购房 - 装修/费用 - 经验

早上好！

我们目前实际上在等待我们城市里的一个新的建设区。分配应该在年底进行，但开发会持续多年，所以可能的施工和入住也会一样拖延……
购置二手房一直是一个选择。

现在我们在周末有一处房产要看了，经过一段时间后再次有这样的机会，关于这点我有几个问题。如果有“傻”或者太笼统的问题，请多包涵。

建造年份1987年，151平方米，无地下室。底层和上层。

1. 底层有地暖，但照片上也能看到散热器。为什么会有“混合使用”？能源是天然气。
2. 主要问题是关于可能的翻修及其费用。邻居们说这房子“应该”保养得很好。无论这意味着什么，我们假设窗户、墙壁、屋顶等都是好的。

我上传了平面图。我们更喜欢开放式的厨房/客厅/饭厅，最好是直楼梯，底层有带淋浴的客用卫生间。也就是说，我们最希望在底层做如下改动：
- 拆掉厨房和客厅/饭厅之间的墙（前面唯一的问题是有个壁炉），厨房向街道方向“缩小”以便于
- 把客用卫生间搬到新开放厨房的下方
- 直楼梯（现有的客卫拆除）
- 新地板
- 新刷漆
- 网络布线

上层：
- 目前基本合适，可能在一个卧室做个独立更衣室
- 大一点的问题是浴室里做个步入式淋浴。现在看空间似乎不够……
- 新地板
- 新刷漆
- 网络线可能拉上去

房价50万欧元 + 6万欧元附加费用。上述翻修/改造预计10万至15万欧元。我在论坛和网上看了，但没找到具体工种的大致费用。确实也难，因为非常个性化。

有人能给个估价建议吗？那就太好了。

“变态”的地方是……买房加翻修/改造总花费可能比新建房贵。
最大的好处是：大概能早3年住进自己的房子。

一个小缺点：大约90米外有一条110千伏的高压线路。

请先了解实际状况。还要看看插座是否足够，水管是铜管还是不锈钢管。只有这样才能判断价格大致处于哪个范围。还要看看窗户是否换过。如果没有，那就是一个隐患。屋顶的保温层如果是建造年份的，估计效果一般。供暖系统可能还是建造年份的。如果是油暖，油箱也要考虑，这是另一笔费用。以前有过利用地暖加暖气片的基本温控方案。新地板是什么意思？包括找平层还是仅仅是新的地面材料？地理位置是否足够好让你们敢于大规模改造，还是仅仅因为“终于有了一个（任意）房子，不惜一切代价”的感觉？

感谢你的回复。
我正在制作一个包含这些点的“问题清单”。关于线路的问题我会记下来。如果情况变得紧急，我们肯定还会找专家什么的进来看看。
暖气是燃气的。
地点已经很好，尤其是对孩子们来说（幼儿园，之后是学校），而且在这个1980-87年建成的老旧小区里，目前正经历一代更替。
这大概也是个因素，因为我们已经找房子找了四五年了。

一切都还好。由于视觉偏好而完全更改楼梯，我认为这是严重的错误，你们应该再三认真考虑。我也认为，在相似位置和同等大小的地块上建造同等价值的新建筑会更便宜这个观点是有风险的。

: 我部分同意你的看法。这块地是720平方米，地价标准是265欧元 = 191千欧元，给房子剩下309千欧元 + 购房附加费用 + 装修费用 = 191 + 309 + 60 + 150 = 710千欧元。
在一个500平方米地块上的新建项目 = 133千欧元 + 350千欧元房子 + 附加费用 = 350 + 120 = 600千欧元。

但目前看来，我的估计可能还缺“配套”。

楼梯这个项目可能是第一个被取消的。

你在很多领域不能将土地基准价与市场价格进行比较。市场价格可能轻松达到基准价的两倍。35万欧元你买不到一个带露台的同等大小的房子。新建房屋的额外费用也包含在外部区域——不，新建房屋肯定不会更便宜。

我的想法：

[*]如果你在Villa附近建房——看看地下水的变化，避免脚部潮湿。
[*]我觉得把厨房朝向起居室开放的想法很好。肯定可以把壁炉整合进去。关键是不要有承重墙——这点要问清楚。
[*]如果你布置网络，也可以顺便多装几个插座。
[*]看看保险丝和配电箱。以前保护得比较少，现在连接的用电器多了。别让电力不够用。
[*]不仅水管，排污管也可能带来意外惊喜。后者可以用摄像头较为经济地检测。
[*]楼梯改造是个花钱多的事情。我觉得在这里做直梯没什么优势。
[*]我觉得一楼的淋浴是个时尚现象，应该反思自己的习惯和意义。
[*]窗户要好好检查，那也是成本推动因素。
[*]因为有资金补贴，围绕隔热产生了热潮，而贪婪有时会让人失去理智。不是每栋房子都能从中受益，很多房子之后容易发霉，或者夏天开着面向花园的窗门时会很热（有小孩的生活实用性考虑）。
[*]燃气锅炉的年龄？它们不是永远耐用的。

翻新费用主要取决于你对材料的需求、所选工匠的质量以及自助劳动。
15万欧元可以做不少事情，但如果你对特别的东西有偏好，钱很快就会花光。