Sécuriser le terrain maintenant et construire dans 4-5 ans ?

Salut à tous,

dans notre ville natale, les espaces constructibles en centre-ville sont actuellement comblés et nous avons regardé pas mal de choses aujourd’hui et trouvé 2-3 « morceaux choisis ».
L’homme au service d’urbanisme était très sympathique, il nous a donné les coordonnées et d’autres informations comme les plans d’aménagement.
Pour un terrain, j’ai directement contacté quelqu’un, pour 1020 m², le prix demandé est de 170 €/m², ce qui est élevé. Selon BORIS, ce serait seulement 110-140 €/m² dans les environs, mais le marché est complètement fou depuis un certain temps.
L’étude de sols serait incluse, la fondation qui vendait voulait de toute façon la faire réaliser.

Si j’ajoute les frais annexes, on arrive vite à 187 k€ pour le terrain. Ça nous plomberait en ce moment, car nous n’avons que 60 k€ de fonds propres.
Notre idée serait peut-être d’acheter le terrain maintenant et de le rembourser assez rapidement en 4-5 ans. Je reçois chaque été un bonus lié à la performance qui se situe entre 15 et 30 k€. De plus, nous avons actuellement un taux d’épargne de 1000 € par mois que nous mettrions bien sûr dans le remboursement. Selon le service d’urbanisme et la fondation, il n’y a pas d’obligation immédiate de construire dessus.

En calculant prudemment, nous aurions fini de rembourser au bout de 5 ans et utiliserions alors le terrain pour financer la construction de la maison.

Avant de nous lancer dans quelque chose qui n’a pas de sens, je voulais demander ici des avis.

Pour être honnête, nous en avons assez de visiter la 50e maison qui a) est trop chère et b) ne correspond pas à nos attentes. Le marché de la maison est complètement fou, il y a 4 mois, nous avions trouvé quelque chose de convenable, étions d’accord de vive voix et avons été surenchéris avec 20 k€ en liquide ajoutés sur la table...

Bonjour, apparemment tu gagnes bien ta vie. Qu’est-ce qui t’empêche de commencer la construction de la maison assez rapidement ? Les prix des maisons et les taux d’intérêt ne vont pas baisser.

En calculant prudemment, nous aurions terminé après 5 ans et utiliserions alors le terrain pour financer la construction de la maison.

C'est possible. Mais on peut aussi commencer plus tôt. Le terrain n'a pas besoin d'être libre de charges pour être considéré comme capital propre. Il faut cependant clarifier le type de financement ; éventuellement, un financement à court terme résiliable a du sens (même si les conditions ne sont pas optimales ou variables), afin de ne pas compromettre le "bon" financement de la maison.

Nous avons maintenant consulté 3 banques et reçu environ 6 avis différents.
Le terrain est malheureusement déjà vendu, mais la fondation a joué cartes ouvertes en disant qu’elle préfère vendre à quelqu’un qui construit rapidement. Nous voudrions malgré tout poursuivre le projet :

La Banque a dit : Pas de problème, nous fixons sur 10 ans avec un remboursement anticipé de 5 %. Nos souhaits n’ont pas été du tout pris en compte, bon, c’était la Postbank, je ne m’attendais pas à autre chose au vu de l’attitude du monsieur. Il voulait aussi beaucoup plus nous vendre des immeubles collectifs que son collègue agent immobilier dans le bureau d’à côté.
La Banque b dit : Nous faisons un crédit actualisé trimestriellement, remboursement anticipé autant que vous voulez. Le risque de taux est pour nous, le crédit peut être transformé à tout moment en crédit à long terme (minimum 5 ans), mais alors seulement 5 % de remboursement anticipé. C’était l’approche qui semblait la meilleure, il nous a aussi conseillé de payer pendant 2-3 ans, de faire autant de remboursements anticipés que possible puis de construire la maison.
La Banque c : Au départ ce n’était pas leur standard (banque directe), mais la conseillère était très sympathique, a tout de même réussi à l’intégrer dans son interface Java et a dit qu’elle construirait directement une maison dessus et la financerait. Elle a dit qu’elle ne finance rien sur moins de 5 ans, mais qu’elle appliquerait alors une forte commission de clôture, de sorte que les remboursements anticipés économisés soient considérés comme indemnité de remboursement anticipé. Cette indemnité serait relativement chère après 2-3 ans, mais il pourrait y avoir encore une marge de négociation si ça devient concret, a-t-elle précisé.

Je voulais juste noter cela à titre d’information, au cas où d’autres chercheraient sur ces sujets ou problèmes.

Toutes les trois réactions sont des réactions courantes. La vérité pratique se situe quelque part entre la proposition 2 et 3, en fonction de votre appétit et de votre tolérance au risque.

La variante 3 est : Sûre - rigide.
La variante 2 est : Flexible - risquée.

Pour le grand public, il convient de noter que les deux variantes sont possibles et doivent être examinées individuellement.