Maison en tant qu'investissement en capital : approche des revenus locatifs calculés pour les constructions neuves ?

Je souhaite construire un immeuble neuf en tant qu’investissement locatif exclusivement pour la location. Le financement devrait et pourra être entièrement refinancé par les revenus locatifs.

Quelqu’un sait-il ou a-t-il de l’expérience sur la façon dont les banques prennent en compte les revenus locatifs calculés pour le financement ? Y a-t-il des décotes de risque par rapport aux revenus salariés ?

L’emplacement de la propriété serait la banlieue immédiate de Berlin. Donc location complète assurée et aucun risque politique concernant un éventuel plafonnement des loyers ou autre.

Merci beaucoup pour vos réponses

Ziegenhals

Quelqu'un sait-il ou a-t-il de l'expérience sur la façon dont les banques prennent en compte les loyers calculés pour le financement ? Y a-t-il des décotes de risque par rapport aux revenus salariés ?

En général, 80 % du loyer hors charges est pris en compte comme revenu. 20 % correspondent aux frais de gestion. Cela augmente donc vos revenus et, par conséquent, la charge forfaitaire de subsistance de l'autre côté.

Donc location complète sûre et aucun risque politique en ce qui concerne un éventuel plafonnement des loyers ou autre chose.

LOL et ROFL
As-tu déjà regardé le programme des Verts (plafonnement le plus brutal depuis l’époque nazie ou la RDA – le loyer de référence serait déterminé à partir des 20 dernières années, ce qui conduirait pour beaucoup à une réduction légale des loyers) ? Ou celui des Rouges avec leur plafonnement national des loyers ? Attends les élections et on en reparlera.

Je souhaite construire un bâtiment neuf comme investissement uniquement destiné à la location.

Quel type de bien immobilier ?

Merci pour ta réponse. Le loyer hors charges serait donc pour la banque le loyer actuellement réalisable sur le marché ? Ou bien des forfaits (comme l’indice des loyers, qui n’existe toutefois pas sur ce site) sont-ils plutôt appliqués ? La décote de 20 % prend alors en compte le risque de vacance locative et les coûts d’entretien calculés ?

Le bien serait seulement une maison jumelée. Je sais, ce n’est pas optimal pour la location. Mais on ne peut pas faire plus sur le terrain. Et cela dort là depuis des années avec une valeur d’environ une demi-millions sans aucun coût foncier. Je préfère donc le construire. Et j’ai déjà réalisé une autre maison jumelée à louer. Le projet génère un cash-flow positif dès le premier jour. La demande de financement a cependant été faite à l’époque sur la base de mes revenus et non pas sur des revenus locatifs calculés.

Le loyer net serait alors pour la banque le loyer réalisable actuellement sur le marché ?

Oui.

La décote de 20 % prend-elle en compte le risque de perte de loyer et les frais d'entretien calculés ?

Oui. Et d'autres frais de gestion non imputables. Il peut aussi y avoir une gestion incluse, par exemple.

Mais on ne peut pas faire plus sur le terrain. Et il est resté là depuis des années avec une valeur de maintenant 'une demi-millione' sans aucun droit foncier. Je préfère donc le construire.

Je propose encore deux possibilités. Vendre le terrain et investir dans un immeuble collectif d'occasion. Ou bien transformer le terrain en droit emphytéotique. Rester propriétaire et générer chaque année un rendement sûr sans aucun risque. L’investissement en capital est alors nul.