Cálculo de costos para la construcción nueva de una vivienda multifamiliar

Hola,

ya he intentado usar la función de búsqueda pero no he encontrado la respuesta adecuada para mí. Espero que puedan ayudarme así.

Actualmente estoy planificando la construcción de un edificio de viviendas como reemplazo de un edificio antiguo existente. El edificio antiguo está directamente adosado a un edificio de viviendas construido en 2006, lo que también se hará con la nueva construcción que planeo.

Aquí algunos datos (muchas medidas se derivan del edificio ya existente):

Dimensiones máximas: 12x12 m
Superficie resultante: 144 m2
Altura del edificio (a dos aguas): aprox. 11 m
Pisos: 2 + ático + sótano
Número de apartamentos planificados: 3 - 5

Mi pregunta es ahora: ¿cómo calculo los costos esperados? Ya estuve con el arquitecto, quien realizó una primera estimación basada en el volumen (430 € por m3). También encontré cálculos en Internet basados en la superficie. Sin embargo, no entiendo del todo cómo se incluyen, por ejemplo, el sótano o un balcón. ¿Qué influencia tiene el número de apartamentos? ¿Qué variante es preferible: volumen o superficie? Quizás puedan aclararme un poco esto.

Por ahora, sólo me interesa el costo del edificio en sí; los garajes y los estacionamientos son otro tema.

¡Muchas gracias de antemano!

Tanto si utilizas valores comparativos en metros cúbicos como en metros cuadrados, no importa mientras te mantengas dentro del marco habitual de altura de las habitaciones. Si quieres ajustar la altura en una obra nueva para que coincida con la altura de edificios antiguos, obviamente debes tener en cuenta que los valores comparativos generalmente se basan en alturas libres de entre 2,5 y 2,65 m.
En cualquier caso, yo calcularía con cifras reales, es decir, con medidas verdaderas. El hecho de que las superficies y volúmenes según normas de los espacios bajo techo, balcones, superficies de y bajo escaleras, etc., difieran parcialmente no significa que su construcción sea más barata. Por eso contaría todos los volúmenes de construcción completamente (¡y sin olvidar tampoco los subterráneos!).

430.-€/m³ me parece bastante caro. Hace 3-4 años habíamos calculado entre 300-320 € (en la zona media). Realmente es difícil calcular con exactitud usando tarifas planas. Pero, por ejemplo, puedes llevar las medidas a un contratista general y pedir un presupuesto aproximado. Así obtendrás una cifra bastante precisa de lo que costaría el edificio con la equipación xyz.

Muchas gracias de antemano por las respuestas.

Ahora he calculado tres variantes:

1. Volumen real

He intentado determinar el espacio lo más exactamente posible y llego a 1.617 m3, lo que, con 430 € / m3, da casi 700.000 €. Esta es más o menos la cuenta que hizo el arquitecto en la primera conversación.

2. Superficie real

Tengo 2 plantas completas + sótano + ático, lo que da una superficie total de 576 m2. Si calculo con 1.400 € / m2 (dato sacado de internet - ¿realista?) llego a unos buenos 800.000 €. Sin embargo, aquí no se considera que el techo no es una planta completa.

3. Superficie habitable

El arquitecto me ofreció una superficie habitable de 290 m2. Por desgracia, en este momento no puedo entender cómo se calcula (lo cual no es del todo irrelevante para calcular los ingresos por alquiler). Si multiplico esos 290 m2 por 2.200 € / m2 (otra vez sacado de internet - ¿realista?), llego a casi 640.000 €.

Si ahora miro vuestras respuestas, asumiría que la primera variante es la más fiable. Comentarios al respecto son bienvenidos.

: ¿Dónde construiste? ¿Podrían ser diferencias regionales? ¿Fueron al final los 300-320 € más o menos correctos para ti?

Un saludo,
Michael

2. Superficie real Tengo 2 plantas completas + sótano + ático, lo que da una superficie total de 576 m2. Si calculo con 1.400 € / m2 (dato sacado de internet - ¿realista?) llego a más de 800.000 €. Sin embargo, aquí no se ha tenido en cuenta que el ático no es una planta completa. [...] Si ahora veo vuestras respuestas, asumiría que la primera variante es la más fiable.

Podría haber una relación causal con que probablemente tú has hecho los cálculos más claros. En la variante 2, me parecería sensato tener en cuenta las inclinaciones (y por lo tanto también la media superficie bajo 2m), pero no seguiría la idea de la norma en ignorar las zonas por debajo del metro de altura.

Sin embargo, un factor decisivo es el estándar, es decir, evaluar de forma realista cuántos puntos más caro es el propio gusto en comparación con el de un consumidor medio. De esto depende que el valor con el que se multiplica la habitación o superficie "encaje". Índice incorrecto significa resultado incorrecto. Cálculo de puntos equivocado

Construimos en Saarland, 1,5 pisos (aprox. 135 m^2) más sótano, en el que todo está alicatado y hay una oficina/habitación de invitados. Todo el conjunto tiene aprox. 830 m^3 y sólo la casa llave en mano (es decir, nuestros EL sumados) con pintura y suelos habría costado aprox. 260-270 k€. Incluye baño de invitados con ducha, bomba de calor, ventilación controlada del espacio habitable, persianas eléctricas, conexiones Cat y Sat en todas partes, focos en el techo (aprox. 30), lámparas sólo LED, en parte regulables y con mando a distancia, etc. Así que no es lujo, pero tampoco un estándar Town & Country. Al final, 320.- estuvo bien.