¿Realizar la compra de un terreno a través de una cuenta fiduciaria notarial?

Un saludo cordial a todos.

Un inversor privado ha comprado un terreno para construcción sin urbanizar y desea urbanizarlo próximamente. Ya se han realizado estudios del suelo. El plan de urbanismo está aprobado y además se han obtenido todos los permisos administrativos.

Se trata de 6 parcelas, de las cuales nos hemos enamorado de una.
Como fuimos los primeros y llevamos tiempo interesados en esta parcela, el vendedor habla primero con nosotros.

Como ya se mencionó, hasta la fecha no está urbanizada.
Ahora nuestra idea es adquirir dicha parcela y, al principio, solo pagar el importe correspondiente a terreno sin urbanizar y abonar los demás importes según el avance de la urbanización.

Al vendedor le gustaría recibir ya una parte del dinero para no tener que financiar toda la urbanización.

¿Sería adecuado para eso una cuenta escrow notarial o existen otras posibilidades?

Nos gustaría comprar primero el terreno urbanizado, pero la demanda de terrenos es enorme y tememos que otra persona pueda comprarla sin urbanizar antes que nosotros.

La próxima semana pediremos cita en el notario y explicaremos allí la situación.

Muchas gracias y saludos cordiales.

El vendedor ya quisiera ahora una parte del dinero para no tener que financiar completamente el desarrollo.

¿Sería adecuado para eso la cuenta de depósito notarial, o hay otras posibilidades?

Buenas tardes.

Querer dinero, tener un derecho legal a dinero y tener dinero real en la cuenta son tres cosas diferentes :)

El deseo del vendedor (V.) es comprensible, pero para vosotros es peligroso.

En la cuenta de depósito notarial, el notario (N.) dispone de dinero ajeno, solo se aparca allí (y precisamente por eso al V. no le sirve de nada allí al principio, ya que no puede disponer de él mientras no se haya dado la autorización). En la cuenta N., el dinero está contractual y internamente asegurado para vosotros mediante un acuerdo fiduciario; solo puede usarse para el fin previsto. Característica de toda relación fiduciaria es que, teóricamente, la capacidad legal del N. va más allá de su permiso legal. Los notarios también son humanos y también han huido con dinero ajeno (lo que no es (!) lo habitual).

La cuenta N. solo protege al V. ante el riesgo de liquidez de vuestra parte; el dinero ya está allí, pero no puede acceder a él. La cuenta N. también ofrece cierta protección en caso de insolvencia del V.; el administrador concursal del V. podría incluirlo en la masa concursal, pero tendría que cumplir el contrato. Y: por la cuenta N. se debe pagar una comisión por disposición.

Si el propio N. entra en insolvencia, al menos se está protegido por el § 47 InsO, porque es dinero ajeno (no propiedad del V.) y por lo tanto se puede hacer valer el derecho de separación (sobre la masa concursal del N.).

Alternativa: quizás la anotación preventiva de transmisión del dominio, con eso ya se tiene un pie en la puerta del registro de la propiedad, pero todavía no se está dentro.

¡Bajo ninguna circunstancia transferir algo no asegurado por adelantado a ciegas!

En resumen: una cita de asesoramiento con el notario es de todos modos el paso correcto. El notario asesor no debería luego autorizar el acto, porque estaría impedido, lo que conviene aclarar previamente.

Ya se han realizado estudios del suelo.

No es tu pregunta, pero una indicación:
Podéis orientaros para la compra en el informe general del terreno, pero cuando llegue el momento, debéis hacer un informe individual separado para vuestra casa/vuestra parcela.

Con nosotros fue similar

El contrato notarial se realizó sobre un terreno totalmente urbanizado con pago en 3 cuotas según el estado de urbanización.
En el contrato notarial se definió exactamente cuándo vence cada cuota (por ejemplo, 1ª cuota después de 14 días, 2ª cuota con conexión del área de construcción a todos los servicios hasta el punto final en la parcela, etc.).

Hola Otus11- Muchas gracias por tu respuesta.

También entiendo el enfoque del V.
Pero como dijiste, también conlleva riesgos para nosotros.
Mis preocupaciones son simplemente que, si la cantidad no desembolsada (aproximadamente 35.000 €) la pagamos nosotros, él luego declare la insolvencia personal por diversas razones y el dinero se pierda...

El segundo escenario sería que el V tenga que vender aún 2-3 terrenos para luego (liquidez) poder urbanizar los terrenos para construcción, es decir, que dependamos de él.

El viernes por la mañana tenemos una cita con el notario.

Ya estoy en el punto de decir que el V debe urbanizar primero y luego recibir el dinero.
Incluso con el riesgo de que el terreno sea vendido a otra persona.

Hola Yvonne.

También te doy las gracias :).

Para todo el área de construcción (6 parcelas) se realizaron 6 perforaciones, la primera perforación se hizo en nuestra parcela favorita, sin embargo, aún no sé si la perforación se hizo exactamente en el lugar donde luego se construirá la casa.

Las 6 perforaciones tienen las mismas características, lo cual inicialmente no está mal y casi excluye grandes sorpresas.
Pero a veces lo inesperado sucede a menudo :D