基于预合同的房地产融资

祝大家周日愉快！

我已经在论坛默默阅读很久了，收获了许多好的建议，但这次有个急切的问题，所以我终于注册了 :) 如果我发错了版块，请帮忙转移。

我已经在网上查找过这个话题，也咨询了两位理财顾问，但他们给出的意见相互矛盾。也许这里有人对此熟悉，能帮忙理清一下。

假设一处房产由于投机税问题，计划约1年半后出售，期间出租给某人，该租客随后想以卖方已口头承诺的方式购买该房产（优先购买权已写进租赁合同）。理论上是否可以在买卖双方之间签订一份经过公证的购房预合同，并基于该预合同在约九个月后办理一笔含12个月免管理费等待期的房贷？待正式购房合同公证完成、即在1年半期限届满后，房贷在免管理费等待期内生效并将全部资金打给卖方。银行是否会基于预合同批准房贷？一位理财顾问认为没问题，另一位则完全拒绝。我们了解买卖双方所面临的风险。

此操作背景是，原本明年计划生育，但这套房产算是机缘巧合到手。房子的位置、配置和价格都符合我们的期望，且机会难得。卖方并非要天价，如果我们承担公证费，也愿意签预合同。由于育儿补贴不计入收入，且银行对明显怀孕持审慎态度，我们把此方案视为融资的可能。实际上，我丈夫单独申请贷款不会通过，虽然经济上无压力。明年半开始家庭规划，到那时办理正式房贷，是最理想方案。但我年龄不小，这反而成为限制条件，可能迫使我们不得不放弃。眼下这只是些设想，带给我一些希望，但不确定是否可行。有人了解这方面吗？

理论上是否有可能在买方和卖方之间签订公证的预合同？

预合同中应包含什么内容？

该预合同的基础是一笔房地产融资，该融资包含例如12个月的免息期，并计划在大约九个月后完成签约？

原则上是可以的，因为许多购房合同都是在融资确定后才签订的。购房合同成为放款的前提条件。

我们知道卖方和买方双方的风险。

确定吗？

这里有人懂这方面吗？

首先强烈建议去找律师。因为如果你们通过预合同创造了一种客观上已经可以被视为类似购房合同的状态，卖方就可能陷入投机税的陷阱。所以律师是第一联系人。
接下来制定的内容将成为与银行/中介谈判的基础。经济风险实际上完全由你承担，以可能需要支付银行不履约赔偿的形式体现。如果利率再次大幅下降，这将是非常昂贵的教训。卖方实际上既不承担风险也不承担费用（这些费用由你承担）。

银行会基于预合同批准房屋贷款吗？

银行需要安全保障并登记在土地登记簿上。预合同不是安全保障，对银行来说几乎是多余的……

该房产在位置、配置和价格方面完全符合我们的期望，并为我们提供了一个独特的机会。卖方并不追求天价，并且如果我们承担公证费用，他也愿意签署相应的预合同。

……当然对你们来说不是。因为房东会确认你们日后的出售。
关于怀孕期间的贷款，我不太清楚……但我建议先等等，看看是否会有什么变化。

另一种选择是让房东计算一下投机税。如果合算的话，你们可以付款，即使没有租金，可现在买入也划算？！