Borde de la calle en el centro de la propiedad

Buen día a todos,

tengo una pregunta rápida para los expertos en derecho urbanístico entre nosotros, que puedan evaluar y justificar el siguiente caso con seguridad, ya que actualmente toda la licencia de construcción depende de ello.

Tengo la siguiente parcela (esquinera):



Y al respecto la siguiente ordenanza del plan de ordenación urbanística en cuanto a la definición de la situación de partida de la altura del edificio (párrafo 4):



Problema:
Según consulta con el arquitecto, no existe una cota de arista de la calle en el centro de la parcela en esta parcela, ya que solo la parte de acceso está orientada a la calle.
Desafortunadamente, la oficina de urbanismo tampoco quiere pronunciarse sobre qué punto de referencia se debe tomar ahora.

Con respecto a las demás parcelas en la zona de construcción, no surge este problema, ya que todas tienen un ancho total del terreno hacia la calle.
Estaría muy agradecido si alguien supiera dónde se debe considerar concretamente el punto de referencia y, en su caso, de qué norma (de construcción) se podría derivar este conocimiento.
Espero sobre todo que pueda aportar brevemente de su experiencia aquí.

De antemano muchas gracias por tomarse el tiempo para revisar y por cualquier comentario fundamentado.

Espero sobre todo que @Escroda pueda por favor aportar brevemente desde su experiencia.

IMHO claro incumplimiento del principio de determinación. Caso muy parecido en NRW:
Tribunal Superior Administrativo de NRW, 10 D 72/09.NE
Mucho texto, la parte más interesante comienza en el número de párrafo 57
Fallos similares se emitieron aquí:
OVG Nordrhein-Westfalen, sentencia del 06.11.2013 - 7 D 16/12.NE
OVG Nordrhein-Westfalen, sentencia del 13.02.2014 - 7 D 102/12.NE

Por supuesto que esto te sirve de poco aquí y ahora, ya que no quieres impugnar el plan de desarrollo - o qué problema concreto hay detrás

de que actualmente de esto depende toda la licencia de construcción

?

Desafortunadamente, la oficina de construcción tampoco quiere aclarar qué punto de referencia se debe tomar ahora.

¿Quién se ha pronunciado sobre qué cuestión y cómo? Por ejemplo, ¿fuiste tú a la autoridad de licencia de construcción y preguntaste al funcionario responsable de tu permiso de construcción a qué altura sobre NHN debe estar tu RFOK EG, y este respondió "No quiero pronunciarme al respecto."?

En las sentencias ves que no es un caso aislado que los urbanistas quieran dejar abierta la cota de las vías de tráfico, ya que en el momento de la planificación de desarrollo es difícil prever la mejor realización técnica de las instalaciones de acceso, y al mismo tiempo quieran limitar la elevación futura de la edificación. Dejando de lado lo jurídico, una solución práctica sería que la oficina de obras públicas (o quien sea responsable de la planificación de la infraestructura en vuestra localidad) indique la altura prevista sobre NHN del punto rojo.

IMHO claro incumplimiento del principio de determinación. Caso muy similar en NRW:
Tribunal Superior Administrativo NRW, 10 D 72/09.NE
Mucho texto, la parte más interesante comienza en el número 57 del margen
Sentencias similares se dictaron aquí:
OVG Renania del Norte-Westfalia, sentencia de 06.11.2013 - 7 D 16/12.NE
OVG Renania del Norte-Westfalia, sentencia de 13.02.2014 - 7 D 102/12.NE

Muchas gracias de antemano por esto.

Por supuesto que aquí y ahora te sirve poco, ya que no quieres impugnar el plan de desarrollo, ¿o qué problema concreto hay detrás
?

He presentado una solicitud de construcción con una petición de exención de la altura, ya que el terreno en la situación inicial está claramente más alto que la calle (en el centro real del terreno, aproximadamente 1,20 - 1,30 m sobre el nivel de la calle).
Esta desviación está siendo ahora categóricamente rechazada por la oficina de urbanismo.

Está planificado un edificio de techo plano con una altura de pared de 6,11 m desde el RFOK de la planta baja hasta la cornisa (según el plan de desarrollo, la altura se mide así en este caso).
Para un edificio de techo plano, se permiten como máximo 6,50 m de altura de pared medidos desde el RFOK de la planta baja, que a su vez puede estar como máximo 0,50 m por encima del nivel de la calle en el centro del terreno.

Adjunto el plan de presentación con las alturas indicadas para mejor ilustración:

¿Quién se ha pronunciado sobre qué cuestión y por parte de quién?

En realidad, el asunto ya se aclaró por teléfono a principios de abril, ya que la oficina de urbanismo considera que el terreno requiere una desviación respecto a la cota, la cual debería ser aprobada porque ellos mismos no están contentos con el plan de desarrollo en relación con la topografía existente.
Sin embargo, ahora que un nuevo alcalde gobierna desde principios de mayo, parece ser un problema, ya que este aparentemente no quiere aprobar de ninguna manera una desviación en esta zona de construcción recién designada.

Estas conclusiones provienen de la comunicación por correo electrónico y teléfono con la oficina de urbanismo.

Lo que realmente complica todo ahora es el siguiente pasaje en el plan de desarrollo:


Con una excavación máxima de 0,50 m, con el terreno presente no alcanzaré jamás la altura requerida del RFOK de la planta baja con un máximo de 0,50 m por encima del nivel de la calle en el centro del terreno.

Dado que la oficina de urbanismo ahora no quiere aprobar ni la planificación actual manteniendo las alturas originales del terreno ni una desviación en forma de una excavación ampliada (lo que en mi opinión también sería un completo disparate), el punto fundamental es precisamente el valor de referencia del nivel de la calzada en el centro del terreno.

Pero ahora, con un nuevo alcalde desde principios de mayo, parece haberse convertido en un problema, ya que él de ninguna manera quiere aprobar una desviación en esta nueva zona urbanística designada.

¿Y él es jurista o perito en construcción?
¿Es también el municipio la autoridad competente para aprobar?

el punto clave es precisamente el valor de referencia del borde superior de la calle en el centro del terreno.

La altura de la calle difícilmente variará los 80 cm necesarios. Por lo tanto, no veo cómo te podría ayudar una indicación de altura.

Como dije, las fijaciones de altura que no estén determinadas o que no puedan determinarse claramente en el plan urbanístico son nulas y pueden llevar a la invalidez de todo el plan urbanístico. Si ningún responsable quiere asumir la responsabilidad ni se puede dialogar, solo te queda el camino judicial.

Publicar piezas del rompecabezas no es lo mío; pero aquí intervienen tantos detalles que el contexto general solo puede ser comprendido por expertos in situ. Como tu arquitecto te debe una planificación aprobable, en primer lugar es su problema resolver este aparente dilema. Con su experiencia y su pericia profesional puede hablar mucho mejor con las personas de la autoridad y por tanto dar un consejo más fiable respecto a la conveniencia del camino judicial y recomendar la intervención de un abogado especialista.

¿Y él es abogado o perito de construcción?

No, antes trabajó como economista empresarial en el banco Sparkasse.

¿Es el municipio también la autoridad de aprobación?

Por suerte, en realidad no. Esa es la oficina del distrito como autoridad de supervisión de construcción.
Pero como suele pasar políticamente, la oficina del distrito en Baviera generalmente se alinea con
el municipio para no dañar las relaciones y no reemplaza el consentimiento municipal.

La altura de la calle difícilmente variará los 80 cm necesarios. Por eso no veo cómo te debería ayudar indicar una altura.

Si se asumiera el punto de referencia en la entrada prolongada, habría solo una diferencia de altura de aprox. 1 m,
la cual se podría ajustar dentro del plan de urbanismo con la excavación máxima al valor necesario, en caso de querer evitar el camino judicial.

Como dije, las fijaciones de altura que no están determinadas o no pueden determinarse claramente en el plan de urbanismo son nulas y pueden llevar a la nulidad del plan de urbanismo completo. Si nadie responsable quiere asumir la responsabilidad y no se deja convencer, solo te queda la vía judicial.

Sí, lamentablemente eso también temo. Es solo molesto por el tiempo que toma un procedimiento así.

No me gustan las publicaciones en piezas de rompecabezas, pero aquí intervienen tantos detalles que solo los expertos en el lugar pueden captar el contexto completo. Como tu arquitecto te debe una planificación que se pueda aprobar, primero es su problema resolver este aparente dilema. Con su experiencia y pericia profesional puede hablar mucho mejor con la gente de la autoridad y dar un consejo más confiable sobre la conveniencia del camino judicial y recomendar la contratación de un abogado especializado.

Disculpa por las piezas del rompecabezas, no quería empezar con un primer post demasiado largo y tampoco estaba seguro de qué era estrictamente necesario para una respuesta. Además, siempre hay que valorar qué se quiere publicar en Internet.

Te agradezco mucho tu opinión sobre mi problema.

Ve al nuevo alcalde y explícale la situación ... para nosotros funcionó ... no puede hacer daño ...