Le diable est dans les détails - Partie 1

Chers maîtres d’ouvrage et futurs maîtres d’ouvrage,

je souhaite profiter d’une question posée par un utilisateur pour attirer votre attention sur les subtilités – ou plutôt sur les possibles subtilités – dans la rédaction des contrats. Dans le cas concret, il a été communiqué aux maîtres d’ouvrage lors de la planification que le sol fini du rez-de-chaussée devait se situer au moins à 35 cm au-dessus du terrain afin d’éviter d’éventuels dommages dus à l’humidité. Le résultat pourrait être que les utilisateurs doivent accepter des marches vers la maison qu’ils ne souhaitent pas ou supporter des coûts supplémentaires pour une étanchéité contractuellement pas prévue au départ.

C’est un « classique » des surprises lors de la phase de planification ou de construction. En général, un contrat de construction est signé avec une entreprise clé en main – ci-après simplement appelée GU – avant la planification, de sorte que le positionnement en hauteur de la maison n’est pas exactement défini. Dans le contrat, le GU décrit ses conditions sur lesquelles le prix contractuel est basé. Le sujet du positionnement en hauteur est généralement mentionné de manière brève et anodine, par exemple que le sol fini doit se situer 30 cm au-dessus du terrain. Cela paraît logique, nous savons que c’est bien si l’eau s’écoule loin de la maison. Parfois, certains maîtres d’ouvrage pensent compenser cela avec les aménagements extérieurs afin d’avoir une transition aussi plane que possible vers le jardin.

Les résultats du cas décrit au début pourraient être :
- les utilisateurs acceptent des marches vers la maison qu’ils ne souhaitaient pas
- des coûts supplémentaires (avenant) sont engendrés pour une étanchéité non prévue contractuellement
- les maîtres d’ouvrage remblayent le terrain une fois la construction terminée au point que la différence de hauteur décrite comme condition par le GU n’est plus respectée – si des dommages dus à l’humidité surviennent alors, les maîtres d’ouvrage sont responsables.
Aucun de ces résultats n’est satisfaisant, on peut certes reprocher au GU un déficit d’information, mais légalement le GU est bien protégé.

L’exemple décrit ci-dessus n’est qu’un piège parmi bien d’autres que recèlent les formulations apparemment anodines des contrats de construction et de leurs descriptifs. Plus difficile à évaluer que les petites lignes est cependant ce qui n’est pas écrit.

Veuillez excuser que, en tant qu’accompagnateur professionnel de chantier, je plaide pour une consultation externe spécialisée avant la signature du contrat. Le plus gros potentiel d’économies en dépenses et en tracas se trouve toutefois dans la phase précédant le contrat.

Bonjour baucoach,

Veuillez excuser que, en tant qu’accompagnateur de chantier professionnel, je plaide pour un conseil technique externe avant la signature du contrat. Le plus grand potentiel d’économies de dépenses et de soucis se trouve cependant dans la phase précédant le contrat.

Je ne peux que souscrire/confirmer cela !

Malheureusement, il est plus facile de « faire passer un chameau par le chas d’une aiguille », car d’après mon expérience, il n’est pas aussi simple de distinguer de manière absolue en noir et blanc ou même en mauvais BU/GU/BT et pauvre maître d’ouvrage. Il est difficile pour de nombreux maîtres d’ouvrage de comprendre que la vérification/l’évaluation de leurs documents de construction leur épargne de l’argent et des ennuis – sans parler des mesures « externes » d’accompagnement de chantier. Les moyens qu’ils doivent engager pour l’une ou l’autre, voire idéalement les deux mesures, vont à l’encontre de leur confiance en leurs propres capacités. Le fait qu’une décision en faveur d’un BU/GU/BT soit, dans la grande majorité des cas, prise sur base du chiffre le plus bas en bas à droite, mérite d’être mentionné en passant.

Il y a 14 jours, j’étais invité à un salon dans la région de la Rhénanie ; à côté de mon hôte, une représentation de la Verbraucherzentrale NRW tenait son stand. Comme toujours lors des salons, il y a des temps morts et j’en ai profité pour entretenir notamment mes contacts avec la représentation locale de la Verbraucherzentrale et un maître d’artisanat régional. Un des sujets de discussion était la pratique des attestations erronées relatives à l’ordonnance sur l’économie d’énergie ainsi que les écarts entre les BB signés par les maîtres d’ouvrage et la réalisation/exécution réelle au cours des travaux. J’ai été surpris quand j’ai constaté que certains « trucs » étaient désormais mis en œuvre par des prestataires que je croyais jusqu’ici sérieux. Si, pour moi, « vieux routier » dans ce métier, cela coupe la parole – comment un profane sans soutien professionnel peut-il reconnaître les pièges ?

Mon espoir actuel repose sur les tribunaux et les juges ; récemment, davantage de jugements favorables aux prestataires ont de nouveau été prononcés. D’une part parce que les maîtres d’ouvrage ne doivent plus pouvoir réduire arbitrairement les paiements, d’autre part parce qu’ils doivent mieux remplir leur obligation de collaboration. Les années à venir seront peut-être non seulement intéressantes dans les domaines des énergies renouvelables/nouveaux matériaux de construction, mais aussi dans un changement de mentalité du côté des maîtres d’ouvrage.

Cordialement

Lorsqu'on reçoit le contrat d'entreprise.,....... à qui peut-on s'adresser pour faire vérifier rapidement la description des travaux et le contrat. Comment reconnaître ses compétences. Peut-on convenir du silence ? Je dis juste : petite ville,... tout le monde connaît tout le monde.

Bonjour,

Si l’on reçoit le contrat d’entreprise,... à qui peut-on s’adresser pour faire vérifier rapidement la description des travaux et le contrat ? Comment reconnaître sa compétence ? Peut-on convenir de la confidentialité ? Je dis juste : petite ville,... tout le monde connaît tout le monde.

Personne n’a l’intention de vendre tes données ; en tout cas personne qui travaille sérieusement !

Tu peux notamment charger tout avocat de ta confiance spécialisé en droit de la construction, les associations de consommateurs, des experts indépendants ou des conseils en bâtiment comme le nôtre. Il est toujours important de considérer les documents dans leur ensemble et que la personne qui les examine ait suffisamment d’expérience dans le domaine de la construction. Peu importe pour qui tu décides finalement, cet argent est toujours bien investi !

Cordialement

Bonjour Baumensch,

un contrat de construction ou un cahier des charges ainsi que d’autres offres pour des prestations de construction devraient être examinés par une tierce personne – c’est-à-dire quelqu’un qui n’a aucun lien économique avec le prestataire. Bien entendu, la compétence technique doit également être démontrée. Une preuve de compétence peut par exemple être une qualification appropriée, par ex. un ingénieur en construction avec de l’expérience dans le bâtiment, un architecte ou autre. Il est important de distinguer entre un conseil juridique – pour cela seuls les juristes sont compétents – et un conseil technique / professionnel, comme évoqué dans ce contexte. Bien sûr, la qualification à elle seule ne garantit pas un conseil correct.

Le problème que nous décrivons ne concerne pas seulement le domaine technique de la construction, comme certains « Baufuchs » peuvent l’offrir, il s’agit surtout de reconnaître les subtilités dans la rédaction du contrat – ici, seule une expérience dans la lecture et l’évaluation des documents contractuels est demandée.

Lorsqu’il s’agit de vérifier les documents contractuels, cela ne doit pas forcément être fait par un conseiller local – beaucoup de choses se font de toute façon par mail et téléphone. Lors d’un suivi de chantier, il est néanmoins judicieux de trouver un conseiller proche, selon le degré de contrôle souhaité.

La confidentialité peut bien entendu être convenue. Cela fait aussi partie de la clarification de l’étendue du conseil. Souvent, il en va ainsi que les maîtres d’ouvrage ont d’abord un bon feeling vis-à-vis du prestataire et ne veulent pas entacher cette bonne relation par une supervision externe – cela ressemble à un manque de confiance. Cela est compréhensible mais en même temps risqué. Car avec un investissement aussi élevé, on ne doit pas se fier uniquement à la bonne impression initiale. J’ai fait l’expérience que des entreprises de construction sérieuses n’ont aucun problème quand il est clair que les maîtres d’ouvrage souhaitent simplement une sécurité supplémentaire.

Si néanmoins quelqu’un souhaite un conseil discret et que le conseiller doit rester en arrière-plan, il est aussi pratique que les maîtres d’ouvrage reçoivent une liste de contrôle très concrète du conseiller après l’évaluation des offres. Avec cette liste de contrôle ou de questions, les maîtres d’ouvrage peuvent alors demander des informations précises à leurs prestataires. D’où très important : faire remettre les documents et ne rien signer immédiatement.

En principe, il s’agit que les maîtres d’ouvrage décident aussi « au feeling », l’accompagnement au chantier doit vérifier et évaluer les offres de manière sobre et purement pratique – comme un contrepoids purement rationnel. Prendre en considération le fait de ne pas gâcher l’ambiance avec le conseiller client d’un fournisseur de maison est totalement déplacé. Au final, il s’agit uniquement d’une construction aussi fluide et sans défaut que possible, dans le cadre des coûts prévus.

Il reste un phénomène que l’on ose pas vraiment faire appel à un soutien technique pour la construction d’une maison – pourtant, on va bien chez le médecin ou l’avocat quand des questions et problèmes apparaissent.

Merci pour cela, c’est vraiment un sacré message.
Nous sommes actuellement en attente,
début novembre, la planification et les coûts devraient être fixés,
puis on passera aux détails.
Semaine réussie !!
Et encore merci......