Expériences avec l'augmentation d'un prêt immobilier ?

Bonjour,

nous construisons avec un architecte. La construction de la maison avait été calculée avec des marges de sécurité appropriées - en principe tout était sans problème - du moins le pensions-nous. Nous avons obtenu un financement auprès d’une grande compagnie d’assurance allemande et avons commencé à construire.

Cela a mal commencé puisque la structure brute a coûté environ 10 000 euros de plus que prévu. Par la suite, il s’est avéré que l’architecte avait complètement oublié certaines sous-totaux dans son calcul (ils figuraient sur la liste, mais n’étaient pas inclus dans le total) et aussi certains frais annexes.

En conséquence, l’argent commence à devenir juste. Nous sommes actuellement en re-planification avec environ 50 000 euros de plus que prévu. Je pourrais encore compenser cela avec des capitaux propres, repousser / supprimer l’installation solaire, mais si un autre corps de métier dépasse le budget, cela deviendra critique.

C’est pourquoi je voulais vous demander quelles expériences vous avez avec l’augmentation d’un financement de construction (environ 30-40 mille euros). Est-ce que cela se passe généralement sans problème ? Le taux d’endettement actuel du projet global est d’environ 60 % - donc 40 % de capitaux propres.

Cordialement
Roger

Je ne veux absolument pas te faire peur, mais nous voulions aussi simplement refinancer un peu, car l’argent pour les aménagements extérieurs nous est complètement passé entre les mains.
Nous voulions environ 20 000 €.
Notre situation de départ était la même que la vôtre : 60 % de capital propre, et un salaire net bien supérieur à 4000 €.

Eh bien, nous avons fait le calcul sans prévoir le pire. Le conseiller financier avait donné le feu vert, même la demande préalable à la banque… feu vert.
Mais cela a été refusé par le service d’évaluation. Après beaucoup de pression et un ou deux niveaux d’escalade, nous avons appris la raison :
Maison préfabriquée, sans sous-sol en zone rurale, et une valeur foncière de référence bien en dessous de la moitié du prix réellement payé.
Notre maison a été évaluée à près de 100 000 € en dessous du prix d’achat.

Nous avons essayé auprès de deux autres banques, mais refusées pour les mêmes données de référence.
Ces données de référence sont pourtant absurdes en réalité. Notre village ne compte que 1500 habitants, mais possède une école maternelle, un marché à la ferme, deux boulangers, une école primaire, une connexion au réseau de bus et en voiture je suis à 15-20 minutes de mon employeur à Karlsruhe. Depuis le centre-ville de Karlsruhe, j’ai souvent mis deux fois plus de temps.

Bon, on ne peut rien y faire, nous avons alors tout reporté et faisons les choses petit à petit…
ça marche aussi.

Parfois, on se demande pourquoi les banques ne prêtent pas un crédit sûr. Dans la première offre, nous aurions pu obtenir 300 000 € de la banque, mais n’avons emprunté que 250 000 €, car les coûts sont apparus au cours de la planification de la maison… donc un supplément pour Kfw55, et encore une avancée de toit supplémentaire et un adoucisseur d’eau.

Cela dépend donc de la banque et de la région de construction, si cela se passe sans problème. En règle générale, je dirais : oui.

L'évaluation par la banque est un véritable problème. Là-bas, on utilise un facteur d'ajustement du marché. Dans de bonnes zones (villes, grandes agglomérations), la maison obtiendra toujours un bon prix lors de la valorisation/en vente.
Mais si une grande et chère maison est située bien loin, il y aura peut-être des amateurs prêts à l'acheter à un prix élevé. L'acheteur moyen réfléchira cependant à deux fois avant de décider combien il paie. Et si c'est une maison préfabriquée, cela devient encore plus difficile, car la mauvaise image des maisons des années 70/80 est toujours dans l'esprit de beaucoup de gens.
Il y a des années, j'ai eu des clients qui avaient une belle maison au Niederrhein (à la campagne) qui, moins d'années après sa construction, avait perdu presque un tiers de sa valeur à la revente.

Pour vous, il s'agit donc de ce que la banque (ou l'assurance) fait dans l'évaluation.

Wahaaahaaa 3 jours... ce n'est rien. Notre banque a toujours mis environ 3 semaines avant de réagir.

Ah, c'est normal ce genre de chose ?

Triste en fait, non ? Ce n'est pas comme si, en tant que constructeur de maison, on n'avait pas de décisions à prendre ..

Cordialement
Roger