Approche et recherche d'un promoteur immobilier adéquat

... Helma
En tant que grand fournisseur de maisons en béton massif, qui revendique également la construction écoénergétique, un rendez-vous était presque obligatoire. Nous n'avons pas appris grand-chose de nouveau ici, mais en tout cas, ils ne semblent pas se situer hors de prix. La description des prestations de construction est solide, même s’il est probable que quelques postes vont encore s’ajouter.

... Aktiv Massivhaus Plus
Les fournisseurs régionaux de maisons en béton massif ont la réputation de livrer un travail artisanal solide. Mais est-ce qu’ils travaillent vraiment de manière plus qualitative que les fournisseurs habituels de maisons préfabriquées ? Comment pourrais-je le savoir ?! La description des prestations se lit comme un standard raisonnable, et au-delà, tout est en principe possible. Nous avons également demandé une offre correspondant à nos souhaits pour une maison à énergie positive avec le standard KfW 55. Le prix est dans la même fourchette que Schwörerhaus, mais il s’agit d’une maison jumelée, prévue pour un terrain réel dans un très bon emplacement. Nous accepterions donc aussi le compromis de la "maison jumelée" si la prestation est adéquate. Ce qui m’agace un peu toutefois, c’est la pression de l’agent immobilier. Je comprends bien qu’il doit/voudrait vendre, mais sa justification selon laquelle l’autre moitié est déjà vendue et qu’ils attendent la deuxième moitié pour commencer la construction ne me convainc pas. Il ne devrait pourtant pas y avoir de problème à construire la première moitié déjà, n’est-ce pas ? Et de toute façon, il ne se passera plus grand-chose avant l’hiver pour justifier une décision rapide... Nous ne nous sentons tout simplement pas encore prêts (= bien informés) pour commencer la construction maintenant, car nous devrions trop nous fier à l’offre.
Nous sommes aussi un peu sceptiques quant au fait qu’une technique parfaitement adaptée nous soit proposée et installée, car le fournisseur ne semble pas avoir la plus grande expérience dans le domaine de la construction écoénergétique. Alors que chez Kampa, par exemple, on bénéficie d’un soutien pour les demandes de subventions diverses (et celles-ci ont été expliquées), on nous a simplement renvoyés ici à devoir s’en occuper nous-mêmes. Et pour un non-initié, cela représente d’abord du travail et il est clair que l’on peut bien sûr passer à côté de quelque chose. Pour la pompe à chaleur air-eau, on nous a proposé la Stiebel Eltron LWZ 303i avec système intégré de ventilation pour un surcoût de 14 732 euros par rapport au chauffage au gaz/solaire – mais si c’est bien ou mal, nous ne pouvons pas vraiment l’estimer pour l’instant, peut-être que quelqu’un pourrait en dire plus sur cette marque ?

La question serait de toute façon de savoir si nous ne devrions pas plutôt consulter un conseiller indépendant en énergie et construction pour notre projet ?! Nous ne savons pas vraiment quelles exigences poser à cette personne ni selon quels critères la choisir – n’importe qui peut se présenter comme conseiller en énergie.

Nous avons encore quelques entreprises en tête (Hanse Haus, Bien-Zenker, Weberhaus, Fingerhaus, Ambiente Massivhaus et [B]Dennert Massivhaus),[/B] chez Hanse Haus, Bien-Zenker, Fingerhaus et quelques autres, un rendez-vous est déjà fixé, mais nous pourrions aussi continuer à nous faire conseiller et faire des comparaisons pendant des années sans avancer d’un pas. Comme dit, ce qui est important pour nous, c’est un fournisseur juste et transparent, compétent en construction efficace et soucieux d’une bonne qualité d’équipement standard. Peut-être que les entreprises citées peuvent déjà être un peu classées/filtrées, car à un moment donné, il faudra bien restreindre un peu le cercle et prendre une décision. Ensuite, le détail des coûts et des équipements pourra être approfondi.

Équipements et demandes spéciales

Pour finir, un petit mot sur nos équipements et demandes spéciales, que nous devrions indiquer en plus des conditions-cadres mentionnées plus haut lors d’une demande d’offre. Qu’est-ce qui est nécessaire, moins utile, possible et surtout : qu’avons-nous oublié ?

- Possibilité d’agrandir le plan, de changer la hauteur du mur de pignon et la pente du toit
- Volets roulants électriques
- Solution domotique (cryptée) pour la gestion des volets/du chauffage et la question suivante : Câblage électrique via système bus KNX ou radio ? Qu’est-ce qui a le plus de sens ? Et est-ce que les nouveaux systèmes de chauffage ou volets ne sont pas déjà contrôlables par défaut ?
- Deux vasques dans la grande salle de bains
- Douche à niveau du sol
- Baignoire d’angle
- Cuisine semi-ouverte avec porte coulissante
- Citerne d’eau pour le jardin et les wc. Nous avons aussi entendu des avis différents à ce sujet, certains disant que c’est utile, d’autres que ça devient inefficace à cause du système de filtration/onéreux et de l’entretien ?

Comme dit, nous en sommes encore assez au début, mais face à un énorme volume d’informations que l’on doit/voudrait assimiler en tant que non-spécialiste, peut-être qu’un peu de naïveté (ou positivement dit : de confiance) pourrait aider à avancer. Même le meilleur peut avoir des problèmes, mais on veut tout de même minimiser les risques.

Nous serions heureux de réponses nombreuses et utiles !

Merci & cordialement !
Manu1986

Vous avez déjà pensé - si vous avez un terrain en vue (la maison dépend bien du terrain) - à aller voir un architecte ? Avec sa planification et vos souhaits d'aménagement, vous pouvez ensuite engager un HU. Sinon, peu importe presque quelle entreprise de construction de maisons vous engagez. Chacun pourra construire une maison convenable - mais avec chacun, vous devrez aussi faire des compromis.

Bonjour,
il y a sûrement un peu plus à prendre en compte si l’on veut construire en KfW 55. Mais en principe, vous semblez très incertains. Peut-être devriez-vous arrêter de courir chez chaque fournisseur pour écouter leurs discours.
Si je devais recommencer à zéro, je ferais exactement l’inverse. D’abord, je choisirais mon pays. Sans cela, ça n’a pas de sens.
Une fois cela fait, je chercherais un architecte et je concevrais mon plan de base. De préférence sans promoteur immobilier. Étant bricoleur, j’ai déjà réalisé mon plan de rêve moi-même, mais la « première fois » je note seulement les pièces et leurs m² respectifs ainsi que les éventuels souhaits. Avec cela, je fais planifier quelque chose.
Maintenant, je réfléchis à ce que je voudrais y mettre. Et vraiment tout. La liste va du robinet, aux fenêtres, en passant par le type de sol, les murs jusqu’au fabricant de prises électriques – tout simplement tout. Et je ne parle pas seulement de la quantité, mais aussi de la marque, du fabricant, de la couleur – chaque détail. S’il y a quelque chose dont je me fiche vraiment (je n’ai rien en tête), je prends la variante standard du fournisseur. Sinon, je compare la variante souhaitée avec celle du fournisseur.
Cela vous donne alors une idée de quel fournisseur est le bon pour vous. Si vous cherchez la liste des détails, je crois qu’elle a déjà été postée ici plusieurs fois. Sinon, je peux aussi chercher où je l’ai.
Le sujet du chauffage est encore une affaire particulière. Choisissez trois chauffagistes de bonne réputation dans votre région. Faites-vous conseiller par eux. Choisissez-en un et construisez de préférence avec lui. Dès que ça devient plus compliqué, il vaut toujours mieux privilégier de bons fournisseurs locaux.
Alors, bonne chance et postez le plan de base ici.

Hm, je pense qu'il est judicieux de regarder différentes entreprises de construction - que ce soit via un catalogue, une maison témoin ou un contact direct. Cependant, il n'est pas nécessaire de faire immédiatement une étude détaillée et une tarification pour une maison spécifique. Collectez des impressions et écartez les entreprises de construction qui vous donnent une mauvaise impression. Personne ne veut se sentir acculé, et un bon feeling vaut plus qu'une avance de 5000 €. On ne peut pas comparer la construction d'une maison comme un nouveau tarif d'électricité dans un tableau. Il faut aussi que cela corresponde au ressenti. On fait alors aussi des compromis. Il se peut que vous tombiez sur un promoteur lors de la recherche du terrain... dans ce cas, la décision vous sera peut-être prise. Je ne m’attacherais pas trop à ce design-ci ou celui-là. Dans un an, il y aura d'autres offres et formes pour la super belle tuile ou la baignoire. Il faut aussi avoir un bon ressenti pour la technique de chauffage : à quoi sert la dernière nouveauté si elle génère un malaise ? Cordialement, Yvonne P.S. jetez aussi un œil aux petites entreprises de construction dans les environs.

De telles listes suscitent toujours beaucoup d'objections de toutes parts, car elles ne sont bien sûr jamais complètes et chaque maison est différente. Voici donc notre liste des principaux facteurs de coût. Si vous savez ce que vous voulez pour ces éléments, alors vous avez presque certainement assemblé une maison. Bien sûr, on peut aussi installer encore plus de techniques et faire poser un coq de gouttière sur le toit. Mais chacun doit décider cela par lui-même. Beaucoup de choses disparaissent aussi simplement parce que votre terrain est peut-être mieux desservi.
J'ai seulement évoqué toutes les charges comme question de coûts la dernière fois. Certains promoteurs immobiliers prennent en charge certaines charges et les ajoutent au prix de la maison.
Aucune garantie d'exhaustivité.

Terrain
Travaux de terrassement pour la maison
Infiltration
Citerne
Station d'épuration
Dalle, cave (étanchéité, épaisseur, particularités locales)
Murs, pierres (fonction thermique, fonction acoustique, épaisseur)
Plafond : hauteurs, isolation phonique
Charpente
Couverture du toit
Installations énergétiques sur le toit
Cheminée
Parafoudre
Fenêtres incluant la sécurité
Volets roulants électriques
Electricité : prises, interrupteurs, connexions - téléphone, TV, Internet, etc. pour chaque pièce
Coffret de chantier
Carrelage
Sanitaires : baignoire, WC, lavabo, robinets, douches, etc. dans toutes les pièces humides
Douche de plain-pied
Radiateur porte-serviettes
Portes incluant garnitures de poignées
Porte coulissante
Porte d’entrée
Revêtement de sol (stratifié, moquette, plancher, parquet ou autre)
Chauffage au sol
Chauffage
Forages profonds, si nécessaire
Ventilation et aération
Enduit
Escalier
Escalier extérieur
Peinture, couleurs murales, papiers peints
Auvent d’entrée
Cheminée
Gouttière en gravier
Puits
Aménagements extérieurs
Parking, allée
Terrasse & chemin

Questions purement financières :
Demande de permis de construire
Calculs de structures, réglementation thermique
Bornage
Permis de construire
Étude de sol
Raccordement à l’eau potable
Raccordement au gaz
Raccordement électrique
Raccordement aux eaux usées

Yvonne a raison – le ressenti est aussi très important. Est-ce qu’on s’entend bien avec quelqu’un ? Se comprend-on et pense-t-on dans la même direction ? Le promoteur m’aide-t-il concrètement avec mon projet ou veut-il juste vendre du prêt-à-porter et disparaître ensuite ? Quelqu’un a-t-il déjà construit dans la région avec lui et est satisfait ?
Nous avons effectivement choisi l’offre la plus chère, simplement parce que le courant est passé tout de suite, le promoteur a aussi résolu avec nous des questions compliquées d’aménagement et nous avions des recommandations de connaissances concernant cette entreprise.

Lors des choix des matériaux, beaucoup de futurs propriétaires sont surpris, car les coûts augmentent facilement de 20 à 30 000 euros. C’est pourquoi j’étais content d’avoir fait la liste assez précisément dès le départ. Je trouve que les fournisseurs ont particulièrement sous-estimé l’équipement en électricité, carrelage, escaliers et installations sanitaires. La peinture ne doit pas non plus être sous-estimée et est donc souvent déduite ou déclarée comme prestation personnelle. Tant mieux pour ceux qui ont deux semaines de vacances pour peindre et beaucoup de parents et amis adorables. Sinon, c’est aussi une jolie somme.

Bonjour à tous,

nous sommes actuellement en phase de planification pour une maison individuelle et avons déjà parcouru de nombreuses informations provenant de promoteurs et de portails web. Peut-être trop, car de plus en plus de nouvelles questions apparaissent et les réponses trouvées sont souvent différentes, ce qui nous perturbe en tant que novices dans la construction – mais bien sûr, nous voulons tout savoir exactement.

C’est pourquoi nous essayons maintenant la communication directe et la formulation de questions via un forum. Peut-être que certains d’entre vous pourront nous aider avec leurs conseils (et moins avec leurs expériences subjectives) pour notre projet de construction spécifique.


Conditions cadres

Tout d’abord, concernant les conditions cadres ou nos souhaits :

- Budget : 350 000 EUR pour la maison (sans terrain)
- environ 150 m² répartis sur deux étages (en Bavière)
- avec sous-sol
- clé en main (travaux muraux et de sol réalisables en auto-construction)
- toit à deux versants
- maison à énergie positive, au minimum standard Kfw55 (enveloppe du bâtiment isolée en conséquence, pompe à chaleur air-eau, système central de ventilation et d’extraction, photovoltaïque avec stockage, chauffage au sol hydraulique)
- garage optionnel en annexe directe avec porte séparée

Nous ne possédons pas encore de terrain, la recherche se fait parallèlement à celle d’un promoteur approprié. Ce dernier point pose déjà le premier problème pour nous. On lit tellement de choses différentes sur les types de construction (maison massive vs maison préfabriquée) et les promoteurs (mauvaises expériences / chers / équipement limité vs tout au top), que nous nous demandons peut-être même s’il faut construire...

Fondamentalement, nous sommes ouverts aux deux types de construction, mais penchons plutôt vers une maison massive. L’éventail des offres et les possibilités de conseils (expositions de maisons témoins) pour les maisons préfabriquées clés en main semblent en revanche plus grandes ou mieux présentées. Une question pas négligeable pour nous dans ce contexte : À quel point devrais-je tenir compte, grâce à la construction massive, d’une valeur de revente plus élevée dans XY années en cas de vente éventuelle (!) ou d’une sécurité accrue que cette maison pourrait un jour être habitée par les enfants (hypothèse) ?


La recherche du promoteur

En fin de compte, nous essayons maintenant de nous faire une idée par de nombreux entretiens avec des conseillers en construction, mais en tant que novices, il est bien sûr difficile de reconnaître si les promesses faites sont vraiment uniques et judicieuses ou simplement de bonnes techniques de vente. Quelle performance est vraiment bonne pour un module photovoltaïque et quelle puissance totale est suffisante pour ma maison ? Quelles exigences doivent être posées au stockage ? Quelles briques sont standard mais me sont vendues comme uniques ? etc. etc. etc… Nous devons vraiment lire encore beaucoup d’articles et collecter des informations. Un tableau Excel listant et comparant tous les postes pourrait certainement être utile...

En complément, nous comparons actuellement diverses descriptions de prestations de construction et faisons établir des offres concrètes mais non contraignantes. Pour les premières, nous pouvons certes avoir un aperçu général de ce qui est inclus. En ce qui concerne les coûts supplémentaires pour la sélection des matériaux et un équipement plus haut de gamme, il est plus difficile d’en déduire quoi que ce soit (et donc pour le prix final). Sur ce point, nous sommes d’accord : notre budget est certes limité, mais nous ne voulons construire qu’une seule fois, donc ne pas économiser au mauvais endroit et surtout ne pas être confrontés à des coûts de plus en plus “cachés” après la signature du contrat. Même avec une marge prévue, cela nous énerverait, et nous cherchons donc un promoteur transparent qui inclut dès le départ des matériaux et une finition de qualité. Comme c’est aussi une question subjective, je reviendrai plus tard plus en détail sur nos souhaits.

Il est également difficile de comparer les offres soumises. Ici, certains vendeurs semblent habiles à omettre/réduire des postes prétendument inutiles ou que l’on ne mentionne pas soi-même faute d’y penser, juste pour donner d’emblée un prix le plus bas possible.

Comme déjà écrit, nous avons également lu divers rapports de test dans des magazines, mais soupçonnons là aussi que presque chaque entreprise a déjà obtenu un “bon” dans une catégorie quelconque et s’en vante. Quoi qu’il en soit, tout cela nous paraît en quelque sorte peu significatif voire relatif.


Impressions des entretiens de conseil

... Kampa

Propose des maisons préfabriquées en série en Kfw40 et maison à énergie positive, donc j’espère qu’ils maîtrisent leur métier en matière de construction économe en énergie et que la technique/machines installées sont coordonnées et adaptées à la maison souhaitée. Le prix de la maison nous a semblé un peu élevé, mais il a été souligné que l’équipement de base était déjà haut de gamme (volets roulants électriques, technologie domotique, douche de plain-pied...). En plus, la cuisine, les revêtements de sol et muraux étaient inclus, mais peuvent aussi être retirés.

... Schwörerhaus

Concernant les possibilités, Schwörerhaus semblait plutôt prometteur. Le conseiller donnait aussi une impression compétente et agréable. MAIS : il a davantage essayé de nous convaincre par le prix que par la qualité et nous a proposé une des 111 maisons en promotion. Dans ces offres, divers postes ont été retirés, ce qui a été expliqué étape par étape, mais d’autres coûts cachés et supplémentaires semblent programmés.
De plus, je suis un peu sceptique concernant la technique de chauffage que le conseiller nous a chaudement recommandée. Il s’agissait du système de chauffage à air frais de Schwörerhaus, un système de ventilation contrôlée avec pompe à chaleur air-air intégrée et systèmes PTC dans les pièces pour le chauffage au lieu d’un chauffage au sol, par exemple. Pour l’eau chaude sanitaire, une pompe à chaleur sanitaire doit encore être installée, et pour atteindre une maison à énergie positive, il faut bien sûr le photovoltaïque avec un système de stockage (Knut) pour la production et l’utilisation de l’électricité. Selon lui, ce système serait moins cher/plus efficace que le système “classique” avec une pompe à chaleur air-eau ou géothermique pour l’eau sanitaire et de chauffage. Il nous a aussi vanté un échangeur géothermique à fluide caloporteur pour 5 000 EUR, mais je n’arrive pas à imaginer que cela soit rentable ?!
Conclusion : Schwörerhaus semblait et semble intéressant en termes de possibilités, mais semble vouloir attirer les clients avant tout par un prix bas. Il faut ensuite gérer un équipement de meilleure qualité lors de la sélection des matériaux, ce qui fera encore monter le prix. Il faut juste y penser soi-même.