Calcul des coûts pour la construction neuve d'une maison multifamiliale

Bonjour,

j'ai déjà essayé la fonction de recherche mais je n'ai pas trouvé la réponse qui me convient. J'espère donc que vous pourrez m'aider.

Je planifie actuellement la construction d'un nouvel immeuble d'habitation pour remplacer un bâtiment ancien existant. L'ancien bâtiment est directement adjacent à un immeuble d'habitation construit en 2006, ce qui doit être également le cas pour mon nouveau projet.

Voici quelques faits (beaucoup de dimensions découlent du bâtiment existant) :

Dimensions maximales : 12x12 m
Surface au sol résultante : 144 m2
Hauteur du bâtiment (pignon) : env. 11 m
Nombre d'étages : 2 + combles + sous-sol
Nombre d'appartements prévus : 3 - 5

Ma question est maintenant : comment calculer les coûts à prévoir ? Je suis déjà allé voir un architecte qui a fait une première estimation basée sur le volume (430 € par m3). Sur Internet, j'ai aussi trouvé des calculs basés sur la surface. Je ne comprends toutefois pas encore très bien comment le sous-sol ou un balcon sont intégrés. Quelle influence a le nombre d'appartements ? Quelle variante est à privilégier : volume ou surface ? Peut-être pourriez-vous m'éclairer un peu.

Pour l'instant, il ne s'agit que des coûts pour le bâtiment lui-même, les garages et places de parking sont un autre sujet.

Merci d'avance !

Que tu utilises des valeurs de référence en mètres cubes ou en mètres carrés importe peu tant que tu restes dans la hauteur de pièce habituelle. Si tu veux, pour l’adaptation lors de la construction neuve, prendre des hauteurs de pièce de bâtiments anciens, tu dois bien sûr prendre en compte que les valeurs de référence sont généralement basées sur des hauteurs de pièce nette de 2,5 à 2,65 m.

Dans tous les cas, je compterais avec des chiffres réels, c’est-à-dire avec des mesures exactes. Le fait que les surfaces et les volumes selon les normes pour les combles aménagés, les balcons, les surfaces sur et sous les escaliers, etc. dévient parfois ne rend pas leur construction moins coûteuse. C’est pourquoi je compterais toutes les masses de construction pleinement (et sans oublier les parties souterraines !).

430.-€/m³ je trouve ça assez cher. Il y a 3-4 ans, nous avions calculé (dans la moyenne) entre 300 et 320 €. Il est vraiment difficile de calculer précisément avec des forfaits de ce genre de toute façon. Mais tu peux par exemple aller chez un [GU] avec les dimensions et te faire faire une esquisse approximative. Tu auras alors déjà un chiffre assez précis de combien le bâtiment avec l’équipement xyz coûterait.

Merci d’avance pour les réponses.

J’ai maintenant calculé trois variantes :

1. Volume réel

J’ai essayé de déterminer l’espace aussi précisément que possible et j’arrive à 1,617 m3, ce qui, avec 430 € / m3, arrive à près de 700 000 €. C’est à peu près le calcul que l’architecte a fait lors de la première rencontre.

2. Surface réelle

J’ai 2 étages complets + sous-sol + grenier, ce qui donne une surface totale de 576 m2. Si je calcule avec 1 400 € / m2 (chiffre trouvé sur Internet – réaliste ?), j’arrive à environ 800 000 €. Cependant, il n’est pas pris en compte ici que le toit n’est pas un étage complet.

3. Surface habitable

L’architecte m’a proposé 290 m2 de surface habitable. Je ne peux malheureusement pas vérifier pour le moment comment ce chiffre est calculé (ce qui n’est pas sans importance pour calculer les revenus locatifs). Si je multiplie ces 290 m2 par 2 200 € / m2 (également trouvé sur Internet – réaliste ?), j’arrive à près de 640 000 €.

En regardant vos réponses, je partirais du principe que la première variante est la plus fiable. Les commentaires à ce sujet sont les bienvenus.

: Où as-tu construit ? Cela pourrait-il être des différences régionales ? Est-ce que pour toi les 300-320 € étaient finalement à peu près corrects ?

Cordialement,
Michael

2. Surface réelle
J’ai 2 étages complets + cave + grenier, ce qui donne une surface totale de 576 m2. En calculant avec 1 400 € / m2 (valeur trouvée sur Internet – réaliste ?) j’arrive à environ 800 000 €. Cependant, cela ne prend pas en compte que le toit n’est pas un étage complet. [...]

Si je regarde vos réponses maintenant, je supposerais que la première variante est la plus fiable.

Il pourrait y avoir un lien de cause à effet avec le fait que tu as probablement fait les calculs les plus propres. Pour la variante 2, je trouverais pertinent de prendre en compte les pentes (et donc aussi la demi-comptabilisation en dessous de 2 m) – seulement, dans l’ignorance des zones sous 1 m de hauteur, je ne suivrais pas la logique de la norme.

Un levier très important reste cependant le standard – c’est-à-dire évaluer de manière réaliste de combien de points le goût personnel est éventuellement plus coûteux que celui du consommateur moyen. De cela dépend entièrement si la valeur avec laquelle on multiplie la pièce ou la surface « correspond ». Mauvais indice égale mauvais résultat. Mauvais calcul des points

Nous avons construit en Sarre, 1,5 étages (env. 135 m^2) plus un sous-sol entièrement carrelé avec un bureau/chambre d'amis.
Le tout fait environ 830 m^3 et seule la maison clé en main (c'est-à-dire nos coûts EL additionnés) incluant peinture et sols aurait coûté environ 260-270 k€. Sont inclus une salle d'eau pour invités avec douche, une pompe à chaleur, une ventilation contrôlée, des volets roulants électriques, des prises Cat et Sat partout, des spots au plafond (env. 30), uniquement des lampes LED, partiellement dimmables et à télécommande, etc.
Donc pas de luxe, mais ce n’est pas non plus le standard Town & Country.
Finalement, 320 a convenu.