Financiación de la construcción para la casa del arquitecto

Hola,

ayer encontré este foro y espero recibir un poco de ayuda.

Llevamos buscando una propiedad (casa) en la región de Stuttgart durante algunos meses. Primero buscamos inmuebles existentes, pero teniendo en cuenta la relación calidad-precio actual, pronto llegamos al tema de construir. De hecho, ahora hemos logrado sorprendentemente conseguir un lindo terrenito en una ubicación con buen acceso al transporte a un precio razonable de una comunidad. La comunidad está planeando la cita con el notario para mayo y actualmente prepara la venta.

En el terreno se debe construir una casa unifamiliar, ya hemos contactado a dos constructores que quieren hacernos las primeras ofertas. Ayer estuvimos con un arquitecto que nos pareció simpático y creativo. Él licitaría los servicios artesanales y se encargaría de la dirección de obra. Nos dijo que no podía hacernos una oferta vinculante que pudiéramos presentar al banco, ya que primero tendría que hacer un diseño para luego poder calcular los costes de manera seria. Sin embargo, no queremos firmar un contrato sin una financiación segura. Él respondió que podríamos conseguir una carta de compromiso de una o varias entidades bancarias. Por otro lado, que yo sepa, un banco ya quiere algo más concreto y no: nos gustaría unos 400.000 para nuestro proyecto de construcción - más o menos.

Nuestra pregunta:
Como el terreno debe ser financiado parcialmente, no se puede comprar y luego "buscar un proveedor". Así que necesitaríamos el paquete completo. Pero ahora nos surge un poco la duda de cómo debemos proceder si elegimos al arquitecto. O: ¿Cómo procedieron ustedes? ¿Les informó el arquitecto un precio por adelantado? Estoy muy agradecido por ideas y relatos prácticos.

Saludos desde Stuttgart

P.D.: Si alguien conoce una buena empresa constructora para casas unifamiliares en Remstal: con gusto

¡Pero funciona más o menos así!

Van al banco, les dicen qué es posible y con esa suma van al arquitecto.

Con el terreno pueden proceder de la siguiente manera: después de saber la cantidad posible de financiación, comprar el terreno y financiarlo provisionalmente.

En principio, es la misma configuración que tenemos nosotros. El terreno fue parcialmente financiado y se retuvo otra parte de capital propio para la casa. El arquitecto solo pudo darnos una estimación aproximada de costos antes de la financiación. Suma x por m² más costos del arquitecto más costos adicionales de construcción más un margen y otros gastos. Con esta suma fuimos al banco y aseguramos la financiación. Si ahora el dinero no alcanza durante la construcción, tendremos que hacer recortes o compensar con más capital propio. Esto es algo que hemos decidido conscientemente. Una refinanciación no es una opción.

Si todo esto les parece demasiado inseguro, la construcción con arquitecto no es adecuada para ustedes.

Saludos, Steffen

Ustedes van al banco, el banco les dice qué es posible y con esta suma van al arquitecto.

Considero que este enfoque es completamente erróneo. Porque los bancos suelen pedir regularmente demasiado.

Piensen en las cosas más importantes (tamaño de la casa, forma de la construcción, etc.) y a partir de eso el arquitecto puede hacer una estimación aproximada. Luego utilicen cualquier calculadora de financiamiento en línea para calcular la carga mensual y decidan ustedes mismos si es lo que desean. Después vayan al banco...

Si quieren una casa diseñada individualmente para ustedes por el arquitecto, entonces lleven sus ideas sobre la casa al arquitecto y dejen que haga una estimación aproximada de los costos. Un desglose de costos por oficios y/o una visión general de costos por grupos de costos [Wikipedia: Baukosten] debería poder elaborarlo en base a las primeras conversaciones preliminares en una página A4. Ahí también están incluidos los costos del terreno. Así tendrán un punto de referencia aproximado, que para los bancos sirve como base para determinar la suma del préstamo necesario para la financiación - al menos esa es nuestra experiencia.

Como las estimaciones en esta etapa temprana de planificación generalmente aún no están respaldadas por ofertas, vale la pena incluir un cierto margen de seguridad. (Con nosotros, cada estimación de costos más concreta del arquitecto fue siempre más alta que la anterior) Eso también lo aceptaron los bancos consultados en nuestro caso.

Ok, genial, ¡muchas gracias por las respuestas útiles!