी-कभी आश्चर्य होता है कि बैंक सुरक्षित ऋण क्यों नहीं देतीं। हमें पहले प्रस्ताव में बैंक से 300,000€ मिल सकते थे, लेकिन हमने केवल 250,000€ लिए, क्योंकि खर्चे घर की योजना के दौरान बढ़ गए... जैसे Kfw55 पर अतिरिक्त लागत, एक अतिरिक्त नक्काशी और एक सॉफ्ट वॉटर सिस्टम।

तो यह बैंक और निर्माण क्षेत्र पर निर्भर करता है कि ऐसा सहजता से हो पाता है या नहीं। सामान्यतया मैं कहूँगा: हाँ।

बैंक द्वारा की जाने वाली मूल्यांकन एक असली समस्या है। वहां एक मार्केट एडजस्टमेंट फैक्टर के साथ गणना की जाती है। अच्छे इलाकों (शहर, महानगरीय क्षेत्र) में घर हमेशा उपयोग/बिक्री में अच्छी कीमत प्राप्त करेगा।
अगर अब एक बड़ा और महंगा घर बिल्कुल दूर-दराज़ इलाके में है, तो शायद कुछ शौक़ीन इसे उच्च मूल्य पर खरीदेंगे। लेकिन सामान्य खरीदार दो बार सोचेगा कि वह कितना भुगतान करे। अगर उस पर तैयार मकान भी है, तो यह और भी मुश्किल हो जाता है, क्योंकि 70 और 80 के दशक के घरों की खराब छवि अभी भी कई लोगों के दिमाग में बनी हुई है।
मेरे पास सालों पहले ग्राहक थे, जिनके पास नीडरराइन (सतही ग्रामीण क्षेत्र) में एक शानदार घर था, जो निर्माण के कुछ वर्षों बाद बिक्री पर लगभग 1/3 मूल्य घटा चुका था।

इसलिए आपके लिए यह महत्वपूर्ण है कि बैंक (या बीमा कंपनी) मूल्यांकन में क्या करती है।

वाहााहाहा 3 दिन... यह कुछ भी नहीं है। हमारे बैंक को हमेशा लगभग 3 सप्ताह लगते थे, जब तक प्रतिक्रिया दी जाती थी।

अरे, ऐसा तो सामान्य है?

दरअसल दुःखद है, है न? यह नहीं है कि एक मकान बनाने वाले के तौर पर फैसले लेने को नहीं मिलता ..

शुभकामनाएं
Roger