Casa como inversión de capital: ¿enfoque de ingresos por alquiler calculados en obra nueva?

Quiero construir un edificio nuevo como inversión exclusivamente para alquilarlo. La financiación debería y se podrá refinanciar únicamente a través de los ingresos por alquiler.

¿Alguien sabe o tiene experiencia sobre cómo los bancos consideran los ingresos calculados por alquiler para la financiación? ¿Existe alguna reducción de riesgo en comparación con los ingresos salariales?

La ubicación de la propiedad sería el área inmediata alrededor de Berlín. Por lo tanto, alquiler completo seguro y sin riesgo político en cuanto a un posible tope de alquiler u otro similar.

Muchas gracias por sus respuestas

Ziegenhals

¿Alguien sabe o tiene experiencia sobre cómo los bancos consideran los ingresos por alquiler calculados para el financiamiento? ¿Hay deducciones por riesgo en comparación con los ingresos salariales?

Por lo general, se considera el 80% del alquiler neto como ingreso. El 20% son costos de administración. De esta manera, aumentan tus ingresos y, por otro lado, también la tarifa estándar de gastos de manutención.

Entonces, alquiler completo seguro y ningún riesgo político en cuanto a un posible tope de alquiler u otro similar.

LOL y ROFL
¿Has visto alguna vez el programa de Los Verdes (el tope más brutal como en la época nazi o la RDA - el índice de alquiler debería calcularse con base en los últimos 20 años, lo que para muchos llevaría a una reducción legal del alquiler)? ¿O el de Los Rojos con su tope nacional de alquiler? Espera a las elecciones y hablamos de nuevo.

Quiero construir un edificio nuevo como inversión exclusivamente para alquilarlo.

¿Qué tipo de inmueble?

Muchas gracias por tu respuesta. ¿La renta fría sería para el banco entonces la renta actualmente alcanzable en el mercado? ¿O se aplican más bien tarifas planas (como el índice de alquileres, aunque no existe para esta ubicación)? ¿El descuento del 20 % considera entonces el riesgo de impago del alquiler y los costos calculados de mantenimiento?

La propiedad sería solo una casa adosada. Sé que no es lo óptimo para el alquiler. Pero en el terreno no se puede hacer más. Y lleva años con un valor de ya media millón sin ningún interés sobre el suelo. Prefiero construirla. Y ya he realizado otra casa adosada para alquiler. El proyecto ha tenido flujo de caja positivo desde el primer día. Sin embargo, la solicitud de financiación en ese momento se hizo sobre mis ingresos y no sobre los ingresos por alquiler calculados.

¿La renta neta sería entonces la renta actualmente obtenible en el mercado para el banco?

Sí.

¿El descuento del 20 % considera entonces el riesgo de impago del alquiler y los costos calculados de mantenimiento?

Sí. Y otros gastos de gestión no imputables. Por ejemplo, también puede estar involucrada una administración.

Pero no se puede hacer más en el terreno. Y lleva años parado con un valor de ya medio millón sin ningún interés de suelo. Prefiero construirlo.

Propongo dos posibilidades más. Vender el terreno e invertir en un edificio de apartamentos usado. Alternativamente, convertir el terreno en un derecho de superficie. Seguir siendo propietario y generar anualmente un rendimiento seguro sin ningún riesgo. La inversión de capital es entonces cero.