Estimation des coûts de rénovation

Salut à tous,

comme pour Altbau1930, on nous a proposé une maison relativement bon marché :

1000 m² de terrain, 190 m² de surface habitable pour ~210 000€

Il faut en fait tout refaire, nous étions hier chez un conseiller financier indépendant qui a trouvé notre estimation correcte. Mais quand je vois certains coûts ici, j’ai un peu peur de me tromper. Les premiers artisans sont passés hier (électricien et petite entreprise de construction pour le cloisonnement, etc.). Nous étions environ 20 % au-dessus des prix oraux avec nos estimations. Des devis devraient arriver rapidement.
Le couvreur, le chauffagiste, le ramoneur et le menuisier interviennent vendredi.
Notre travail personnel serait de reprendre les saignées pour l’électricité et le chauffagiste (au cas où les conduites d’eau chaude sanitaire doivent être neuves).
Le défi est une annexe piscine d’environ 40 m², qui est actuellement utilisée comme atelier grâce à une ossature bois plutôt instable et des planches bon marché. Nous aimerions aménager un salon/salle à manger dans cette pièce.
Pour cela, nous avons prévu 10 000 € dans le budget pour les sols. Le reste du rez-de-chaussée a un sol en bois massif, qui a été rénové il y a 4-5 ans et peut être utilisé tel quel. Les chambres des enfants ont également toutes un parquet vieux de 4-5 ans, seuls le couloir et la cuisine doivent être équipés de nouveaux sols (environ 40 m²).
L’entreprise de construction doit monter au moins 3 murs, mettre hors service l’ancienne cheminée, réaliser des carottages pour une nouvelle cheminée dans le salon/salle à manger et réduire la taille de 2 grandes fenêtres côté jardin (avant c’était un salon/salle à manger de 50 m², nous voulons en faire 3 pièces). Les portes comprennent une nouvelle porte d’entrée pour ~6 500 € et plusieurs portes intérieures simples pour 300 €. Deux salles de bains doivent également être entièrement refaites.

Electricité 15 000 €
Chauffage 20 000 €
Entreprise de construction 15 000 €
Sols 15 000 €
Salles de bains 25 000 €
Pose de papier peint/peinture 5 000 € (matériel uniquement)
Isolation toiture 7 500 €
Portes 10 000 €
Fenêtres 5 000 €

Nos estimations à 117 500 € (nous demanderions 120 000 € à la banque) sont-elles réalistes ou sommes-nous à côté ? Un conseiller énergie pour KFW a aussi été sollicité, nous prendrions environ 35 000 à 40 000 € du KfW151.

Merci beaucoup pour tout retour !

Bonjour Kayser,

Une estimation à distance est toujours un peu difficile, je le constate moi-même ici. Cependant, 210 000 € prix d'achat pour une maison avec un tel besoin de rénovation est assez élevé. Cependant, 1000 m² de terrain, c’est beaucoup, et cela dépend aussi de la région.

Nous avons environ 520 m² de terrain et il est actuellement évalué à 120 €/m², donc la valeur pure du terrain est d’environ 63 000 €. Nous payons au total 100 000 € (donation partielle).

Ton calcul des coûts devrait grossièrement correspondre, cependant je remarque que tu n’as pas inclus ton calcul pour le nouveau conduit de cheminée. Est-ce que ce sera un conduit en acier inoxydable à l’extérieur ? Dans ce cas, il faut compter au moins 5000 € de plus, plus (si souhaité) un poêle à bois environ 5000 € avec installation. Tes 10 000 € pour de nouvelles portes sont aussi assez élevés, ou y a-t-il une porte d’entrée (chère) incluse ?

On devrait également, si cela convient au final, éventuellement inclure une nouvelle cuisine et peut-être divers meubles dans le financement, sauf si on n’en a pas besoin ou si l’argent a été économisé autrement.

Souvent on lit ici : dans les rénovations de bâtiments anciens, il faut compter environ 20 % de plus sur l’estimation des coûts, car il peut toujours y avoir des imprévus lors de la rénovation, ou on peut utiliser cet argent par la suite pour les aménagements extérieurs, si nécessaire.

Chez nous, le poste le plus important est la toiture, car nous ne pouvons pas encore estimer ces coûts actuellement. Dans une semaine et demie, un maître couvreur, qui est aussi conseiller en énergie, vient et ensuite nous aurons une indication de prix. Si nous avons par exemple 50 000 € de coûts uniquement pour la toiture, nous payons en conséquence moins pour la maison, c’est convenu ainsi.

Le couvreur doit aussi nous dire quelle nouvelle fenêtre s’harmonise avec l’isolation future de la toiture : double vitrage ou triple vitrage. Car nous voulons absolument éviter une isolation extérieure et avec le triple vitrage il se peut que la réglementation énergétique impose également une isolation extérieure, parce que les fenêtres sont trop étanches et que l’eau de condensation s’infiltre dans les murs (c’est ce que j’ai compris).

Nous sommes aussi allés voir un conseiller financier indépendant et nous visons une somme totale de 250 000 €. Quand nous aurons le devis du couvreur et le concept énergétique, le conseiller étudiera différents scénarios de financement, aussi avec la banque KfW et les impôts que nous récupérerons plus tard. C’est en tout cas complexe...

Estimation des coûts jusqu’à présent :

- Électricien : 12 000 € (3 étages à 60 m², tous travaux y compris nouveaux tableaux électriques)

- Fenêtres : 11x tailles spéciales partiellement, avec nouveaux volets manuels : 11 000 €

- 2 nouvelles salles de bains (nous renonçons aux baignoires) : 10 000 € avec au moins 50 % de travail personnel (démolition et éventuellement pose de carrelage avec aide professionnelle)

- nouvelles portes intérieures/cadres : 2 000 €

- éventuellement nouvelle conduite d’eau (doit encore être vérifiée) : 4 000 €

- 2 chauffe-eau instantanés neufs, standard nouveau : 1 100 €

- une ouverture murale de 2,50 m de large : 3 000 € incluant poutre en acier

- taxe sur donation : environ 20 000 €

- matériaux pour travaux personnels (cloisons sèches, enduit, laques, papiers peints, petites pièces, lampes, machines/outils, location de ponceuse sols, container déchets) : 8 000 €

- argent de poche pour aides : environ 2 000 €

Cela fait jusqu’ici 73 000 €.

Le reste sera investi, comme mentionné, dans la toiture. Nous voulons faire tout maintenant, dans 5 ou 10 ans, on ne veut pas recommencer quelque part et devoir refinancer.

Nous commençons en tout cas au plus tôt à la fin de l’année les travaux. Durée des travaux estimée par nous de 4 à 6 mois.

Nous avons aussi discuté hier que ce serait mieux d’inclure un architecte qui peut estimer les coûts de rénovation de manière plus réaliste que nous. Cela donne aussi un peu de sécurité. On verra bien.

Ton calcul semble bon. Ce qui ne sonne pas bien, c’est encore le problème avec les fenêtres. Même les nouvelles fenêtres à double vitrage sont étanches. L’humidité se dépose là où le point de rosée est dépassé. Si la valeur d’isolation des fenêtres est moins bonne que celle du mur, c’est généralement d’abord la fenêtre. Sinon, ce peuvent être les murs. Cela dépend toutefois de l’humidité de l’air. Et celle-ci est contrôlée par le comportement de chauffage et de ventilation. En principe, on a cela soi-même sous contrôle. Mais un conseiller en énergie a vraiment du sens et devrait le savoir.

Je suis vraiment curieux de savoir ce que l’expert en énergie en dira !

J’ai d’ailleurs trouvé des valeurs indicatives pour les travaux de cloisons sèches :

- Habiller les plafonds avec du plâtre/VermaCell : environ 60 €/m² complet (ossature/matériel/ouvrier)

- Habiller les pentes de toit avec du plâtre/VermaCell : 40 €/m² complet/comme ci-dessus.

S’ajoutent ensuite la peinture ou le papier peint. On compte ici de 7 à 10 €/m² complet, selon les exigences en matière de matériel/qualité.

Cordialement

Les revêtements de sol manquent encore dans la liste, ou ai-je quelque chose manqué ?

Avant une telle rénovation complète, un état des lieux/une prise de mesures doit toujours être réalisée, lors de laquelle l’état de conservation actuel et l’effort de rénovation sont notés. D’éventuels dommages de construction/pressions d’humidité en font par exemple partie et doivent être corrigés avant d’entreprendre d’autres travaux de rénovation. La prise de mesures et la planification de la rénovation qui s’ensuit avec estimation des coûts sont prises en charge par un architecte.

En cas de rénovation sans cette prestation préalable et sans planification de la rénovation dans le contexte global du bâtiment, il faut s’attendre à des prestations d’artisans non coordonnées, à des dommages de construction non détectés qui ne se révèlent qu’au moment de la transformation et à un travail constructif de bric et de broc. Des erreurs en physique du bâtiment lors de mesures d’isolation ne sont pas non plus exclues. Les entreprises artisanales ne sont pas des planificateurs.

La liste ne comprend pas l’isolation du bâtiment. De nouvelles fenêtres dans un bâtiment des années 30 non isolé peuvent entraîner une formation de condensats sur le côté intérieur froid des murs extérieurs, si la valeur Uw des fenêtres est inférieure à celle des murs. Pour une planification du chauffage, un calcul de charge thermique et un dimensionnement de l’installation sont nécessaires. Ceux-ci doivent bien entendu prendre en compte l’état rénové=isolé, sinon un générateur de chaleur surdimensionné sera installé, qui ne fonctionnera plus de manière économique en cas d’isolation ultérieure du bâtiment et sera éventuellement techniquement défaillant plus tôt.

Selon ta description, certains des travaux envisagés de gros œuvre constituent aussi éventuellement des interventions structurellement pertinentes dans la substance du bâtiment et sont donc soumis à une demande de permis de construire.

Les exigences de l’ordonnance sur les économies d’énergie concernant l’isolation des bâtiments et la technique des installations doivent également être prises en compte, par exemple les obligations de mise à niveau.

Il est donc conseillé de confier à un architecte/conseiller en énergie des bâtiments une évaluation et une planification complètes.