Modèle de financement pour l'agrandissement d'une grange/entrepôt

Mon intuition d'emblée :
Fondamentalement, le modèle d'épargne logement représente probablement la variante oldschool de la sécurité. C'est assez important pour ma femme – plus important que pour moi. Personnellement, j'ai encore un problème avec cela. Je ne rembourse pas un seul centime pendant 15 ans et je paie assidûment des intérêts. Ensuite, on me garantit un taux d'intérêt de 2,5 % sur les théoriques 68 000 € restants.

Je comprends vaguement cet aspect sécuritaire, mais je pense immédiatement à une protection auto-organisée du premier module sous la forme d'un portefeuille avec une classe d'actifs sûre et un rendement d'au moins 2,5-3 %. Avec le contrat d'épargne logement, je perds de l'argent à cause de l'absence de rendement.

Sinon, les deux modules de financement ne sont pas bon marché, ce qui est dû à la situation avec le terrain en emphytéose.

Je pense que j'ai besoin d'un avis extérieur à ce stade. Merci beaucoup !

Informations générales sur vous :

[*
Quel âge avez-vous ? 35 et 34 ans, mariés
[*]Avez-vous des enfants ? un enfant de 2 ans
[*]D’autres enfants prévus ? aucun autre enfant prévu
[*]Que faites-vous professionnellement ? Conseil et enseignante fonctionnaire
[*]Combien d’heures travaillez-vous ? 100 % et 60 %


Situation des revenus et du patrimoine :



[*]Quels sont vos revenus (bruts/nets) ? Revenu du ménage 7 100 € nets
[*]Combien percevez-vous d’allocations familiales ? 255 €
[*]Autres prestations (allocation parentale, indemnités maladie, etc.) ? Non
[*]Combien de fonds propres souhaitez-vous investir dans le projet maison ? 35 000 € déjà payés. Le bien immobilier de base est estimé à 140 000 €


Situation des dépenses :
Les dépenses déjà incluses dans d’autres postes peuvent bien sûr être omises. Cette liste n’est pas exhaustive et peut être étendue ou résumée à volonté. Veuillez indiquer tous les coûts mensuellement, même s’ils ne surviennent qu’annuellement !

Frais de logement :



[*]Loyer actuel charges comprises : 1 100 €
[*]Électricité : 100 €
[*]Gaz, eau, eaux usées, ordures, nettoyage des rues : inclus dans le loyer
[*]Téléphone, internet, mobile, streaming : 100 € pour tout le ménage
[*]1 300 €


Frais de mobilité :



[*]Crédit auto (ou épargne pour nouvelle voiture) : 2 véhicules entièrement remboursés. Pas encore de mensualité d’épargne, mais ce serait pertinent.
[*]Assurance : 72 €
[*]Taxes : 37 € pour les deux véhicules
[*]Carburant : 250 €
[*]360 €


Frais d’assurance :



[*]Assurance santé privée (y compris complémentaire, assurance indemnités journalières, etc.) : 385 € pour femme et enfant
[*]Assurance responsabilité civile (y compris animaux) : 14 €
[*]Assurance mobilier : 4,50 €
[*]Assurance protection juridique : 22 €
[*]425 €


Frais de subsistance :



[*]Alimentation : 650 €
[*]Frais de restaurant : 50 €
[*]Soins / droguerie : 200 €
[*]Animaux domestiques (nourriture, vétérinaire, médicaments, coûts d’écurie) : 20 €
[*]Frais de garderie / école (et cantine) : 512 €
[*]1 432 €


Épargne :



[*]Provision ménage, voiture, vacances, portefeuille junior : 300 €



Autres dépenses :



[*]Notre modèle de compte est basé sur un compte commun central pour salaires et famille. En fin de mois, le solde restant, déduit d’une réserve, est transféré en argent de poche sur nos comptes privés respectifs. Depuis ces comptes, nous gérons nos provisions privées, la retraite et toutes les petites choses que l'on souhaite s'offrir avec l’argent de poche, sans avoir à se justifier :D


Total des revenus et dépenses :



[*]Revenus totaux : 7 100 €
[*]Dépenses totales : 3 817 €
[*]Solde : 3 283 €
[*]Dont montant du loyer hors charges et épargne facultative (p.ex. mensualité épargne maison) : 1 100 €



Informations générales sur le bien immobilier :

Il s'agit d'une rénovation d’une surface de stockage / grange actuellement vide, dans un complexe de bâtiments plus grand. Le terrain est un terrain en emphytéose déjà divisé pour former la nouvelle unité d’habitation.
Puisqu’il s’agit d’un bâtiment non résidentiel, nous devons procéder à un changement d’usage via une demande de permis de construire déjà approuvée. Cela signifie malheureusement que nous ne bénéficions d’aucune subvention connue pour les rénovations énergétiques ou autres. Comme on dit : là où il n’y a pas de chauffage, on ne peut pas financer son remplacement.

Coûts de construction ou d'achat :



[*]Coûts de construction (y compris architecte, ingénieur structure) : 410 000 € incluant cuisine, raccordements maison, frais annexes, etc.


Détail des coûts :



[*]Coût total : 410 000 €
[*]Fonds propres déductibles : 35 000 €
[*]Apport en travail personnel : 52 000 €
[*]Montant du financement : 323 000 €


Informations nécessaires sur le crédit :
(pour plusieurs modules, indiquer pour tous, pour plusieurs variantes, bien différencier) :

Module 1 :


[*]Montant du crédit : 100 000 €
[*]Type de crédit : Prêt sans remboursement
[*]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) : 4,24 %
[*]Durée fixe du taux : 15 ans
[*]Capital restant dû à la fin de la période de taux : 100 000 €
[*]Taux initial de remboursement : -
[*]Mensualité : 353,33 €
[*]Pour prêts préliminaires, intermédiaires ou d’attente avec contrats d’épargne logement, merci d’indiquer les détails du contrat : (montant épargne logement, taux d’intérêt du capital, taux minimum d’épargne, montant minimum à épargner, épargne prévue, primes Riester, date prévue d’attribution, mensualité ultérieure, taux du crédit, etc.)
[LIST]
[*]Montant épargne logement : 100 000 €
[*]Rendement : 0,01 %
[*]Mensualité épargne : 180 €
[*]Date atteinte pour attribution : 30 000 €
[*]Date d’attribution prévue : 31.08.2040
[*]Capital à l’attribution : 32 400 €
[*]Taux garanti : 2,5 %

Module 2 :

[*]Montant du crédit : 223 000 €
[*]Type de crédit : Prêt amortissable à annuités
[*]Taux d’intérêt (p.a. nominal, sinon effectif) : 4,13 %
[*]Durée du taux fixe : 15 ans
[*]Capital restant dû à la fin de la période de taux : 130 557,33 €
[*]Durée calculée : 27 ans
[*]Taux initial de remboursement : 2 % (modifiable 2 fois jusqu’à 4 %)
[*]Début du remboursement : +1 an
[*]Remboursement anticipé : 5 %
[*]Mensualité : 1 139,16 €

Pouvons-nous un peu organiser cela ?

Vous avez un permis de construire pour la transformation d'une grange en appartement, mais pas encore de financement.

On vous conseille de réaliser plus de 50 000 € de travaux en propre, car vos fonds propres sont trop faibles.

On vous propose un prêt amortissable ainsi qu'une garantie via un contrat d'épargne logement.

Les programmes pour la rénovation énergétique sont exclus en raison d'un manque de chauffage. Qu'en est-il des kfw 124 ou 300 ? Il y a encore d'autres options.

Ai-je oublié quelque chose ?

Combien de fonds propres voulez-vous investir dans le projet maison ? 35 000 € déjà versés. Le bien immobilier principal est estimé à 140 000 €

Que signifie cela ?

Je ne suis pas très favorable aux contrats d'épargne logement. Cela complique le prêt. De plus, comme tu l'as déjà constaté, il manque la durée de remboursement.

Fondamentalement, le modèle de prêt épargne-logement représente sans doute la variante de sécurité à l’ancienne.

Oldschool est aussi simplement un prêt amortissable avec une fixation du taux d’intérêt correspondante sur une longue période. Il présente même plusieurs avantages (presque toujours).

Comme il s'agit d'un bâtiment non résidentiel, nous devons, via une demande de permis de construire déjà approuvée, procéder à un changement d’usage. Cela implique malheureusement aussi qu’aucune subvention connue pour les rénovations énergétiques ou autres ne s’applique pour nous.

Cela devrait cependant fonctionner avec le programme normal de construction neuve de la KfW (297 ou 300).

Explique un peu la situation. Est-ce une maison (partie d’un ensemble plus grand ?), un appartement, une copropriété d'un immeuble ou comment dois-je imaginer cela ? Que signifie « la maison est déjà financée à hauteur de 140k » ou « déjà 35k versés en acompte » ?

Fondamentalement, a) les taux d’intérêt sont mauvais (ce n’est pas dû au droit de superficie, mais certainement à d’autres facteurs (j’imagine l’évaluation de l’objet)), et b) les variantes de contrat épargne-logement sont presque toujours mauvaises.
- Qui vous a proposé ce modèle ?
- As-tu déjà calculé quels coûts tu auras pendant toute la durée jusqu’au remboursement complet (y compris les frais de dossier du contrat épargne-logement, intérêts, etc.) ?
- Quelles sont les conditions du prêt amortissable ?
- Quel est le taux d’amortissement du prêt épargne-logement ?

Comme tu ne donnes pas toutes les infos concernant le prêt épargne-logement, il est difficile de calculer. Mais juste comme indication : si tu prends les 180 € d’épargne comme amortissement sur les 100k, tu aurais payé au bout de 15 ans seulement 50,8k d’intérêts (contre 63,6k pour la variante prêts amortissables), mais il resterait encore 54,8k de capital dû. Tu pourrais alors calculer, par exemple, quel effet aurait une fixation du taux sur 20 ans ou comment le taux de refinancement pourrait évoluer.
Si le taux après 15 ans restait identique et que la mensualité restait à peu près la même (560 €), tu serais remboursé en 10 ans supplémentaires (soit un total de 25 ans). Tu aurais alors payé 63,3k d’intérêts en 25 ans.
Oups, le prêt amortissable sur 100k avec 4,24% produit en 15 ans (sic !) déjà 63,6k d’intérêts. Plus les intérêts encore dus pendant la phase de remboursement du prêt épargne-logement (si celui-ci court 10 ans, cela rajoute encore 9k d’intérêts, soit en tout 72,6k plus les frais de dossier).
Pour arriver à la même charge d’intérêts, tu pourrais contracter dans 15 ans un prêt amortissable alternatif avec un taux d’intérêt légèrement supérieur à 7%.
La question est donc pour toi celle de la « sécurité » – crois-tu en un retour de taux aussi élevés ? La seule sécurité que je peux te donner avec ce montage, c’est que la banque/le prêteur épargne-logement va certainement bien gagner de l’argent avec toi.

J’espère avoir pu, avec cet exemple, un peu étayer mon aversion, qui dure depuis 30 ans, envers les variantes épargne-logement...

Merci beaucoup pour votre contribution. Je vais essayer d’apporter un peu plus de clarté.

Vous avez un permis de construire pour la transformation d’une grange en appartement, mais pas encore de financement.
On vous conseille de réaliser des travaux propres pour plus de 50 000 €, car votre apport personnel est trop faible.
On vous propose un prêt amortissable ainsi qu’une garantie via un contrat d’épargne-logement.

Les programmes pour la rénovation énergétique sont exclus faute de chauffage. Qu’en est-il du kfw 124 ou 300 ? Il y a encore plus d’options.

Nous voulons réaliser les 50 000 € de travaux propres, car les compétences en chauffage-sanitaire dans la famille le permettent très bien. Avec l’apport prévu et la valeur du bien avant le projet, le taux d’endettement me semble assez solide.

Le KFW 124 est envisageable et, actuellement, avec une fixation de taux de 10 ans, il est environ 0,3 % plus avantageux. Y a-t-il d’autres avantages à répartir le financement avec le KFW pour cette économie ?
Le KFW 300 (revenu trop élevé) ou d’autres KFW pour construction neuve échouent à cause de la classe d’efficacité énergétique trop élevée. Nous ne pouvons pas l’atteindre dans notre projet.

Explique un peu la situation. Est-ce une maison (partie d’un ensemble immobilier plus grand ?) un appartement, une copropriété pour une maison ou comment dois-je l’imaginer ? Que signifie : « la maison est déjà endettée pour 140k » ou « déjà versé 35k » ?

La maison fait partie d’une ancienne ferme laitière, elle est donc assez grande et longue. Il existe déjà 2 unités d’habitation (famille). Une nouvelle unité a été créée par un certificat d’indivisibilité et un règlement de copropriété afin de poser une base. L’unité d’habitation est indépendante selon ce certificat, mais sera probablement considérée comme une sorte d’appartement en copropriété. La transformation est considérée comme une construction neuve au sens du code de l’urbanisme. En principe, nous avons 4 murs et un toit (non chauffé) et nous transformons en espace habitable chauffé.

- Qui vous a proposé ce modèle ?
- Avez-vous déjà calculé les coûts pendant la durée jusqu’au remboursement complet (frais de souscription du contrat d’épargne-logement, intérêts, etc.) ?
- Quelles sont les conditions pour le prêt amortissable ?
- Quel est le montant de l’amortissement pour le prêt d’épargne-logement ?

- L’offre vient d’une LBS (probablement sans surprise)
- J’obtiens les chiffres suivants :
-> Prêt épargne-logement 15 ans : 62 000 €
-> Remboursement avec même mensualité et 2,5 % : 14 000 €

-> Prêt amortissable 15 ans : 120 000 €
-> Remboursement avec même mensualité et 4 % : 48 000 €
__________
244 000 € intérêts + frais de souscription 1 600 €

- La mensualité du contrat d’épargne-logement est de 180 €, ce qui mène à environ 32 800 € après 15 ans.

En calculant un prêt amortissable avec 4,3 % (exemple) sur 20 ans de fixation de taux (pour la sécurité) et une mensualité et durée totales similaires, j’arrive à environ 202 000 € d’intérêts.

Merci jusqu’ici. Le sujet du contrat d’épargne-logement est vraiment complexe et j’avais besoin d’un déclencheur pour rendre les résultats comparables.

Merci beaucoup jusqu’ici. Le sujet des contrats d’épargne-logement est vraiment complexe et j’avais besoin d’un point de départ pour pouvoir comparer les résultats.

Ce n’est pas le cas, on ne veut tout simplement pas se l’avouer : l’épargne-logement ne rapporte quasiment jamais.

Pour expliquer cette affirmation radicale, il faut examiner quatre scénarios – et seulement dans l’un d’eux l’épargne-logement peut valoir la peine.

Scénario 1 : Investissement seulement dans environ 10 ans, épargner d’abord des fonds propres.
Cela ne vaut pas la peine, car : le rendement des fonds propres est quasiment toujours bien inférieur à l’inflation et il existe de meilleures formes d’investissement. (Perte de rendement par rapport à de meilleures formes d’investissement.)

Scénario 2 : Contrat d’épargne-logement comme remplacement ou complément à un prêt amortissable à échéances constantes. (C’est le cas ici.)
Cela ne vaut pas la peine, car : ici (comme l’a déjà montré) une bombe de chiffres est lancée, qui après calcul engendre pourtant une charge d’intérêts nettement plus élevée.
La raison en est que dans un prêt amortissable à échéances constantes, la charge d’intérêts diminue avec le remboursement, ce qui permet de rembourser progressivement plus et payer moins d’intérêts. Cela fait défaut pendant la phase d’épargne du contrat d’épargne-logement.

Scénario 3 : Pour bénéficier des aides publiques, on vous présente un contrat d’épargne-logement Riester.
Cela ne vaut pas la peine, car : compte de promotion du logement avec remboursements fiscaux à la retraite (c’est tellement mauvais que le logement Riester se démode de lui-même. En plus, il manque de flexibilité ultérieure dans l’utilisation du bien immobilier.)

Scénario 4 : Investissement seulement dans environ 10 ans, épargner d’abord des fonds propres, et durant cette période il y a une forte augmentation des taux d’intérêt immobiliers.
Cela peut valoir la peine, si : l’augmentation des taux d’intérêt immobiliers est suffisamment massive. L’augmentation des dernières années n’est pas encore suffisante. Il faut ici compenser les coûts d’opportunité (perte de rendement par rapport à de meilleures formes d’investissement), et si le contrat d’épargne-logement est déjà éligible à l’attribution, on peut réellement faire un profit.

On voit cependant ici que le scénario 4 est assez complexe et dépend en principe de la chance (les taux d’intérêt immobiliers doivent fortement augmenter pour compenser la perte de rendement).

Nous avons récemment eu un autre fil de discussion sur le sujet des contrats d’épargne-logement, où le demandeur constatait aussi : Étrange, je paie avec un prêt amortissable à échéances constantes un montant mensuel plus bas malgré des taux plus élevés et je termine beaucoup plus tôt. Et là, le demandeur a même dû inclure un crédit à la consommation avec des taux plutôt élevés.

Il y a des situations où la banque ne finance pas le projet sans [Bausparer]. Mais on peut bien sûr aussi chercher une autre banque ou se poser la question de savoir si l'on ne se surcharge pas avec le projet.