Bonjour chers maîtres d’ouvrage !
Actuellement, nous n’avons aucune expérience concernant l’entreprise demandée, mais nous souhaitons néanmoins donner quelques recommandations générales aux particuliers.
Si vous n’avez
pas encore signé de contrats, vous devriez prendre en compte ce qui suit.
Si vous avez déjà signé, faites attention aux points qui suivent ensuite.
Ce qu’il faut considérer avant la signature du contrat
Notre recommandation de procéder à une vérification des entreprises envisageables est une règle d’or que tout futur maître d’ouvrage doit absolument respecter avant de signer un contrat. Procédez de la manière suivante :
[*]1. Faites vérifier l’entreprise avant la signature du contrat.
[*]2. Si la vérification est concluante, cherchez ensuite sur Internet d’éventuelles informations négatives, afin de vous faire une idée plus complète. Vous pouvez par exemple consulter notre forum " ".
[*]3. Gardez à l’esprit que les soi-disant références ne le sont en réalité pas, car personne ne diffuserait non plus d’informations négatives. Les références ne sont donc qu’une formalité et ne sont que rarement utiles.
[*]4. Faites vérifier les contrats avant signature par un avocat pour objections juridiques et par un expert en construction, qui est un as du droit des contrats de construction, pour examiner les contenus contractuels, avantages et inconvénients pour le maître d’ouvrage.
[*]5. Vérifiez avant la signature du contrat les contrats de construction contenant comme clause contractuelle une soi-disant confirmation de financement demandée par l’entrepreneur, afin de vérifier qu’il ne s’agit pas en réalité d’une déclaration de cession cachée. Normalement, une copie de la lettre de la banque, un bref écrit adressé au maître d’ouvrage précisant que le financement est assuré, suffit à l’entrepreneur. Si l’entreprise insiste pour sa propre exigence, acceptez cela uniquement si en contrepartie une garantie d’exécution couvrant l’intégralité du montant du contrat est fournie. N’oubliez pas que tout doit se faire en contrepartie et par notaire.
[*]6. Le plan de paiement doit être correct ! Après l’achèvement de la structure brute, de l’enduit ou du revêtement, de la toiture, des fenêtres, des portes de terrasse et d’entrée, y compris les coûts de planification, la somme payée jusqu’alors ne devrait pas dépasser 60 % de la valeur du contrat.
Important : excluez contractuellement tout paiement avant que vous ne puissiez justifier que la demande de permis de construire a été déposée (attestation de réception par l’administration). De plus, le premier versement ne doit pas dépasser 3 %. Le second versement doit correspondre à la « fin du radier / de la dalle ». Ici aussi, le montant des versements ne doit pas dépasser 7 % pour la dalle et 10 % pour la semelle du sous-sol.
Veuillez garder à l’esprit que les banques ne vérifient pas cela et n’en sont pas responsables.
[*]7. Ne vous laissez pas éblouir par des choses destinées à vous convaincre de signer. Elles sont certes agréables à regarder, mais servent en général seulement d’artifice.
Faites attention à ce qui suit à ce sujet :
- Contrôle DEKRA / TÜV (souvent discutable, mais souvent exigé par les banques pour les subventions)
- Assurance garantie décennale
- Confirmation écrite de l’achèvement des travaux par l’entreprise (inutile, l’entreprise le fait déjà par contrat)
- Le chef de chantier est désigné (mais il est aussi payé par l’entreprise, n’oubliez pas que chacun protège ses propres intérêts)
- Expert pour les réception des travaux
[*]8. Les cadeaux et concessions des entreprises ne visent qu’à vous persuader de signer. Rappelez-vous toujours qu’un bon entrepreneur fait des offres équitables et ne donne jamais rien gratuitement. En général, il négociera uniquement une remise en pourcentage avec vous.
[*]9. Veillez à n’avoir qu’un seul partenaire contractuel responsable. Si on vous propose juste une coordination et que vous deviez conclure les contrats directement avec les entreprises exécutantes ou un entrepreneur général (EG), il sera difficile de rendre responsable ce donneur de licence qui vous fait cette proposition.
Le plus souvent, vous restez avec les problèmes liés à l’EG et vous perdez la partie.
En général, ces entreprises sous-traitantes sont titulaires d’une licence et doivent reverser une part non négligeable à leur donneur de licence pour la prestation contractuelle conclue avec vous. Il est plus économique de rechercher vous-même les entreprises, de demander des offres, puis de faire appel séparément à un architecte pour la planification et à un ingénieur pour la direction des travaux. Ces deux derniers sont également responsables des prestations fournies. Un donneur de licence ne le fait pas.
Ce sont quelques-uns des éléments fondamentaux qu’un futur maître d’ouvrage devrait considérer. OHG ou non, cela n’a pas d’importance. Et face aux offres trop belles pour être vraies, il faut être doublement vigilant.
Si vous avez déjà signé et/ou que la construction doit commencer ou est déjà en cours, les risques peuvent être réduits comme suit :
a. Faites particulièrement attention aux plans de paiement, qui permettent souvent un paiement excessif, car les banques les vérifient rarement. Cela peut rapidement entraîner une violation de l’« obligation de préserver la valeur vis-à-vis du prêt hypothécaire ».
b. Trouvez un « superviseur de chantier INDÉPENDANT » compétent, qui vous assistera techniquement et concrètement, car sinon les réceptions de chantier se transformeront vite en simples visites. Souvenez-vous que le chef de chantier de l’entreprise engagée est le plus proche de ses intérêts et ne vous aidera pas à cet égard.
c. Sachez qu’en cas de non-respect des délais par l’entreprise engagée, de retard dans les travaux ou de défauts, une correspondance écrite juridiquement contraignante et conforme aux formes est nécessaire pour éviter de se retrouver dans l’impasse. Les e-mails n’ont aucune validité ici, seuls les courriers officiels, envoyés en « recommandé avec accusé de réception » et « lettre recommandée avec avis de réception » sont valables.
d. Les accords oraux ne servent à rien ! Faites toujours confirmer tout par écrit. Si les confirmations ne vous parviennent pas, vous pouvez, comme indiqué précédemment, documenter par écrit ce qui a été convenu « pour la forme » et l’envoyer à l’entreprise engagée.
e. N’oubliez pas d’exiger par écrit la réception de la structure brute, la réception des installations brutes, une pré-réception avant la réception finale des travaux. Vous en avez légalement le droit.
f. Veillez à ce que lors de la réception finale des travaux, non seulement les défauts soient constatés, mais que soient aussi convenus par écrit les remises, les dates de remise en état des défauts et d’autres questions contractuelles finales (par ex. : paiement final, quand ?). Il est important qu’une personne habilitée à signer pour l’entreprise engagée soit présente pour que ces accords puissent faire partie du contrat.
g. Sachez qu’aucune assurance de protection juridique ne couvre les questions relatives aux contrats de construction.
h. Soyez vigilant lors des paiements et respectez toujours les règles fixées par la banque qui finance, car elles ont également une obligation de contrôle. Impliquez les banques.
Voici quelques points à mentionner pour minimiser vos risques.
Pour toute question supplémentaire, nous sommes heureux de vous répondre gratuitement par téléphone.
Cordialement, votre assistance d’urgence pour maîtres d’ouvrage