Financement de la construction de maison réaliste ? Expériences ?

Bonjour à tous,

je suis vraiment reconnaissant qu’il existe ce forum, que je parcours volontiers le soir depuis quelques semaines !

Nous avions en fait prévu de construire notre maison dans 1 à 2 ans, mais quelques conditions ont changé au début de cette année et ont mis un peu plus tôt en route notre projet.

Sobrement, nous avons vite dû constater qu’en 2024, les prix dont on parle sont ceux dont mon moi plus jeune n’aurait jamais même rêvé. Les bas prix d’entreprises comme Allkauf Haus sur Immoscout et autres nous avaient mis la puce à l’oreille et après d’autres recherches dans divers forums, nous sommes rapidement revenus sur terre. J’ai dû par exemple apprendre ce qu’est une "maison à rénover" (Ausbauhaus) etc. Bon, c’est simplement comme ça.

Actuellement, nous avons quelques terrains que nous avons en vue, par exemple un terrain de 600 m² à 136 000 € (+ frais annexes, pas de commission d’agent). Et voilà que l’incertitude commence : nous devrions être plus précis dans notre planification financière, et j’ai encore du mal à estimer la partie maison de manière assez fiable. Comment procéder au mieux ? Avant d’aller à la banque, ne devrions-nous pas déjà savoir combien coûte "environ" la maison ? Mais pour cela, ne faut-il pas d’abord parler à une entreprise de construction...? Pouvons-nous aller chez des constructeurs avec nos idées vagues et sans terrain définitif ?

Pour la maison, nous *rêvons* d’environ 130-140 m², construction massive, 5 pièces incluant une chambre d’amis/bureau, et nos demandes particulières sont en fait "seulement" un WC invité avec douche, une installation photovoltaïque et KNX.

D’après mes estimations à partir de différentes sources, j’arrive à au moins 400 000 € pour la maison sans extras, la photovoltaïque jusqu’à 30 000 €, et l’installation KNX jusqu’à 20 000 €, puis il y a les frais annexes - forfaitairement 15 % du prix de la maison, donc 60 000 € ? Et il faut évidemment aussi prévoir une marge de sécurité.

Avec des calculateurs de crédits en ligne, j’obtiens les chiffres suivants :
- Projet de construction 450 000 €
- Frais annexes de construction 60 000 €
- Terrain 136 000 €
- Frais annexes du terrain 6 000 € (notaire et registre foncier uniquement, car la taxe foncière est annulée)
- Apport personnel actuel 70 000 €
soit un montant de prêt de : 582 000 €
- ce qui correspond à un BLA de 99 % (582 k€ / (450 k€ + 136 k€)), est-ce correct ?

Cela donne, avec une fixation du taux d’intérêt sur 10 ans et un amortissement de 2 %, des crédits avec une mensualité d’environ 2 700 €, ce qui est malheureusement un peu plus élevé que les 40 % du revenu net.

Notre projet est-il réaliste ? Ci-joint le questionnaire du post épinglé.

Nous sommes reconnaissants pour tous vos conseils !

Questionnaire :

Informations générales sur vous :
* Qui êtes-vous ?
* Couple marié
* Quel âge avez-vous ?
* 32 et 25 ans
* Avez-vous des enfants ?
* Non
* Envisagez-vous des enfants ?
* Oui, dans 2-3 ans
* Quelle est votre profession ?
* Informatique
* Commerce de détail
* Êtes-vous salariés, indépendants, retraités, au foyer, etc. ?
* Salariés
* Combien d’heures travaillez-vous ?
* 40 et 30

Situation des revenus et du patrimoine :
* Quels sont vos revenus (bruts/nets) ?
* Net : 5200 € + 1300 €
* Quel capital propre possédez-vous ?
* 70 000 € (prévu d’atteindre 100 000 € d’ici la fin de l’année)
* Quelle part de ce capital propre voulez-vous investir dans le projet maison ?
* 90 %, donc 90 000 €

Situation des dépenses :

Coûts liés au logement :
* Loyer actuel charges comprises
* 1600 € "charges comprises" est une blague… nous ne chauffons même pas vraiment l’hiver, sinon nous perdrions encore plus d’argent
* Électricité
* 90 €
* Téléphone, Internet, mobile
* 45 €+15 €+15 €

Coûts de mobilité :
* Crédit auto (ou épargne pour une nouvelle voiture)
* 300 €
* Assurance
* 70 €
* Carburant
* 100 €
* Autres
* 90 € stationnement auto à la maison

Coûts d’assurance :
* Assurance maladie privée (également complémentaire, indemnités journalières, etc.)
* 25 €
* Assurance responsabilité civile (y compris animaux)
* 4 €
* Assurance habitation
* 7 €
* Assurance protection juridique
* 35 €

Coûts de la vie courante :
* Alimentation
* 400 €
* Restaurants
* 50 €
* Soins/produits d’hygiène
* 25 €
* Vêtements
* 50 €
* TV/vidéo/audio/CD/DVD
* 20 € déjà payés ?
* Autres
* 200 € (abonnements, streaming, logiciels, serveur, ...)

Épargne :
* Vacances
* 250 €
* Maison
* 2000 € (constitution du capital propre)
* Loisirs/cadeaux
* 150 €+150 €
* Autres
* 250 € fonds de secours
* 200 € nouveaux achats/réparations d’appareils électroménagers

Total revenus et dépenses :
* Revenus totaux
* 6500 €
* Dépenses totales
* 6141 €
* Solde
* 359 €
* Dont somme loyer hors charges et épargnes éventuellement renonçables (ex. épargne pour la maison)

Nous n’avons pas encore plus de détails pour les autres questions.

- ce qui correspond à un BLA de 99 % (582K€/(450K€+136K€)), c'est correct ?

Non. Coûts de la maison (coûts de construction + coûts annexes) plus le terrain plus les aménagements extérieurs moins 10 % forfaitaires sur le tout = valeur de prêt.

À quoi ressemble la mensualité avec une fixation du taux d'intérêt sur 20 ans ? À première vue, cela ne semble ni impossible ni très facile, avec éventuellement un peu de renoncement la mensualité devrait être supportable. Mais je réfléchirais vraiment à la durée de la fixation du taux d'intérêt et au montant du capital restant dû après cela.

Avec une mensualité de 2 700 hors charges et provision pour entretien, vous dépenseriez environ 50 % de vos revenus uniquement pour la maison. Comment comptez-vous supporter cette mensualité si l’un de vous prend un congé parental ?

Merci beaucoup pour vos réponses !

D'accord, donc quelque chose avec 582T/((450T+60T+136T+10T)*0.9) et ça ne s'améliore pas beaucoup non plus. Malheureusement, nous faisons aussi partie des gens qui ont commencé à épargner sérieusement trop tard.

Ça tourne autour de 2800€ par mois pour une période de 20 ans avec un taux fixe et un reste dû entre 220T€ et 250T€. Comment dois-je évaluer cela ? En général, une augmentation des taux est plutôt à prévoir (bien sûr, personne n’a de boule de cristal), mais réalistement, je dois aussi compter sur le fait que le salaire ne restera pas au même niveau. Donc, je regarde en quelque sorte un prêt avec des chiffres estimés « dans 20 ans » et je vois combien de temps durerait le prêt suivant ? Désolé pour ces questions de débutant...

C’est en tout cas un bon point...

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Mes autres réflexions jusqu’à présent : Cela a déjà beaucoup aidé de tout écrire ici et de repenser à certains points. Actuellement, les chiffres provoquent plutôt des maux de ventre que de l’enthousiasme. Il n’y a probablement que deux solutions : revoir ses attentes à la baisse ou attendre et continuer à épargner.

Cher ,
peux-tu, pour une meilleure compréhension, ajouter ce qui (de manière générale) a mis le projet en marche et vous a incités à réfléchir très sérieusement à un projet de construction déjà jusqu’à 2 ans plus tôt ? S’il n’y a rien d’urgent, il serait sans doute judicieux de continuer à constituer des fonds propres, puisque vous avez un revenu élevé.
Autre question : le loyer charges comprises me semble très élevé par rapport aux prix du terrain envisagé. Le terrain se situe-t-il nettement plus loin que votre appartement ?

Ce qui ne peut certainement pas nuire, c’est un entretien à distance, sans engagement, avec un des grands fournisseurs du marché pour les comparateurs de financement. Cela ne vous coûte rien et ne vous engage à rien non plus. Bien sûr, ils veulent en cas de doute faciliter un financement et vont sans doute plutôt le conseiller, mais vous pouvez en avoir conscience pour vous.
Les employés locaux de ces sociétés connaissent cependant le marché, peuvent un peu estimer les prix des terrains et vous donner aussi une estimation indicative du montant maximal pour votre projet de construction.
Bonne chance et cordialement