¿La parte superior del suelo acabado está más alta que el permitido 0,30 - problemas?

Querido foro,

mañana comenzamos con los trabajos de suelo. Hace aproximadamente una semana, en preparación para las obras, tuvimos otra cita con la empresa constructora en el lugar para establecer la cota superior del suelo acabado. El punto de referencia es "la altura media del nivel de acabado final, medida inmediatamente en el centro delante del acceso a la parcela hacia la calle de urbanización adyacente" y como máximo 0,3 m por encima según el plan de ordenación. Para resumir: nuestro contratista general o el arquitecto encargado no tomaron la altura media del nivel de acabado final delante del acceso a la parcela como referencia, sino inmediatamente en el centro delante de la parcela, por lo que con la cota superior del suelo acabado solicitada y también aprobada por la oficina de construcción, estamos aproximadamente 6 cm más altos que los 0,3 m permitidos en el plan de ordenación. Es interesante que incluso la oficina de construcción confirmó la altura incorrecta en la autorización digital de la licencia de obras. Como nuestro terreno cae bastante hacia la derecha (relleno de unos 90 cm en el lado derecho de la casa), ya tenemos bastante trabajo de tierra.

La pregunta es, ¿qué hacemos ahora y qué se aplica aquí? ¿La altura máxima permitida según el plan de ordenación o la altura incorrecta confirmada por la oficina de construcción? ¿Qué haríais vosotros en nuestro caso? ¿Y se notará incluso o qué nos podría pasar en el peor de los casos?

Esperamos ideas y sugerencias de vuestra parte. ¡De antemano muchas gracias!

Construir según lo que está en la [Baugenehmigung].

Hola nordanney,

gracias por tu respuesta. ¿Cómo justificas tu preferencia? ¿No existe en el derecho de la construcción algo como una cláusula salvatoria que establece que nosotros, como promotores, debemos cumplir con el [B-Plan] y que por ello no estamos exentos de los errores de los arquitectos/la autoridad de construcción? ¿Qué prevalece generalmente, la autorización de construcción > [B-Plan] o al revés?

¿Y qué podría pasarnos en el peor de los casos si el error se reclama en algún momento?

¿Cómo justificas tu preferencia?

Con una ronda de permisos de construcción legalmente íntegros. ¿Qué otra cosa?

Ustedes tienen las alturas, naturalmente sabiendo cómo deben ser, planificadas así a propósito. Y también aprobadas de esa manera.

¿Por qué quieres desviarte de un permiso de construcción? Entonces tu arquitecto debe solicitar la desviación en la oficina de construcción. Si no, luego tendrás el problema de que la oficina de construcción diga: "¡No construiste como fue aprobado!".

Sí, bueno, la solicitud de construcción está aprobada con esas alturas, pero obviamente parte de referencias de altura incorrectas. Por consiguiente, en el plano de situación con la casa dibujada está marcado HBP (punto de referencia de altura) - 0,125 m, es decir, 12,5 cm por encima del nivel de referencia asumido, que de hecho, con el punto de referencia correcto según el plan B, son 36 cm (!) y por lo tanto 6 cm por encima de lo permitido. Ahora simplemente decir "ya está aprobado así" ¿no es un poco ingenuo y confiado? Nuestro contratista general dijo en la cita de la semana pasada: "más bajo de lo aprobado siempre es posible". ¿Entonces, cómo proceder?

Lo que también podría ayudar: existen sentencias judiciales que han considerado la altura del [Fertigfußbodens] como un objeto de regulación inadmisible en un plan de desarrollo urbano. Por ejemplo:
"A despecho de ello, el basarse en la 'parte superior del [fertig ausgebauten Erdgeschossfußbodens]' - en lugar del [Rohfußboden] - por las razones expuestas arriba, probablemente sea inapropiado y por tanto inadmisible para fijar indirectamente la altura de un edificio mediante medios de derecho urbanístico."
VG Köln 23 K 2025/12