Oferta para una casa bifamiliar con techo a dos aguas, 232 m²

Estoy planeando una casa para dos familias con un promotor inmobiliario (NRW/Gütersloh). El promotor ha construido varias casas en mi zona residencial, por ejemplo, también el edificio de apartamentos en el que vivo actualmente. Considero al promotor como confiable y competente, por eso decidí hacerle mi solicitud.
Como ahora todo se está volviendo más concreto, me he informado un poco aquí y me gustaría recibir algunas opiniones y valoraciones sobre la oferta que tengo.

Datos clave:

[*]Terreno de 672 m² (actualmente estoy en las últimas fases de adquisición del terreno)
[*]Casa con techo a dos aguas (lamentablemente, debido a las normativas, no se permiten dos plantas completas -> la consulta previa de construcción fue rechazada). Para darle un aspecto un poco más moderno, opté por un techo a dos aguas (tejas lisas) sin alero -> pero con fachada de ladrillo visto
[*]232 m² de superficie habitable (planta baja: 121, planta superior: 111). Ambos apartamentos cuentan con un espacio abierto grande con cocina abierta, dormitorio, vestidor, baño, aseo de invitados, trastero y una habitación adicional (niño/oficina).
[*]Sótano completo

La descripción de la construcción que proporciona el promotor es detallada y abarca muchas páginas, por lo que aquí solo algunos puntos clave.

Calefacción:
Bomba de calor agua-agua Vaillant VWF para calefacción y producción de agua caliente.
Regulación según condiciones climáticas y horarios.
Fuente de calor: sonda geotérmica
Calefacción por suelo radiante en toda la planta baja y planta superior, regulada mediante termostatos de ambiente con accionamientos electro-térmicos.

Suelos
Gres en sala de estar, cocina, pasillos, trasteros, baños, aseos, incluyendo zócalos de baldosas. El pasillo del sótano, la sala técnica, y el sótano de lavado/secado también se cubrirán con baldosas. Los suelos de las demás habitaciones no están incluidos en el alcance del servicio.

Azulejos en paredes
Baño, aseo: azulejos hasta 1,20 m de altura, en la zona de ducha hasta techo.

Pintura
La escalera se revestirá con pintura rugosa (rollputz) y se pintará con pintura polisatín blanca antigua.
Todas las habitaciones del sótano recibirán una pintura opaca con pintura dispersa.

Instalación para recepción satelital y conexiones en las habitaciones. Red / conexiones de red en las habitaciones.

Puerta elevable/corredera a la terraza/balcón en planta baja y planta superior (elemento más grande por unidad habitacional -> 5,50 m).

Cálculo según la ordenanza de ahorro energético: 40,96 kWh/(m²a)

La oferta a precio fijo para los puntos mencionados del promotor es de 455.000 euros.

Estos otros costos deberían incluirse aproximadamente en mi cálculo según el promotor:

Garaje cerrado aprox.: 9.800,00 €
Cobertizo aprox.: 4.500,00 €
Canalización aguas pluviales/sanitarias aprox.: 6.500,00 €
Trabajos de pavimentación aprox.: 15.000,00 €
Conexiones de la casa aprox.: 5.000,00 €
Suelos restantes aprox.: 11.500,00 €
Pintura en los apartamentos aprox.: 10.000,00 €

A primera vista, la oferta para la construcción de la casa por 455.000 euros me parece adecuada. ¿Cuáles son sus opiniones / valoraciones?

¿Qué pasa con la electricidad? ¿Y en el precio están incluidos los ladrillos klinker y un sótano de 120 m²?

La electricidad está incluida en el precio... en caso necesario, pueden surgir recargos por más enchufes, canaletas, etc., pero fundamentalmente se incluye una instalación eléctrica básica.

Instalación eléctrica:
La instalación eléctrica se realiza según las normativas VDE. Todas las conducciones empotradas se colocan en tubos vacíos. En cada vivienda se instala un cuadro eléctrico. Por vivienda, un interruptor automático para garaje, sótano, lavadora, secadora, habitaciones, cocina, lavavajillas, tres interruptores automáticos para cocina con corriente trifásica, un interruptor diferencial.
Un circuito separado para la electricidad general (calefacción, iluminación de la escalera, etc.)
Cuartos del sótano: la instalación se coloca sobre las paredes de hormigón.
En paredes de mampostería, la instalación se realiza empotrada.
En todos los sótanos, una toma de corriente y 2 enchufes.
Por cada lavadora, bomba de aguas residuales y secadora, 1 enchufe.
Se instalan los siguientes interruptores y enchufes de la empresa Busch-Jaeger en color blanco:
Escalera: 1 punto de luz por planta con conmutador y temporizador.
Entrada de la casa: 2 puntos de luz con 1 detector de movimiento.
Pasillo: 1 punto de luz con 3 conmutadores (conmutación cruzada), 3 enchufes.
Trastero: 1 punto de luz con conmutador simple, 1 enchufe.
Cocina: 1 punto de luz con conmutador simple,
1 enchufe conmutado para la iluminación de la cocina,
10 enchufes,
1 toma de corriente para cocina,
1 toma para lavavajillas.
Salón: 2 puntos de luz con conmutador simple cada uno,
8 enchufes.
Terraza/Balcón: 1 punto de luz, 1 enchufe,
ambos conmutados, con interruptor de control.
Dormitorio/ Habitación infantil/
Despacho: 1 punto de luz con conmutador simple, 5 enchufes.
Vestidor: 1 punto de luz con conmutador simple, 2 enchufes.
Baño, aseo de invitados: 1 punto de luz con conmutador simple,
Iluminación del espejo con conmutación separada,
2 enchufes.

El sótano completo de aprox. 120 m² y el revestimiento de ladrillo klinker también están incluidos en el precio. El klinker se ha incluido en la oferta de 455.000 € con un recargo de casi 16.000 €.

Descripción constructiva del klinker:
Fachada de klinker: Revestimiento a elección, en formato normal.
Base de cálculo 700 € / 1000 piezas incl. IVA.
El rejuntado se realiza posteriormente.
El aislamiento se hace con 16 cm de lana mineral, clase WLG035,
3 cm de cámara de aire, jambas de ventana con tiras aislantes prepegadas.

Puf, bueno, sin querer aventurarme demasiado, diría que eso suena razonable por ahora. Supongo que te has hecho una lista con todo lo que se necesita para una casa, para que a) tengas todo junto y b) luego veas qué está incluido en el precio y qué se suma. Y si está dentro del límite.
Por ejemplo, todavía faltan las [Erdarbeiten], que generalmente también son una parte importante que no está incluida.

Primero, gracias por tus comentarios.

Los trabajos de tierra también están incluidos en el precio.

Extracto de la descripción de la obra:

La elaboración de los documentos para la solicitud de permiso de construcción, drenaje, demanda de calor y estática están incluidos en el precio. Las tasas de las autoridades (por ejemplo, para la solicitud de construcción, inspecciones de obra, etc.) no están incluidas en el precio. La estructura de alineación, la instalación del sitio de construcción incluyendo el WC móvil, la seguridad del sitio, la eliminación de escombros y basura, el suministro de electricidad y agua para la construcción forman parte del alcance del servicio.

Trabajos de tierra:
Se retirará la capa superficial del suelo y se almacenará a un lado. Si es necesario, se bajará el nivel freático. Se excavará la zanja de la obra, el transporte y la eliminación del exceso de tierra arenosa están incluidos en el precio. La posterior distribución de la capa superficial del suelo pertenece a las áreas exteriores.

Así que, en realidad, la mayor parte ya está incluida en este precio. Como se describió, aún faltan los revestimientos de suelo en las habitaciones y trabajos de pintura, así como estos puntos para una planificación aproximada:

Garaje terminado aprox.: 9.800,00 €
Cobertizo aprox.: 4.500,00 €
Canalización de aguas pluviales/residuales aprox.: 6.500,00 €
Trabajos de pavimentación aprox.: 15.000,00 €
Conexiones a la casa aprox.: 5.000,00 €
Revestimientos de suelo restantes aprox.: 11.500,00 €
Trabajos de pintura en los apartamentos aprox.: 10.000,00 €

La solicitud de construcción ya está aprobada y pagada. La inspección final de la obra, por supuesto, todavía está pendiente.

Financieramente encaja en mis planificaciones. He dejado un margen de unos 30-40 mil euros de capital propio.

¿Tienes un informe geotécnico?

El suelo vegetal no tiene que ser completamente eliminado. Si construyen con sótano, se genera bastante tierra. Si el suelo está contaminado, posiblemente ya no se podrá reutilizar.

¿Está permitida una perforación para geotermia? En caso necesario, consulta primero en la autoridad local de aguas. Si es una zona de protección de aguas, deben usarse otros agentes de circulación.

Las conexiones de servicios dependen. ¿Renuncian al gas por la geotermia o lo quieren para cocinar? Telekom cuesta 800€, electricidad / agua depende de la ubicación en el terreno. Pide que te den la longitud aproximada / distancias al punto de conexión y llama tú mismo.

Saludos
Markus