Nordheide
15.07.2022 12:51:29
- #1
Rénovation
Bonjour,
nous aussi (lui 48, elle 50) avons entièrement rénové une vieille maison bifamiliale. Je souhaite aussi partager un rapport d'expérience sur les coûts et les corps de métier. Même si une comparaison d'une maison à l'autre n'est pas toujours possible, on peut certainement estimer les postes généraux qui figureront au planning.
Données de base :
Emplacement : Seevetal, à 10 km au sud de Hambourg.
Maison bifamiliale massive avec bardage en brique. Année de construction 1965. 210 m² de surface habitable (RC 112, étage 90, cage d’escalier 8),
cave complète de 100 m². Terrain d’environ 1000 m².
Électricité selon l’état de l’année de construction + diverses extensions confuses au fil des ans.
Chauffage au mazout de 1990. Fenêtres des années 80.
Bonne structure du bâtiment, toit renouvelé en 2003 (dont isolation des pentes à l’étage, mais pas du grenier immense).
Maison parentale de ma femme, les deux parents sont décédés il n’y a pas longtemps. Nous parlons donc d’héritage.
Notre ancienne maison de 570 m² datant de 1988 se trouvait quelques rues plus loin dans un ancien lotissement neuf.
Belles briques et en fait très confortable. Nous avions aussi installé de nouvelles fenêtres en 2018 et remis beaucoup au niveau.
Cependant avec 3 pièces et 98 m², une disposition défavorable ainsi qu’un petit terrain (chiens), ce n’était plus optimal.
La décision de vendre et de déménager dans la maison plus grande était prise. Les réflexions pour louer l’ancienne maison ou l’utiliser comme maison de vacances ont été abandonnées. Environ 190 000 euros restaient à la banque (achetée en 1999 à 8 % et 1 % d’amortissement. L’amortissement a été fortement augmenté seulement après refinancement en 2009). La mensualité de 1450 € n’aurait pas été récupérée par une location classique.
Une idée était encore de vendre les deux maisons et de déménager un peu plus loin dans une maison avec 12 000 m² de terrain sur l’Elbe (périphérie de Hambourg). Mais en plus du produit des ventes, nous aurions dû financer 100 000 supplémentaires plus des rénovations partielles. J’aurais accepté, mais ma femme ne voulait pas vendre deux maisons et prendre de nouvelles dettes pour une nouvelle maison. D’autant plus que la vente de la maison parentale n’était finalement pas une option, même si les visites avaient commencé. Pour la maison bifamiliale (notre maison actuelle), nous aurions obtenu 380 000 € - déjà partiellement dépecée et débarrassée, mais telle quelle.
Le fait que nous n’ayons rien eu à faire pour le toit relativement récent a fait pencher la décision vers la rénovation de l’ancienne maison et y habiter nous-mêmes.
Objectif : nous habitons le RDC et l’étage sera aménagé en appartement de vacances pour des séjours avec chiens. Pas parce que nous en avons besoin financièrement, mais parce que nous n’avons pas besoin de l’espace à l’étage (2 personnes + chiens. Nous sommes « seulement » fin quarantaine mais la fille est déjà partie). En quelque sorte comme hobby pour quelques semaines par an. Un vrai morceau de terrain pour sortir les chiens directement à l’Elbe pas loin de chez nous est attractif comme lieu de vacances pour beaucoup de passionnés de lévriers. Nous avions raison...
Notre maison vendue en privé. Après plus de 40 visites lors d’un marathon de 10 jours, nous avons choisi un favori parmi 5 couples ayant déjà une promesse de financement et deux mois plus tard tout était officiel. Remise des clés 6 mois plus tard. Notre fenêtre temporelle était fixe. Début des travaux en juin 2020. Remise de la maison 1er décembre.
La maison avait déjà été vidée par nous au printemps (sauf cave - pas de chantier là-bas, elle était indispensable comme espace de stockage durant la rénovation)
Puis coordination des entreprises mandatées :
Déménagement et installation.
Liste par ordre décroissant des postes :
Chauffage y compris chauffage au sol : 38 000
Fenêtres : 36 000
Électricité : 33 000
Enduit/plâtrage : 20 000
Cuisine : 19 000
Travaux de pavage : 13 000
Sanitaires : 12 000
Sol y compris pose : 6 000
Nouveau chape : 4 500
Démolition murs/supports : 4 000
Plaques de plâtre : 3 500
Isolation soufflée : 3 500
Portes intérieures/cadres (fait par nous) : 3 500
Carrelage : 2 500
Retrait chape : 2 500
Isolation du plafond étage : 2 200
Expert construction : 2 500
Mise hors service réservoir souterrain : 1 200
Raccordement gaz y compris travaux de terrassement : 1 000
Nouveaux meubles/équipement : env. 35 000
(ici tout compris, boîtes aux lettres, plaques de sonnette, peintures, lampes, meubles, satellite, etc.)
Beaucoup de petits matériaux ont été payés sur compte privé. Je pense que 6 à 8 000 € supplémentaires seront là, que je compte aussi car ils ont aussi servi à soutenir les métiers.
Dans le plan initial, une isolation thermique par l’extérieur (WDVS) avec nouveau bardage en briquette (raccourcis). Nous avions trois offres sur table. La moins chère était à 88 000 euros.
S’y seraient ajoutés l’agrandissement des débords de toit, la découpe d’un balcon et la pose des tuyaux pluviaux. Coût supplémentaire d’environ 20 000. C’était trop cher et aurait aussi perturbé le planning. Notre planificateur chauffage nous avait proposé une pompe à chaleur au départ. Sachant que nous ne ferions que l’isolation soufflée, la pompe à chaleur ne semblait pas rentable et nous avons opté pour le gaz hybride. Oui oui... « à l’époque » je payais 3,1 ct par kWh (maintenant 6,2 avec tarif garanti jusqu’en 10/23).
Consommation après deux hivers jusqu’à présent : environ 18 000 kWh par an (incluant les vacanciers d’environ 30 semaines - loué plus que prévu en fait). Cela correspond à environ 90 kWh/m² par an. Peut mieux faire, mais reste raisonnable. Nous avons 21-22 degrés dans chaque pièce pendant la période de chauffage. Je ne touche même pas les thermostats. Je suis au moins satisfait de l’installation. Un équilibrage hydraulique précis est cependant une condition.
Ce que beaucoup négligent : les espaces extérieurs. Nous aussi.
Nous avions bien calculé les travaux de pavage (environ 120 m² de chemins). Le reste, nous voulions le faire nous-mêmes plus tard. La priorité était la date de remise de la maison, donc l’aménagement intérieur. Si nous devions recommencer, je confierais aussi immédiatement les extérieurs à des professionnels et l’inclurais dans le crédit. Sinon, cela menace de devenir un chantier permanent.
Construction d’étang, toiture de terrasse, terrasse (sur plots), débords, clôtures, éclairage extérieur, je fais tout moi-même... C’est à peu près fini mais il reste toujours de petits travaux. Cela a encore coûté environ 15 à 20 000 € (matériel seulement). Cela est aussi parti du compte privé. Ces projets me plaisent, je suis habile de mes mains, mais il faut être conscient qu’il y aura toujours quelque chose à faire. D’où des longs weekends parfois simplement pour couper!
Ce qui reste à faire :
Sans inclure les extérieurs, la moyenne suivante s’ensuit :
Coût de la rénovation pure (clé en main en quelque sorte) : environ 215 000.-
Équipement : environ 35 000.- (prêt à y vivre)
Total : 250 000.-
Pour cela, nous n’aurions bien sûr pas eu une construction neuve + démolition.
Ce n’est pas du luxe. Nous avons bien des douches carrelées de plain-pied avec chauffage au sol,
un réseau dans chaque pièce avec commande depuis la cave, volets roulants électriques, sanitaires Grohe
ainsi que des cuisines modernes. Mais il y avait encore beaucoup de marge. Pas de smarthome (cela m’énervait déjà dans l’ancienne maison) ni autres gadgets.
Subvention : 31 000.-
Bafa : 21 000 (40 % pour tout ce qui concerne le changement de chauffage, même les plinthes)
KfW : 10 000 (projets individuels fenêtres et isolation)
Cela fait : environ 230 000.-
En incluant encore les extérieurs et tous les travaux restants
(et en les donnant à des entreprises), il faut certainement ajouter encore environ
70 000 pour arriver à environ 300 000 pour clé en main.
La vente de la maison nous a rapporté un bénéfice de 220 000
(prix de vente moins solde restant dû, remboursement anticipé, etc.)
Les corps de métier ont été contactés tôt et au début du Covid nous avons eu la chance que la situation n’était pas encore aussi tendue qu’aujourd’hui. Coordonner les corps de métier soi-même est cependant de loin la plus grande difficulté en rénovation en autogestion à cause des nombreuses dépendances. Nous avons choisi tous les corps de métier dans la région, car interlocuteurs toujours disponibles et expérience/bouche à oreille présente.
Le point le plus délicat pour moi : positionner le trait à un mètre, base pour tous les corps.
Un investissement dans un bon laser rotatif vaut la peine, même si on ne l’utilise presque jamais après.
Conclusion : Une autre fois ? Non. Mais ce n’est pas nécessaire. Une vieille maison avec charme existant mais en fait une construction neuve à l’intérieur.
Nous nous y sentons bien. La cave est un voyage dans le passé. Mais cela aussi a du charme. Elle sera sans doute rénovée petit à petit. L’essentiel est de l’avoir au sec et avec de la place. Un bar de cave ne manque bien sûr pas. Un vestige.
La sensation d’être « clean » et de ne pas avoir de dettes nous est aussi très précieuse aujourd’hui. Nous n’avions pas non plus à nous restreindre auparavant, mais vu les foyers de conflits mondiaux actuels, rien ne sera sans doute moins cher ni plus prévisible.
Cordialement
Arne
Bonjour,
nous aussi (lui 48, elle 50) avons entièrement rénové une vieille maison bifamiliale. Je souhaite aussi partager un rapport d'expérience sur les coûts et les corps de métier. Même si une comparaison d'une maison à l'autre n'est pas toujours possible, on peut certainement estimer les postes généraux qui figureront au planning.
Données de base :
Emplacement : Seevetal, à 10 km au sud de Hambourg.
Maison bifamiliale massive avec bardage en brique. Année de construction 1965. 210 m² de surface habitable (RC 112, étage 90, cage d’escalier 8),
cave complète de 100 m². Terrain d’environ 1000 m².
Électricité selon l’état de l’année de construction + diverses extensions confuses au fil des ans.
Chauffage au mazout de 1990. Fenêtres des années 80.
Bonne structure du bâtiment, toit renouvelé en 2003 (dont isolation des pentes à l’étage, mais pas du grenier immense).
Maison parentale de ma femme, les deux parents sont décédés il n’y a pas longtemps. Nous parlons donc d’héritage.
Notre ancienne maison de 570 m² datant de 1988 se trouvait quelques rues plus loin dans un ancien lotissement neuf.
Belles briques et en fait très confortable. Nous avions aussi installé de nouvelles fenêtres en 2018 et remis beaucoup au niveau.
Cependant avec 3 pièces et 98 m², une disposition défavorable ainsi qu’un petit terrain (chiens), ce n’était plus optimal.
La décision de vendre et de déménager dans la maison plus grande était prise. Les réflexions pour louer l’ancienne maison ou l’utiliser comme maison de vacances ont été abandonnées. Environ 190 000 euros restaient à la banque (achetée en 1999 à 8 % et 1 % d’amortissement. L’amortissement a été fortement augmenté seulement après refinancement en 2009). La mensualité de 1450 € n’aurait pas été récupérée par une location classique.
Une idée était encore de vendre les deux maisons et de déménager un peu plus loin dans une maison avec 12 000 m² de terrain sur l’Elbe (périphérie de Hambourg). Mais en plus du produit des ventes, nous aurions dû financer 100 000 supplémentaires plus des rénovations partielles. J’aurais accepté, mais ma femme ne voulait pas vendre deux maisons et prendre de nouvelles dettes pour une nouvelle maison. D’autant plus que la vente de la maison parentale n’était finalement pas une option, même si les visites avaient commencé. Pour la maison bifamiliale (notre maison actuelle), nous aurions obtenu 380 000 € - déjà partiellement dépecée et débarrassée, mais telle quelle.
Le fait que nous n’ayons rien eu à faire pour le toit relativement récent a fait pencher la décision vers la rénovation de l’ancienne maison et y habiter nous-mêmes.
Objectif : nous habitons le RDC et l’étage sera aménagé en appartement de vacances pour des séjours avec chiens. Pas parce que nous en avons besoin financièrement, mais parce que nous n’avons pas besoin de l’espace à l’étage (2 personnes + chiens. Nous sommes « seulement » fin quarantaine mais la fille est déjà partie). En quelque sorte comme hobby pour quelques semaines par an. Un vrai morceau de terrain pour sortir les chiens directement à l’Elbe pas loin de chez nous est attractif comme lieu de vacances pour beaucoup de passionnés de lévriers. Nous avions raison...
Notre maison vendue en privé. Après plus de 40 visites lors d’un marathon de 10 jours, nous avons choisi un favori parmi 5 couples ayant déjà une promesse de financement et deux mois plus tard tout était officiel. Remise des clés 6 mois plus tard. Notre fenêtre temporelle était fixe. Début des travaux en juin 2020. Remise de la maison 1er décembre.
La maison avait déjà été vidée par nous au printemps (sauf cave - pas de chantier là-bas, elle était indispensable comme espace de stockage durant la rénovation)
Puis coordination des entreprises mandatées :
[*]Engager un accompagnement KfW (pas de standard KfW, seulement des mesures individuelles). BAFA doit être géré soi-même
[*]Retrait du chape
[*]Démantèlement de l’installation de chauffage y compris mise hors service du réservoir souterrain (les 4 m³ étaient idéaux pour gravats et plaques de gazon)
[*]Réalisation du raccordement gaz
[*]Installation sanitaire complètement neuve pour eau potable et eaux usées
[*]Démolition des murs/supports, ouverture pour nouvelles terrasses
[*]Électricité complètement neuve (anciennes lignes restées dans le mur)
[*]Nouvelle installation de chauffage (Buderus Logasys Hybrid avec solaire pour eau chaude et chauffage)
[*]Chauffage au sol complet RDC et étage
[*]Toutes les fenêtres et portes d’entrée neuves avec triple vitrage
[*]Nouveau chape - pause forcée en plein été
[*]Plaques de plâtre, suspension de plafonds et salles de bains
[*]Tout enduire (600 m²) et plafonner, peinture des plafonds
[*]Pose de sol sans joints en vinyl rigide
[*]Plafond de l’étage supérieur + 25 cm d’isolation. Isolation ouverte. Seul un mince passage reste pour le conduit de cheminée
[*]Isolation soufflée dans mur à double paroi
[*]Cadres et portes intérieures neuves
[*]Installations de cuisine
[*]Installations sanitaires
[*]Lampes, lampes, lampes
[*]Meubles tous neufs
Déménagement et installation.
Liste par ordre décroissant des postes :
Chauffage y compris chauffage au sol : 38 000
Fenêtres : 36 000
Électricité : 33 000
Enduit/plâtrage : 20 000
Cuisine : 19 000
Travaux de pavage : 13 000
Sanitaires : 12 000
Sol y compris pose : 6 000
Nouveau chape : 4 500
Démolition murs/supports : 4 000
Plaques de plâtre : 3 500
Isolation soufflée : 3 500
Portes intérieures/cadres (fait par nous) : 3 500
Carrelage : 2 500
Retrait chape : 2 500
Isolation du plafond étage : 2 200
Expert construction : 2 500
Mise hors service réservoir souterrain : 1 200
Raccordement gaz y compris travaux de terrassement : 1 000
Nouveaux meubles/équipement : env. 35 000
(ici tout compris, boîtes aux lettres, plaques de sonnette, peintures, lampes, meubles, satellite, etc.)
Beaucoup de petits matériaux ont été payés sur compte privé. Je pense que 6 à 8 000 € supplémentaires seront là, que je compte aussi car ils ont aussi servi à soutenir les métiers.
Dans le plan initial, une isolation thermique par l’extérieur (WDVS) avec nouveau bardage en briquette (raccourcis). Nous avions trois offres sur table. La moins chère était à 88 000 euros.
S’y seraient ajoutés l’agrandissement des débords de toit, la découpe d’un balcon et la pose des tuyaux pluviaux. Coût supplémentaire d’environ 20 000. C’était trop cher et aurait aussi perturbé le planning. Notre planificateur chauffage nous avait proposé une pompe à chaleur au départ. Sachant que nous ne ferions que l’isolation soufflée, la pompe à chaleur ne semblait pas rentable et nous avons opté pour le gaz hybride. Oui oui... « à l’époque » je payais 3,1 ct par kWh (maintenant 6,2 avec tarif garanti jusqu’en 10/23).
Consommation après deux hivers jusqu’à présent : environ 18 000 kWh par an (incluant les vacanciers d’environ 30 semaines - loué plus que prévu en fait). Cela correspond à environ 90 kWh/m² par an. Peut mieux faire, mais reste raisonnable. Nous avons 21-22 degrés dans chaque pièce pendant la période de chauffage. Je ne touche même pas les thermostats. Je suis au moins satisfait de l’installation. Un équilibrage hydraulique précis est cependant une condition.
Ce que beaucoup négligent : les espaces extérieurs. Nous aussi.
Nous avions bien calculé les travaux de pavage (environ 120 m² de chemins). Le reste, nous voulions le faire nous-mêmes plus tard. La priorité était la date de remise de la maison, donc l’aménagement intérieur. Si nous devions recommencer, je confierais aussi immédiatement les extérieurs à des professionnels et l’inclurais dans le crédit. Sinon, cela menace de devenir un chantier permanent.
Construction d’étang, toiture de terrasse, terrasse (sur plots), débords, clôtures, éclairage extérieur, je fais tout moi-même... C’est à peu près fini mais il reste toujours de petits travaux. Cela a encore coûté environ 15 à 20 000 € (matériel seulement). Cela est aussi parti du compte privé. Ces projets me plaisent, je suis habile de mes mains, mais il faut être conscient qu’il y aura toujours quelque chose à faire. D’où des longs weekends parfois simplement pour couper!
Ce qui reste à faire :
[*]Rénovation (garde-corps et revêtement de sol) de la terrasse sur le toit et du balcon.
[*]Pavage de l’allée
[*]Nouveau double carport (l’ancien est en bon état mais moche)
Sans inclure les extérieurs, la moyenne suivante s’ensuit :
Coût de la rénovation pure (clé en main en quelque sorte) : environ 215 000.-
Équipement : environ 35 000.- (prêt à y vivre)
Total : 250 000.-
Pour cela, nous n’aurions bien sûr pas eu une construction neuve + démolition.
Ce n’est pas du luxe. Nous avons bien des douches carrelées de plain-pied avec chauffage au sol,
un réseau dans chaque pièce avec commande depuis la cave, volets roulants électriques, sanitaires Grohe
ainsi que des cuisines modernes. Mais il y avait encore beaucoup de marge. Pas de smarthome (cela m’énervait déjà dans l’ancienne maison) ni autres gadgets.
Subvention : 31 000.-
Bafa : 21 000 (40 % pour tout ce qui concerne le changement de chauffage, même les plinthes)
KfW : 10 000 (projets individuels fenêtres et isolation)
Cela fait : environ 230 000.-
En incluant encore les extérieurs et tous les travaux restants
(et en les donnant à des entreprises), il faut certainement ajouter encore environ
70 000 pour arriver à environ 300 000 pour clé en main.
La vente de la maison nous a rapporté un bénéfice de 220 000
(prix de vente moins solde restant dû, remboursement anticipé, etc.)
Les corps de métier ont été contactés tôt et au début du Covid nous avons eu la chance que la situation n’était pas encore aussi tendue qu’aujourd’hui. Coordonner les corps de métier soi-même est cependant de loin la plus grande difficulté en rénovation en autogestion à cause des nombreuses dépendances. Nous avons choisi tous les corps de métier dans la région, car interlocuteurs toujours disponibles et expérience/bouche à oreille présente.
Le point le plus délicat pour moi : positionner le trait à un mètre, base pour tous les corps.
Un investissement dans un bon laser rotatif vaut la peine, même si on ne l’utilise presque jamais après.
Conclusion : Une autre fois ? Non. Mais ce n’est pas nécessaire. Une vieille maison avec charme existant mais en fait une construction neuve à l’intérieur.
Nous nous y sentons bien. La cave est un voyage dans le passé. Mais cela aussi a du charme. Elle sera sans doute rénovée petit à petit. L’essentiel est de l’avoir au sec et avec de la place. Un bar de cave ne manque bien sûr pas. Un vestige.
La sensation d’être « clean » et de ne pas avoir de dettes nous est aussi très précieuse aujourd’hui. Nous n’avions pas non plus à nous restreindre auparavant, mais vu les foyers de conflits mondiaux actuels, rien ne sera sans doute moins cher ni plus prévisible.
Cordialement
Arne