Enfoque y búsqueda de un promotor inmobiliario adecuado

... Helma
Como un gran proveedor de casas de construcción masiva, que también se compromete con la construcción eficiente en energía, una cita era casi obligatoria. No aprendimos mucho nuevo aquí, pero al menos parece que sus precios no se salen de lo común. La descripción del alcance de la obra se lee sólida, aunque aún se agregarán algunos puntos.

... Aktiv Massivhaus Plus
Los proveedores regionales de casas de construcción masiva tienen fama de entregar un trabajo artesanal sólido. ¿Pero acaso realmente trabajan con mayor calidad que los proveedores habituales de casas prefabricadas? ¿Cómo voy a saberlo? La descripción del alcance de la obra parece un estándar razonable, y en principio todo es posible. Aquí también pedimos un presupuesto de acuerdo a nuestros deseos como casa Plus Energía con norma KfW 55. En cuanto al precio está en el mismo rango que Schwörerhaus, aunque se trata de una casa pareada planificada para un terreno real en una ubicación realmente muy buena. Por eso aceptaríamos también el compromiso de una "casa pareada" si el rendimiento encaja. Lo que me molesta un poco es el "apuro" del agente inmobiliario. Ya entiendo que quiere/debe vender, pero la razón de que la otra mitad ya está vendida y que solo esperan la segunda mitad para empezar la construcción no me convence. ¿No debería ser un problema construir primero la primera mitad, o sí? Y antes del invierno no pasará mucho más de todos modos como para que necesite tomar una decisión rápida ahora... Actualmente simplemente no nos sentimos preparados (= bien informados) para construir (ya) y tendríamos que confiar demasiado en lo ofrecido.
También somos un poco escépticos sobre si nos ofrecerán e instalarán la tecnología perfectamente coordinada, porque el proveedor no parece tener la mayor experiencia en el campo de la construcción eficiente en energía. Mientras que por ejemplo en Kampa se obtiene apoyo para solicitar diferentes subvenciones (y también las explicaron), allí solo indicaron que uno mismo debe encargarse. Y como profano, eso es trabajo extra y además se corre el riesgo de perder algo. Como bomba de calor aire-agua nos ofrecieron la Stiebel Eltron LWZ 303i con sistema integrado de ventilación para 14.732 euros de sobreprecio comparado con la calefacción a gas/solar, pero hasta ahora no podemos evaluar si eso es bueno o malo; tal vez alguien pueda contar más sobre esta marca.

La pregunta de todas formas sería si no deberíamos contratar a un asesor energético y de construcción independiente para nuestro proyecto?! Pero aquí tampoco sabemos bien qué requisitos debería cumplir o qué criterios usar para elegir a uno, porque cualquiera se puede llamar asesor energético.

Ahora tenemos algunas empresas más en mente (Hanse Haus, Bien-Zenker, Weberhaus, Fingerhaus, Ambiente Massivhaus y [B]Dennert Massivhaus),[/B] con Hanse Haus, Bien-Zenker, Fingerhaus y algunos otros ya tenemos una cita, pero podríamos seguir años consultando, comparando y no avanzaríamos. Como dije, para nosotros es importante un proveedor justo y transparente, que entienda de construcción eficiente y valore una buena equipación estándar. Tal vez se puedan categorizar o filtrar las empresas mencionadas, porque en algún momento tenemos que reducir el grupo y decidirnos. Entonces la descripción de costos y la cuestión del equipamiento podrán entrar más en detalle.

Equipamiento y deseos especiales

Para terminar, de manera muy breve sobre nuestros deseos de equipamiento y extras que deberíamos mencionar junto con las condiciones antes indicadas si queremos que nos hagan una oferta. ¿Qué se necesita, qué es menos útil, qué es posible y sobre todo: qué hemos olvidado?

- Posibilidad de ampliar el plano, cambiar la altura del muro bajo y la inclinación del techo
- Persianas eléctricas
- Solución domótica (cifrada) para controlar persianas/calefacción y de inmediato la pregunta: ¿Cableado eléctrico vía sistema BUS KNX o por radio? ¿Qué tiene más sentido? ¿No son ya los sistemas de calefacción o persianas modernos controlables desde fábrica?
- Dos lavabos en el baño grande
- Ducha a ras de suelo
- Bañera en esquina
- Cocina semiabierta con puerta corredera
- Cisterna de agua para el jardín y el inodoro. Aquí también hemos oído opiniones diferentes sobre si es útil o si por los sistemas complejos de filtro/mantenimiento es más bien ineficiente?

Como dije, estamos aún bastante al principio pero vemos una gran cantidad de cosas sobre las que un profano tiene que informarse/querer informarse. Quizás en algunos aspectos vendría bien una pequeña porción de ingenuidad (o dicho positivamente: confianza) para avanzar. La peste la tienes con lo mejor también, pero de alguna manera se quiere minimizar el riesgo.

¡Estaríamos muy agradecidos por muchas y útiles respuestas!

¡Gracias y saludos!
Manu1986

¿Alguna vez han pensado en ir al arquitecto cuando tengan un terreno en vista (de ese terreno depende su casa)? Con su planificación y sus deseos de equipamiento, pueden entonces contratar a un HU.
De lo contrario, casi no importa qué empresa constructora contraten. Todas podrán construir una casa decente, pero en cada una también tendrán que hacer compromisos.

Hola,
seguramente hay que tener en cuenta un poco más si se quiere construir KfW 55. Pero básicamente suenan muy inseguros. Quizás deberían dejar de ir a todos los proveedores para escuchar sus charlas.
Si tuviera que empezar de nuevo, lo haría exactamente al revés. Primero elijo mi país. Sin eso no tiene sentido.
Cuando lo tengo, busco un arquitecto y planifico mi plano. Mejor aún sin promotor inmobiliario. Como soy un ingenioso, ya he terminado mi plano ideal por mi cuenta, pero la primera vez solo anoto las habitaciones, los m² correspondientes y los posibles deseos. Con eso pido que me hagan una planificación.
Ahora pienso qué me gustaría tener ahí. Y todo. La lista va desde el grifo, pasando por las ventanas, el tipo de suelo, las paredes hasta el fabricante de los enchufes – simplemente todo. Y no me refiero solo a cuánto, sino también a la marca, fabricante, color – cada detalle. Si hay algo que realmente no me importa (no se me ocurre nada), tomo la variante estándar del proveedor. De lo contrario, comparo la variante deseada con la del proveedor.
Así se consigue una idea de qué proveedor es el adecuado para ustedes. Creo que la lista para los detalles ya se ha publicado aquí varias veces. Si no, puedo buscar dónde la tengo.
El tema de la calefacción es algo especial. Busquen 3 instaladores de calefacción con buena reputación en su zona. Que les asesoren. Elijan uno y lo mejor es construir con él también. Cuando la cosa se pone difícil, siempre es mejor optar por buenos proveedores locales.
Bueno, todo lo mejor y publiquen el plano aquí.

Hm, ya veo que es correcto mirar varias empresas de construcción - ya sea por catálogo, casa modelo o contacto directo. Sin embargo, no tiene que ser inmediatamente un desarrollo y posicionamiento de precios de una casa específica. Recopilen impresiones y eliminen las empresas que les causen mala impresión. Nadie quiere sentirse acorralado, y un buen presentimiento vale más que un anticipo de 5000 €. No se puede comparar la construcción de una casa en forma de tabla como una nueva tarifa de electricidad. También debe encajar con el sentimiento. Ahí es donde se hacen compromisos. Posiblemente durante la búsqueda del terreno se encuentren con un promotor... entonces tal vez se les quite la decisión. Yo tampoco me enfocaría demasiado en este o aquel diseño. En un año habrá otras ofertas y formas para el azulejo o la bañera súper genial. También en la técnica de calefacción se debe tener un buen presentimiento: ¿de qué sirve lo último si causa incomodidad? Saludos Yvonne P.D. también echen un vistazo a las empresas constructoras más pequeñas en los alrededores

Tales listas siempre generan muchas objeciones de todas partes, ya que, por supuesto, nunca están completas y cada casa es diferente. Por eso aquí está nuestra lista de la mayoría de los factores de costo. Si ustedes saben lo que quieren en estas cosas, entonces seguramente habrán armado una casa. Por supuesto, también se puede instalar más tecnología e incluso colocar un gallo de viento en el tejado. Pero eso cada uno debe resolverlo a su manera. Muchas cosas también desaparecen, simplemente porque su terreno quizás esté mejor urbanizado.
Todas las tarifas sólo las mencioné como cuestiones de costos la última vez. Algunos promotores asumen ciertas tarifas y las incluyen en el precio de la casa.
No hay garantía de que esté completa.

Terreno
Trabajos de tierra para la casa
Infiltración
Cisternas
Planta de tratamiento
Losa de cimentación, sótano (impermeabilización, grosor, particularidades del lugar)
Mampostería, piedras (función térmica, función acústica, grosor)
Techo: alturas, aislamiento acústico
Estructura del techo
Cubierta
Instalaciones energéticas en el tejado
Chimenea
Pararrayos
Ventanas incl. seguridad
Persianas eléctricas
Electricidad: enchufes, interruptores, conexiones de teléfono, TV, internet, etc. para cada habitación
Caja de corriente temporal
Azulejos
Sanitarios: bañera, WC, lavabo, grifos, duchas, etc. en todas las áreas húmedas
Ducha a nivel del suelo
Toalleros calefactados
Puertas incl. manillas
Puerta corredera
Puerta principal
Suelos (laminado, alfombra, tablones, parquet, etc.)
Calefacción por suelo radiante
Calefacción
Perforaciones profundas, si es necesario
Ventilación
Enlucido
Escalera
Escalera exterior
Pintura, colores de paredes, papeles pintados
Tejado de la entrada
Chimenea
Canaleta de grava
Pozo
Zonas exteriores
Plaza de estacionamiento, entrada de vehículos
Terraza y camino

Cuestiones puramente de costos:
Solicitud de construcción
Estática, reglamento de ahorro energético
Topografía
Permiso de construcción
Informe geotécnico
Conexión de agua potable
Conexión de gas
Conexión eléctrica
Conexión de aguas residuales

Yvonne tiene razón: la intuición también es muy importante. ¿Se puede trabajar bien con alguien? ¿Se entienden y piensan de manera similar? ¿El promotor me ayuda concretamente con mi proyecto o sólo quiere vender algo estándar 0815 y después desaparece? ¿Alguien ya ha construido con él en la zona y está satisfecho?
Nosotros realmente elegimos la oferta más cara, simplemente porque la química fue inmediata, el promotor también resolvió con nosotros cuestiones complicadas de urbanización y teníamos recomendaciones de conocidos sobre la empresa.

En la selección de acabados muchos futuros propietarios se asustan porque los costos pueden aumentar fácilmente entre 20 y 30 mil euros. Por eso estuve contento de haber hecho la lista bastante precisa desde el principio. Creo que los proveedores calcularon especialmente ajustado los costos en la equipación eléctrica, azulejos, escaleras y sanitarios. La pintura tampoco debe subestimarse y por eso a menudo se calcula por separado o se declara como trabajo propio. Bueno, quien tenga luego dos semanas libres para pintar y muchos familiares y amigos queridos. De lo contrario, también es una suma considerable.

Hola a todos,

nos encontramos actualmente en la fase de planificación para una casa propia y ya hemos revisado mucha información de promotores y portales web. Quizás demasiada, porque ahora surgen cada vez más preguntas nuevas y las respuestas encontradas suelen ser diferentes, lo que nos genera cierta inseguridad como novatos en construcción, aunque por supuesto queremos saberlo todo con detalle.

Por eso ahora intentamos comunicarnos directamente y plantear preguntas a través del foro. Tal vez alguno pueda ayudarnos con sus consejos (y menos con experiencias subjetivas) en nuestro proyecto específico de construcción.

Condiciones marco

Primero, sobre las condiciones marco o nuestras expectativas:

- Presupuesto: 350.000 EUR para la casa (sin terreno)
- aprox. 150m² distribuidos en dos plantas (en Baviera)
- con sótano
- llave en mano (trabajos en paredes y suelos realizables por nosotros mismos)
- tejado a dos aguas
- casa de energía positiva, mínimo estándar Kfw55 (envolvente térmica adecuada, bomba de calor aire-agua, sistema central de ventilación controlada, fotovoltaica con almacenamiento, calefacción por suelo radiante hidráulica)
- garaje opcional como anexo directo con puerta propia

No tenemos aún un terreno, la búsqueda se realiza paralelamente a la búsqueda del promotor adecuado. Esto último ya nos genera la primera problemática. Se lee tanto y tan distinto sobre las formas de construir (casa de obra vs casa prefabricada) y promotores (malas experiencias/caros/equipamiento escaso vs todo excelente) que, según eso, tal vez ni deberíamos construir…

En principio estamos abiertos a ambas formas de construcción, aunque nos inclinamos hacia una casa de obra. La variedad de ofertas y posibilidades de asesoramiento (exposiciones de casas modelo) de casas prefabricadas llave en mano parecen ser mayores o mejor organizadas. Una cuestión no del todo irrelevante para nosotros en este contexto: ¿Cuán importante debería ser para mí que, al construir con sistema de obra, dentro de XY años se pueda alcanzar un mayor valor de reventa en caso de una posible venta y/o aumentar la seguridad de que esta casa pueda ser habitada por los hijos en el futuro (modo subjuntivo)?

La búsqueda del promotor

Finalmente, intentamos formarnos una opinión propia a través de muchas conversaciones con asesores de construcción, pero como novatos es difícil distinguir si las promesas son realmente únicas y sensatas o simplemente buena técnica de ventas. ¿Qué rendimiento es realmente bueno para un módulo fotovoltaico y qué potencia total es suficiente para mi casa? ¿Qué requisitos debe cumplir el almacenamiento? ¿Qué ladrillos son estándar pero me los venden como únicos? etc. etc. etc... Realmente tenemos que leer muchos más posts y recopilar información. Seguro que una tabla Excel en la que se apunten y comparen todas las partidas nos sería útil...

Adicionalmente, comparamos varias descripciones del ámbito de obra y pedimos ofertas concretas pero sin compromiso. En las descripciones podemos hacernos una idea general de lo que está incluido. Pero en cuanto a costes adicionales por selección de materiales y equipamiento superior, cuesta extraer conclusiones (y por tanto sobre el precio final). En esto estamos de acuerdo: nuestro presupuesto es limitado, pero solo queremos construir una vez, por lo que no queremos ahorrar en lo incorrecto y sobre todo no encontrarnos con cada vez más costes "ocultos" tras firmar el contrato. Aunque se prevea un margen para imprevistos, algo así nos molesta, por eso buscamos un promotor transparente, que incluya desde el principio materiales y equipamiento de calidad. Al ser esto también subjetivo, hablaré con más detalle sobre nuestros deseos más adelante.

En las ofertas recibidas también es difícil comparar. Algunos vendedores parecen eliminar o disminuir partidas que supuestamente no se necesitan, o que uno mismo no define porque no se tiene en cuenta, solo para mostrar un precio inicial lo más bajo posible.

Como ya he escrito, hemos leído también varios informes en revistas, aunque seguimos sospechando que casi todas las empresas han obtenido alguna vez en alguna categoría un “bueno” y se diferencian así. Sea lo que sea, todo nos parece poco concluyente o bastante relativo.

Impresiones de las entrevistas de asesoramiento

... Kampa

Ofrecen casas prefabricadas estándar con Kfw40 y casa de energía positiva, por lo que espero que entiendan su oficio en cuanto a construcción eficiente energéticamente y que la técnica/modelos instalados estén coordinados y sean adecuados para la casa deseada. El precio de la casa nos pareció algo alto, sin embargo se remarcó que el equipamiento estándar ya es de alta calidad (persianas eléctricas, tecnología domótica, ducha a nivel de suelo...). Además se incluían cocina, y revestimientos de paredes y suelos, aunque se podrían eliminar.

... Schwörerhaus

En cuanto a posibilidades Schwörerhaus sonaba bastante prometedor. El asesor también parecía competente y agradable. PERO: intentaron convencernos más por el precio que por la calidad y nos ofrecieron una de las 111 casas promocionales. En estas se eliminaron varias partidas que se explicaron paso a paso, pero parece que habrá costos adicionales y ocultos.
Además, soy algo escéptico respecto a la tecnología de calefacción que nos recomendó calurosamente el asesor. Se trata del sistema de calefacción por aire fresco Schwörerhaus, una ventilación controlada con bomba de calor aire-aire integrada y sistemas PTC en las habitaciones para calefacción en lugar de, por ejemplo, calefacción por suelo radiante. Para agua caliente sanitaria habría que instalar una bomba de calor específica y para lograr una casa de energía positiva se necesita obviamente fotovoltaica con sistema de almacenamiento (Knut) para generación y uso de electricidad. Según él, sería un sistema más barato/eficiente que el clásico con bomba de calor aire-agua o geotérmica para agua caliente y calefacción. También nos quiso vender un intercambiador de calor geotérmico por 5.000 euros, pero no me imagino que sea rentable.
Conclusión: Schwörerhaus suena y parecía interesante por las posibilidades, pero parece querer atraer inicialmente a clientes con un precio bajo. Para un equipamiento más alto hay que ocuparse luego en la selección específica, lo que elevará bastante el precio. Eso sí, tienes que acordarte tú mismo.