与建筑师合作的总建筑费用

大家好，

我们正在考虑一些关于建房的基本问题，其中一个选项是在一个现有的地块上与建筑师合作建房，这里可以选择利用现有建筑或者拆除重建。

问题是：有没有大致的费用估算，比如每平方米居住面积大概花费多少？

我知道建筑师费用是按HOAI计费的，独栋住宅属于HOAI第3区或第4区。我们可能更愿意在设计上投入一些，因此可能属于第4区（或者这类情况通常已经是第5区？我的理解是第5区更多是公共或大型建筑）。目前情况就是这样，建筑成本方面如何：

我们想建一栋160-200平方米居住面积的独立住宅。之前我预估每平方米建筑成本在2000到3000欧元之间。以200平方米、平均值2500欧元计算，总费用约为500,000欧元。扣除19%的增值税后约为405,000欧元（最早明年开始建设）。

HOAI表格里我看到的参考值是300,000或500,000。那么这里是取中间值还是向上/向下取整？

假设我们需要计划50万欧元的可计费成本。依此，建筑师在HOAI第4区全权委托的费用大约是80,000欧元加税即95,000欧元？那么总预算大约是60万欧元？

还有其他费用吗？例如我听说改建会有附加费，涉及现有建筑的计入，最低20%。如果我们想把一栋网上估价约25万欧元的房子改建/扩建，剩余部分费用是30万欧元，那么可计费费用是55万欧元，再加上改建附加费（80,000×1.2×1.19≈115,000欧元）？也就是说建筑师这边改建费用明显更高？

除地价和建筑附加费用外，使用建筑师是否还有其他看不到的费用？

是否有任何保障措施防止费用失控？我知道建筑师只是估算，如果误差不是5%，而是20%怎么办？那可能就是多出10万欧元。虽然可以预留缓冲，或降低房屋规模，但我觉得那样不太理想。

反过来讲：每平方米2000到3000欧元的这个规则在通过建筑师建房时适用吗？还是通过总承包商（GU）可以省去建筑师费用，单价一般会稍低？

非常感谢大家的意见！

原则上，HOAI 的应用不是强制性的，建造一栋房子不仅仅是通过“更多设计”进入更高的费用区间，例如也可以通过更复杂的地形或类似情况实现。在利用旧有建筑的项目中，我强烈建议不要无建筑师建设。当然，改建比普通的新建项目更加棘手。 一般来说，建筑师的费用基本上是中性的：总包(GU)的审批规划师也是必须支付的，即使这笔费用没有单独列出。自由建筑师不仅通常设计更有创意和巧妙，而且施工管理也更以业主为导向；在招标方面，他甚至能明显带来收益，因为外行人在这方面往往会陷入多达十几个的陷阱而更便宜。 如果地块已经存在，请多介绍一下，包括其旧有建筑。那栋建筑的目标形态到底是什么？

我们有两个选项：

1）购买一处（城市中）目前形式未知且地块未知的现有房产。但我们寻找的地方地块通常是平坦的。在这里我们希望/必须进行改建。

2）1950平方米的地块（距离市区5公里），带有相对于地块来说较小的现有建筑物：
- 地块尺寸为19*50米，短边一侧是（安静的）街道（西南），另一侧是一个骑马场（或一块地）（东北）。长边西北侧邻居，东南侧是一个院子（无畜牧养殖 -> 马术学校）
- 110平方米的居住面积
- 部分地下室
- 1层完整楼层 + 户型为人字形屋顶
- 约9x8米的尺寸
- 车库紧邻邻居的地界线
- 建造年份1963年
- 2010年安装的屋顶光伏系统
- 2006年重新铺设屋顶
- 燃油供暖
- 当时也是一座建筑师设计的房子

在两种情况下，我们寻找适合4人居住+经常接待客人+每周3天居家办公的房子。粗略估算，大约需要180平方米。

对于选项1，我非常难以找到合理的方法。例如，目前二手房库存成本大致在50万到70万欧元之间，包括购房附加费用，改建后能达到我们的目标。我们的总预算中，改建部分允许20万到40万欧元。如果其中建筑师费用达到10万欧元，我们可能直接排除一些房产。在这种情况下，是否有意义提前寻找建筑师，讨论需求，然后带他一起进行（第二次）看房？

对于选项2，如果现有建筑能够继续利用当然很理想，比如地下室、光伏系统以及可能的车库。我可以想象做一个风格相同的扩建，但这当然要交给专业人士处理。

关于第2点，对我来说很多内容听起来像是户外区域——因此提出了一个问题，即作为非农民（或者说马场继续经营者）在那里可以或必须做什么——这可能比建筑师在共同参观时可能感知到的内容更为关键。

哦，抱歉，不是1950，而是950平方米的土地。

这是一个很普通的住宅区，2012年废除了建筑规划，现在根据邻里关系进行建筑。

是否让建筑师一起来的问题更适用于方案1。对于方案2），土地已经属于我们，我们可以从容处理。