魔鬼藏在细节中 - 第一部分

亲爱的业主及准业主，

我想借一位用户的问题，提醒大家注意合同设计中的细节——更确切地说，是可能存在的钻牛角尖的地方。在具体案例中，规划阶段告知业主，底层完成的地板至少要高出地面35厘米，以避免因湿气影响造成的建筑损害。结果可能是，使用者不得不接受本不希望出现的台阶，或者承担合同中最初未约定的防水附加费用。

这是规划或施工阶段常见的“经典”意外。通常，建筑合同会在规划之前与一个总承包单位（以下简称GU）签订，因此房屋的高度定位并未明确规定。合同中GU会描述其前提条件，合同价格基于此。高度定位通常只被简短且草率地提及，例如完成的地板高出地面30厘米。听起来合情合理，我们都知道水应远离房屋排流。有时业主会认为，可以通过平整户外设施来弥补高度差，以实现尽可能平滑的花园连接。

上述案例可能会导致以下结果：
- 使用者不得不接受本不希望出现的台阶
- 产生额外费用（追加费用），用于合同中未约定的防水处理
- 业主在竣工后对地面进行填高，致使GU所描述的高度差条件不再满足——若发生湿气损害，责任在业主
以上结果均不令人满意，虽可指责GU未尽充分说明义务，但法律上GU处于有利地位。

上述例子只是众多合同条款及施工说明中看似无害措辞所隐藏的陷阱之一。比起合同中的细则，更难评估的往往是那些未明文规定之处。

请谅解，作为职业建筑监督者，我建议在签约前进行外部专业咨询。然而，节省开支及避免烦恼的最大潜力，恰恰在合同签署前的阶段。

你好 baucoach，

请原谅我，作为一名职业建筑陪同人员，我主张在签订合同前进行外部专业咨询。但最大的节省开支和避免麻烦的潜力恰恰是在合同签订前的阶段。

我只能表示赞同/确认！

遗憾的是，按照我的经验，要做到完全非黑即白，或者简单地区分为坏的承包商/总承包商/技术负责人和可怜的业主，比“骆驼穿过针眼”还难。许多业主无法理解，核查/评估他们的建筑文件可以为他们节省真金白银和麻烦——更不用说“外部”的建筑陪同措施了。他们为一项或两项措施投入的资金与他们对自己能力的信任相矛盾。顺便提一下，大多数情况下选择承包商/总包/技术负责人的决定都是基于右下角最小的数字。

14天前，我作为嘉宾参加了在莱茵兰的一场展会，除了我的主办方之外，诺尔德莱茵-威斯特法伦州消费者中心的代表也设有展位。和往常的展会一样，有空闲时间，我利用这些空隙维护了与当地消费者中心代表和一位高级行会长的联系。谈话主题之一是错误提交的节能法规证明的实际情况，以及业主签署的建筑合同与施工过程中的实际执行/落实之间的差异。当我发现一些“技巧”已经被我以前认为很可靠的供应商使用时，我感到非常惊讶。作为这行的“老手”，我都无言以对——那么一个没有专业支持的外行如何能识别这些陷阱呢？

我目前的希望寄托在法院和法官们身上；最近针对供应商的判决越来越多。一方面，为了防止业主随意削减款项，另一方面，业主们也必须更好地履行协助义务。未来几年不仅在可再生能源/建筑新材料领域可能会很有趣，业主心态的转变也值得关注。

此致敬礼

如果有人把施工合同交给我，......那么我可以找谁来临时审核施工说明和合同呢？我如何判断他的专业能力？可以约定保密吗？我只想说：小镇，......人人相识。

你好，

如果拿到施工合同，……可以向谁寻求帮助以便短时间内审核施工描述和合同？我如何判断其专业能力？是否可以约定保密？我只想说：小城市，……人人相识。

没有人打算拿你的数据到处散布；至少没有人是认认真真做事的！

你可以委托你信任的专注于建筑法的任何律师、消费者协会、独立鉴定专家或者像我们这样的建筑咨询。重要的是要整体审视资料，并且审核资料的人须具备足够的建筑经验。不管你最终选择谁，这笔钱总是花得值得！

此致敬礼

你好 Baumensch，

建筑合同或建筑和服务说明书以及其他建筑服务的报价，应当由外部人员——也就是与供应商没有任何经济关系的人来审核。当然，专业能力也必须有据可查。专业能力的证明例如可以是一项相关资格，如拥有高层建筑经验的土木工程师、建筑师等。在这里，必须区分法律咨询——这只由律师负责——以及技术/专业咨询，这正是本文提到的内容。当然，仅凭资格并不能保证咨询质量。

我们描述的问题不仅仅是建筑技术领域的问题，正如某些“建筑达人”能提供的那样，重点更在于识别合同设计中的复杂细节——这里确实需要有阅读和评估合同文件的经验。

当涉及合同文件的审核时，不一定需要本地顾问——许多工作无论如何都是通过邮件和电话完成的。但在施工过程中进行陪同审核时，最好找一个本地的顾问，具体取决于想要的控制程度。

当然，可以约定保密。这也是明确咨询范围的一部分。许多时候，业主 initially 会对供应商有好感，不想因为引入外部建筑陪同而影响这种良好关系——这会显得不信任。这是可以理解的，但同时也很危险。因为在如此高额的投资中，不应仅仅依靠最初的直觉来决策。我的经验是，信誉良好的建筑公司完全不会介意业主只是希望获得额外的安全保障。

如果有人仍然希望保持咨询的隐秘性，并且建筑陪同人员保持幕后角色，业主在评估报价后由顾问提供一份具体的检查清单也是可行的。通过这份检查清单或问题名单，业主可以有针对性地向供应商询问信息。因此非常重要的是：一定要留存文件，切勿立即签字。

基本上，业主当然也会凭“直觉”做决定，而建筑陪同则应冷静且务实地审核和评估报价——可视为完全理性的对立面。为了不破坏与房屋供应顾问之间的良好氛围而顾及感情，是完全不合适的。最终，唯一目标是尽可能顺利且无缺陷地完工，并控制在预算内。

至今仍存在一种现象：人们真的不敢寻求专业支持来参与房屋建设——而当有问题和疑问时，我们看医生或律师也同样会求助。

感谢你，这是一个很好的声明。我们目前正在等待中，计划和费用应于十一月初确定，然后开始处理细节。祝你一周顺利！！再次感谢......