El diablo está en los detalles - Parte 1

Queridos promotores y quienes desean serlo,

quiero aprovechar una pregunta de un usuario para señalar las sutilezas - mejor dicho, las posibles minucias - en la redacción contractual. En el caso concreto, se informó a los promotores durante la planificación que el suelo acabado en la planta baja debía estar al menos 35 cm por encima del terreno para evitar posibles daños por humedad. El resultado podría ser que los usuarios tengan que aceptar escalones no deseados hacia la casa o asumir costos adicionales por una impermeabilización no pactada inicialmente en el contrato.

Este es un "clásico" de las sorpresas en la fase de planificación o construcción. Normalmente se firma un contrato de construcción con una empresa constructora integral - en adelante simplemente GU - antes de la planificación, por lo que la altura del emplazamiento de la casa no está definida con precisión. En el contrato, la GU describe sus condiciones en las que se basa el precio contractual. El tema de la altura del emplazamiento suele mencionarse de forma breve y superficial indicando, por ejemplo, que el suelo acabado estará 30 cm por encima del terreno. Suena lógico, sabemos que es bueno para que el agua se aleje de la casa. A veces, algún promotor supone que lo compensará con las áreas exteriores para tener una transición lo más plana posible hacia el jardín.

Los resultados del caso descrito al principio podrían ser:
- los usuarios aceptan escalones hacia la casa que en realidad no desean
- se generan costos adicionales (adición) por una impermeabilización no acordada contractualmente
- los promotores rellenan el terreno tras la finalización hasta que la diferencia de altura requerida por la GU ya no se cumple; si entonces se producen daños por humedad, la culpa recaerá en los promotores.
Ninguno de estos resultados es satisfactorio, aunque se puede reprochar a la GU la falta de aclaración, legalmente la GU está en el lado seguro.

El ejemplo descrito arriba es solo una de las muchas trampas que se esconden en las formulaciones aparentemente inocuas de los contratos de construcción y sus descripciones técnicas. Aún más difícil de evaluar que la letra pequeña es lo que no está escrito.

Por favor, disculpad que como acompañante profesional de la construcción abogue por un asesoramiento técnico externo antes de la firma del contrato. El mayor potencial de ahorro en gastos y problemas está, sin embargo, en la fase previa al contrato.

Hola baucoach,

Por favor, tened en cuenta que, como acompañante profesional de obras, abogo por una asesoría técnica externa antes de la firma del contrato. Sin embargo, el mayor potencial de ahorro en gastos y problemas se encuentra precisamente en la fase anterior al contrato.

¡Solo puedo firmar/confirmar esto!

Desafortunadamente, es más fácil "hacer pasar un camello por el ojo de una aguja", porque, según mi experiencia, no se puede distinguir de manera tan absoluta entre blanco y negro o también entre un BU/GU/BT malvado y un pobre promotor. A muchos promotores les resulta difícil entender que la revisión/evaluación de sus documentos de construcción les ahorra dinero en efectivo y problemas, por no hablar de las medidas de acompañamiento "externas". Los recursos que deben invertir en una o en ambas medidas, en el mejor de los casos, contravienen su confianza en sus propias habilidades. Solo para mencionar de pasada, que la decisión a favor de un BU/GU/BT se toma en la gran mayoría de los casos según la cifra más baja abajo a la derecha.

Hace 14 días fui invitado a una feria en Renania, junto a mi anfitrión estaba un representante de la Oficina de Consumidores de NRW con su stand. Como siempre en las ferias, hay momentos de inactividad y aproveché estos espacios libres para mantener mis contactos con la representación local de la Oficina de Consumidores y un maestro mayor gremial. Uno de los temas discutidos fue la práctica de presentar comprobantes incorrectos de la Ordenanza de Ahorro de Energía, así como las discrepancias entre el BB firmado por los promotores y la ejecución/implementación real durante el proceso de construcción. Me sorprendió bastante cuando me di cuenta de que algunos “trucos” ya están siendo aplicados incluso por proveedores que hasta entonces yo consideraba serios. Si a mí, como "viejo lobo" en esta profesión, me deja sin palabras, ¿cómo va a reconocer las trampas un lego sin apoyo profesional?

Mi esperanza actual recae en los tribunales y en los jueces; últimamente se están dictando más sentencias favorables a los proveedores. Por un lado, para que los promotores no puedan reducir arbitrariamente los pagos y, por otro, para que cumplan mejor con su obligación de cooperación. Los próximos años pueden ser interesantes no solo en el ámbito de las energías renovables/nuevos materiales para la construcción, sino también en un cambio de mentalidad por parte de los promotores.

Saludos cordiales

Cuando se recibe el contrato de obra.,.......¿a quién se puede acudir para que revise a corto plazo la descripción de la obra y el contrato? ¿Cómo reconozco su competencia? ¿Se puede acordar el silencio? Solo digo: [Kleinstadt],...todos se conocen.

Hola,

Si te presentan el contrato de obra,... ¿a quién se puede acudir para que revise rápidamente la descripción de la obra y el contrato? ¿Cómo reconozco su competencia? ¿Se puede acordar confidencialidad? Solo digo: pueblo pequeño,... todos se conocen.

Nadie tiene la intención de andar difundiendo tus datos; al menos nadie que trabaje de manera seria.

Puedes, entre otros, contratar a cualquier abogado de tu confianza especializado en derecho de la construcción, a las asociaciones de consumidores, peritos independientes o también a asesorías de construcción como la nuestra. Siempre es importante que los documentos se consideren en su conjunto y que la persona que los revisa tenga suficiente experiencia en construcción. No importa a quién elijas al final, ¡este dinero siempre está bien invertido!

Saludos cordiales

Hola Baumensch,

un contrato de construcción o una descripción de obra y servicios, así como otras ofertas para servicios de construcción, deben ser revisados externamente, es decir, por alguien que no tenga ninguna relación económica con el proveedor. Por supuesto, también debe existir una competencia profesional demostrable. Un comprobante de dicha competencia puede ser, por ejemplo, una cualificación correspondiente, como un ingeniero civil con experiencia en construcción de edificios, un arquitecto o similar. Es importante distinguir entre asesoramiento legal —para ello solo están capacitados los abogados— y el asesoramiento técnico / profesional, como se menciona en este contexto. Naturalmente, la cualificación por sí sola no garantiza una asesoría adecuada.

La problemática que describimos no es únicamente el área técnica de la construcción, como algunos “Baufuchs” pueden ofrecer, sino que se trata sobre todo de reconocer las sutilezas en la redacción contractual —aquí se requiere realmente experiencia en la lectura y evaluación de los documentos contractuales.

Cuando se trata de revisar los documentos contractuales, no es necesario que sea un asesor de la zona —mucho se hace de todas formas por correo electrónico y teléfono. Sin embargo, en una revisión acompañante durante la construcción, es razonable buscar un asesor de la proximidad, según cuánto control se desee tener.

Por supuesto, se puede acordar confidencialidad. Esto también forma parte de la clarificación del alcance de la asesoría. A menudo, los propietarios inicialmente tienen una buena impresión del proveedor y no quieren poner en riesgo esa buena relación introduciendo una supervisión externa —esto parece desconfianza. Esto es comprensible, pero también peligroso. Porque con una inversión tan alta no se debería dejar decidir solo por la buena intuición inicial. He tenido la experiencia de que las empresas de construcción serias no tienen problemas cuando queda claro que los propietarios simplemente desean mayor seguridad.

Si alguien aún desea una asesoría discreta y quiere que el supervisor de obra permanezca en segundo plano, también es práctico que los propietarios reciban una lista de verificación concreta del asesor tras evaluar las ofertas. Con esta lista de verificación o de preguntas, los propietarios pueden solicitar información específica a sus proveedores. Por eso es muy importante: pedir que le entreguen los documentos y no firmar nada de inmediato.

En esencia se trata de que los propietarios también deciden “por intuición”, mientras que la supervisión de obra debe revisar y evaluar las ofertas de manera fría y práctica —una especie de contrapeso puramente racional. No tiene sentido ser considerado para no estropear el buen ambiente con el asesor de atención del proveedor de viviendas. Al final, se trata solo de una construcción lo más fluida y libre de defectos posible, dentro del presupuesto previsto.

Todavía es un fenómeno que no se atreva realmente a involucrar apoyo profesional en la construcción de viviendas —a un médico o un abogado sí acudimos cuando surgen preguntas o problemas.

Gracias por eso, es todo un mensaje.
Actualmente estamos en la línea de espera,
a principios de noviembre se establecerán la planificación y los costos,
luego se pasarán a los detalles.
¡Semana exitosa!
Y gracias de nuevo......