Contrat de construction, permis de construire, rapport de sol

Bonjour à tous,

après une longue recherche, j’ai trouvé un terrain et je l’ai réservé.

Je suis en contact depuis un certain temps avec Town & Country et j’ai également fait examiner le contrat de construction par un architecte ami, qui l’a trouvé bon car tout y est vraiment indiqué, et lors d’une discussion avec le vendeur de Town & Country, tous les coûts possibles ont été abordés et calculés.

De ce côté-là, je me sens assez bien accompagné.

Le terrain n’est pas encore acheté, mais je dois déjà signer le contrat de construction, qui contient également les clauses classiques de rétractation. Heureusement qu’il y a ce forum, car je suppose que je ne devrais rien signer avant l’achat du terrain, n’est-ce pas ?

Quelle serait la meilleure démarche, sachant que certaines choses coûtent de l’argent et doivent être clarifiées à l’avance, et qu’elles sont incluses dans les prestations de Town & Country comme l’étude de sol et la demande de permis de construire.

Je ne peux demander le permis de construire qu’après avoir acheté le terrain, n’est-ce pas ? Alors les étapes logiques seraient :

Faire réaliser l’étude de sol (je dois d’abord la payer)
Acheter le terrain
Demander le permis de construire (les prestations de l’architecte, je dois d’abord les payer, mais peut-être que l’architecte de Town & Country peut le faire et que ce soit ensuite pris en compte ?)
Signer le contrat de construction une fois le permis de construire obtenu

Est-ce que quelqu’un a déjà fait ça avec Town & Country et comment cela s’est-il passé ?

Que fais-je si Town & Country ne veut pas accepter cela (ils m’ont mis en relation avec le terrain, je ne suis pas sûr dans quelle mesure ils ont une influence sur l’agent immobilier pour qu’il ne me le vende pas) ?

Merci beaucoup
insgruene

Bonjour,

C’est bien qu’il y ait ce forum, car je suppose que je ne devrais rien signer avant l’achat du terrain, n’est-ce pas ?

Cela dépend, en principe il est toujours conseillé d'avancer pas à pas. Cependant, si les « classiques » droits de rétractation – comme tu les appelles – méritent véritablement ce nom, c’est-à-dire s’ils t’accordent réellement un droit de rétractation, avec des coûts clairs et détaillés en cas de problème, rien ne s’oppose à la signature du contrat de travaux.

Pourquoi le terrain ne peut-il pas encore être acquis ?

Cordialement

Bonjour expert en construction,

le terrain peut déjà être acheté, je l'ai réservé et je serai à la banque la semaine prochaine pour demander le financement. Cela prendra environ une semaine pour obtenir l'accord, puis nous pourrons aller chez le notaire.

Je ne suis juste pas tout à fait sûr que le constructeur, qui a une bonne relation avec l'agent immobilier, ne puisse pas faire en sorte que le terrain ne me soit pas vendu si je deviens récalcitrant.

Voici les clauses de résiliation "classiques", qui s'appliquent déjà si je n'ai pas encore d'expertise de sol ni de permis de construire :

Le donneur d'ordre est en droit de se rétracter du contrat de construction, s'il n'acquiert pas ou ne choisit pas de terrain dans les 6 mois suivant la conclusion du contrat. Il est laissé au donneur d'ordre la liberté de se rétracter également après l'expiration de ce délai, dans la mesure où l'entrepreneur n'a pas encore soumis de demande de construction ou les prestations nécessaires à la planification à ce moment-là, ou n'a pas fait réaliser une expertise de terrain.
Si le donneur d'ordre n'a pas acquis ou choisi de terrain dans les 3 mois suivant la conclusion du contrat, l'entrepreneur est autorisé à présenter des terrains au donneur d'ordre (droit de présentation). Le donneur d'ordre s'engage en cas de rétractation à ne pas construire autrement tous les terrains présentés et rejetés par lui dans les 2 ans suivant l'exercice de son droit de rétractation. En cas de violation de cette obligation par le donneur d'ordre, en construisant un terrain rejeté dans le délai susmentionné, le donneur d'ordre devra verser à l'entrepreneur une somme forfaitaire de 10 % du prix forfaitaire convenu au moment de la rétractation.
Si le donneur d'ordre se rétracte à un moment où le financement de la construction a déjà été accordé par une banque ou une caisse d'épargne et qu'il a déjà décidé d'un terrain, même sans l'acquérir, il est également obligé de verser une somme forfaitaire de 10 % du prix forfaitaire convenu au moment de la rétractation.

Et c’est là que mon mauvais pressentiment commence. Que se passe-t-il si un résultat négatif apparaît lors de l'expertise de sol, ou si aucun permis de construire n'est délivré ? C’est assez improbable mais on ne sait jamais.

Le problème est qu'il y aura suffisamment de personnes qui signeront cette clause ou l'ont déjà fait. Pour l'agent immobilier, il est facile de trouver quelqu'un d'autre.

Cordialement
insgruene

Bonjour,

avant tout – je ne suis pas autorisé à donner des conseils juridiques, cela est réservé en Allemagne aux avocats inscrits au barreau.

le terrain peut déjà être acquis, je l’ai réservé et la semaine prochaine je vais à la banque pour demander le financement. Cela prend environ une semaine pour obtenir l’accord puis nous pourrons aller chez le notaire.

La formulation concernant le droit de rétractation du vendeur, je ne la signerais pas à ta place, ce n’est selon moi pas conforme au droit avec la clause forfaitaire de 10 % (pénalité). Le prestataire peut te facturer ses frais _réels_, pas plus, si tu achètes finalement un terrain que tu avais auparavant refusé – à condition qu’il ait fourni une prestation. Mais même cela, je le mets en doute, car le prestataire n’agit pas en même temps en tant qu’agent immobilier et l’agent reçoit de toute façon sa commission.

Je ne suis juste pas sûr que le constructeur de la maison, qui a une bonne relation avec l’agent immobilier, puisse faire en sorte que cela ne me soit pas vendu si je deviens récalcitrant

Tu penses vraiment que ce pressentiment est une bonne base pour une collaboration ?

Et c’est là que commence mon mauvais pressentiment. Que se passera-t-il si le diagnostic de sol révèle quelque chose de négatif ou si le permis de construire n’est pas accordé ? C’est assez improbable mais on ne sait jamais.

Les coûts éventuellement engendrés par un diagnostic de sol ne sont couverts par aucun prestataire par le prix fixe ; cependant, lors des entretiens préalables, tu aurais dû être informé des coûts possibles dans le pire des cas. Cette position fait partie des coûts annexes de construction à hauteur d’environ 30 000 EUR pour des conditions de sol largement normales. Si, par exemple, un niveau élevé de nappe phréatique ou un sol argileux est détecté, les coûts des travaux de terrassement peuvent déjà être supérieurs de 10 000 à 15 000 EUR, ce qui augmente les coûts annexes de construction en conséquence. Si ton vendeur a omis cela, je reconsidérerais la collaboration.

Le problème est qu’il y aura suffisamment de personnes qui signeront cette clause ou l’ont déjà fait. Il est facile pour l’agent de trouver quelqu’un d’autre.

J’ai appris à mes enfants dès leur plus jeune âge à ne pas sauter du pont simplement parce que d’autres le font !

Si tu ne te sens pas à l’aise dans cette configuration, tu devrais renoncer à l’achat. Il y aura encore beaucoup de terrains sur le marché…

Cordialement

Bonjour expert en construction,

merci beaucoup ! Le pire des cas, c’est que le terrain ne me soit pas vendu, c’est surtout ma pensée catastrophique, mon architecte, qui connaît aussi le vendeur de la maison, a plutôt une bonne impression.

Et jusqu’à présent, nous avons pu parler très ouvertement et le vendeur pense qu’il préfère calculer tous les coûts à l’avance pour ne pas avoir de mauvaises surprises après, ce que je trouve très bien et qui a également été confirmé par mon architecte après avoir regardé l’état des coûts.

Un autre acheteur a par exemple déjà fait réaliser l’expertise du sol avant le rendez-vous chez le notaire et se la fait ensuite déduire.

J’ai juste un problème avec ces clauses, sinon mon instinct est bon.

Je vais maintenant en discuter avec le vendeur et demander l’adaptation des clauses. Je souhaite un droit de rétractation avec indemnité de frais en cas d’expertise du sol négative ou de permis de construire non délivré ou modifié. De plus, je souhaite avoir en contrat les plans conformément à mes souhaits, pour l’instant il y a le plan modèle + les prestations architecturales en cas de modification des plans.
Et les prix de référence pour l’équipement devraient aussi y être inclus. Il y a aussi des modifications des échéances de paiement, qui ne conviennent pas tout à fait (par exemple 70 % après la construction brute y compris les fenêtres, cela devrait être 60 %).

J’espère que ce n’est pas trop demandé ? Si cela n’est pas possible, je ne signerai probablement pas de contrat à l’avance, mais j’achèterai d’abord le terrain et renégocierai ensuite.

Cordialement
insgruene

Bonjour,

Dazu kommen noch veränderte Ratenzahlungen, die passen auch nicht ganz (zB 70% nach Rohbau incl Fenster, das sollten 60% werden)

Le reste auparavant a _pour moi_ un certain goût douteux, MAIS

"70%" après la construction hors d'eau devraient aussi t'être inacceptables, ton intuition devrait fortement se manifester

Cordialement