Reglamento de superficie habitable / Superficie de la terraza

Según la ordenanza de superficie habitable, las terrazas pueden contarse entre el 25% y el 50% en el cálculo de la superficie habitable. Mi pregunta es, ¿las terrazas sólo cuentan si tienen techo o también puede incluirse una terraza normal en el jardín de la planta baja (una losa, sin techo)?

Terraza es terraza - como mencionaste, se debe considerar con un máximo del 50%.

Mi pregunta es, ¿las terrazas solo cuentan si tienen cubierta o también puede considerarse una terraza normal en el jardín de la planta baja (una losa, sin cubierta)?

No, la cubierta no es necesaria.
Sí, la terraza normal se considera.

Atención:
1. La ordenanza de superficies habitables se aplica originalmente solo para viviendas con precio regulado (vivienda social). Sin embargo, ha sido ampliada por la jurisprudencia. No hay otra cosa, salvo normas DIN antiguas.
2. La regla es que se computa el 25 %.
3. El 50 % es la excepción, que debe estar justificada o acordada contractualmente, ya sea en alquiler o en propiedad (por ejemplo, debido a la ubicación, equipamiento, exposición al sol, vistas, ruido o tranquilidad). Solo entonces son efectivas.

mi prestamista quería explícitamente un cálculo de la superficie habitable, no se conformó con la superficie construida. Tanto por "solo para vivienda social". Entonces la hice yo mismo.

No, no es necesario un techo.
Sí, se debe considerar una terraza normal.

Atención:
1. La ordenanza de superficies habitables se aplica originalmente solo a viviendas con precio regulado (vivienda social). Sin embargo, ha sido ampliada por la jurisprudencia. No hay nada más, excepto las antiguas normas DIN.
2. El 25 % de valoración es la regla.
3. El 50 % es la excepción, que debe justificarse / acordarse contractualmente, ya sea alquiler o propiedad (por ejemplo, debido a ubicación, equipamiento, exposición al sol, vistas, ruido o tranquilidad). Solo entonces son efectivos.

Muchas gracias por su respuesta detallada. La casa que voy a comprar está en la zona de ruido II. ¿Puedo argumentar por ello que la terraza en la planta baja no debería valorarse al 50 %, porque la calidad no es suficientemente buena?

mi prestamista quería explícitamente un cálculo de la superficie habitable, no se conformó con la superficie base. Eso acerca de "solo para vivienda social".

Por eso escribí al principio "originariamente":

§ 1 Reglamento sobre la superficie habitable - Ámbito de aplicación, Cálculo de la superficie habitable
(1) Cuando la superficie habitable se calcule según la Ley de promoción de viviendas, se aplicarán las disposiciones de este reglamento.
(...)

Para el resto se aplicará de forma análoga si no se dispone otra cosa. No hace diferencia en el fondo.

La casa que voy a comprar está en la zona de ruido II. ¿Puedo argumentar por eso que la terraza en la planta baja no debería contarse al 50% porque la calidad no es suficiente?

Puede: sí.
¿Con éxito?: más bien no, al menos no en negociaciones. En ese caso probablemente se venderá al siguiente interesado.
Nadie obliga a comprar; nadie obliga al vendedor a vender. Oferta y demanda determinan el precio.
La propiedad se vende según el objeto - y no según m2 de una vez -, sin embargo el tamaño es un factor que influye en el valor.

Después de la compra la situación es diferente, derecho de garantía por vicios peculiares. Entonces vale: depende... ¿Qué se acordó, según qué se debe calcular, hay una diferencia entre estado real y estado pactado, etc.?