修复费用估算

大家好，

类似于Altbau1930，我们收到了一套相对便宜的房子报价：

1000平方米的土地，190平方米的居住面积，价格约为210,000欧元。

实际上所有事情几乎都需要完成，昨天我们拜访了一位独立的融资顾问，他认为我们的估算是合理的。但是看到这里某些费用时，我有点担心估计不准。昨天第一批工匠进场了（电工和一个小型建筑公司，负责轻质隔墙等）。我们的估算比他们口头报价大约高出20%。报价将会很快送到。
屋顶工、暖气安装工、烟囱清扫工和木工将在周五到场。
我们的自助工作是为电工和暖气工凿槽（如果生活用水管道需要更换的话）。
挑战是一个约40平方米的泳池扩建部分，目前由一个较为摇摆不定的木结构框架和廉价木板作为工作室使用。我们想将这个区域改成客厅/餐厅。
为此，我们为地板费用预算了1万欧元。其余的底层是实木地板，4-5年前已翻新，可继续使用。儿童房的地板也是4-5年左右的旧实木拼花地板，只需为走廊和厨房换新地板（约40平方米）。
建筑公司至少要搭建3面墙，废除旧壁炉，为新的客厅/餐厅壁炉做核心打孔，缩小两个大窗户面向花园（原来是50平方米的大客厅/餐厅，我们想分成3个房间）。门包括一扇新外门（约6500欧元）和几扇简单的室内门（300欧元/扇）。两个浴室也必须完全翻新。

电气 15,000欧元
暖气 20,000欧元
建筑公司 15,000欧元
地板 15,000欧元
浴室 25,000欧元
墙纸/粉刷 5,000欧元（仅材料）
屋顶保温 7,500欧元
门 10,000欧元
窗户 5,000欧元

我们的估算是117,500欧元（我们向银行申请12万），是否合理还是偏离较大？我们也已申请了KFW的能源顾问服务，估计会从KfW151贷款项目中获得约35,000至40,000欧元。

非常感谢任何建议！

你好 Kayser，

远程估算总是有点困难，我自己在这里也发现了这一点。不过，对于一个需要这么多翻新的房子来说，21万欧元的购买价格相当高。不过，1000平方米的土地面积非常大，而且这也取决于地段。

我们有大约520平方米的土地，目前估价为120欧元/平方米，所以纯土地价值大约是63,000欧元。我们支付的总额是100,000欧元（部分赠与）。

你的费用估算应该大致正确，但我没有看到你对新烟囱的预算。这个烟囱是计划做成外部不锈钢烟囱吗？那还得至少再加5000欧元，如果需要的话，再加上带安装的大约5000欧元的壁炉。你给新门预算的一万欧元也相当高，还是里面包含了一扇（昂贵的）大门？

还有，如果最终预算可行的话，也应该把新厨房和可能的家具费用算进去，除非你不需要新的或者已经用别的方式省了这部分钱。

这里经常看到这样的建议：老房屋翻新预算应额外加20%的备用金，因为翻新过程中总会出现一些意外情况，或者这笔钱之后可以用来做外部设施（如果需要）。

对我们来说，最重要的项目是屋顶，因为我们目前还无法估计这部分的费用。下下周会有一位既是屋顶工匠又是能源顾问的师傅来，我们届时会得到一个价格范围。比如说屋顶项目单独要花5万欧元，那么我们买房的价格会相应减少，这是已经约定好的。

屋顶工匠还会告诉我们，未来屋顶保温与哪些新窗户匹配：双层玻璃还是三层玻璃。我们肯定想避免外墙保温，而三层玻璃可能会导致能源法规定必须做外墙保温，因为窗户太密封，冷凝水会通过墙体渗透（我是这样理解的）。

我们也咨询过一个独立财务顾问，我们期望总预算控制在25万欧元。如果有了屋顶工匠的报价和能源方案，顾问会帮我们模拟不同的融资方案，包括KfW银行的贷款和之后可以退的税款。整体确实很复杂……

目前的估算费用：

- 电工：12,000欧元（3层，每层60平方米，包括所有工作和新的配电箱）

- 窗户：11个，其中部分定制尺寸，带新的手动卷帘：11,000欧元

- 2个新浴室（我们放弃浴缸）：10,000欧元，至少自己承担50%的劳力（拆除和可能的瓷砖铺设，专业协助）

- 新内门/门框：2,000欧元

- 可能需要新水管（尚需检查）：4,000欧元

- 2个新速热水器，新的标准款：1,100欧元

- 一个2.50米宽的墙洞：3,000欧元，含钢梁

- 赠与税：大约20,000欧元

- 自己动手材料（轻质隔墙、腻子、漆、壁纸、小配件、灯具、机器/工具、地板打磨机租赁、垃圾箱）：8,000欧元

- 工人小费：大约2,000欧元

共计73,000欧元。

其余部分如前所述将用于屋顶。我们现在想一次性解决所有事，五年或十年后不想再重新开始，也不想再补充资金。

我们最早也要到年底才开始施工。估计改造时间为4到6个月。

昨天我们还讨论了，最好找一位建筑师参与，他们能比我们更现实地估算改造费用，这样也更有保障。看看情况吧。

你的计算听起来不错。
不太好听的是关于窗户的问题。
即使是新的双层窗户也很密封。湿气会在露点以下凝结。如果窗户的隔热值比墙体差，通常首先会是窗户出问题。
否则也可能是墙体的问题。
不过这取决于空气湿度，而空气湿度又受供暖和通风习惯的影响。
基本上这是自己可以控制的。
但请一位能源顾问确实有意义，他应该对此有所了解。

我真的很想知道能源专家对此会怎么说！

顺便说一下，我还找到了干墙施工的参考价格：

- 用石膏板/Vermacell 装饰天花板：大约60€/平方米，包含全部（基层结构/材料/安装工）

- 用石膏板/Vermacell 装饰斜屋顶：40€/平方米，全部费用同上。

另外还需加上涂漆或贴壁纸。根据材料和质量要求，整体费用大约在7到10€/平方米之间。

问候

地板材料还没有列出，还是我漏看了什么？

在进行如此全面的整修之前，应始终进行一次现状调查/建筑测绘，记录当前的维护状况和整修工作量。例如，可能存在的建筑损伤/潮湿问题应首先解决，之后才能进行进一步的整修工作。建筑测绘及随后的整修规划和费用估算由建筑师负责。

如果没有这项前期工作，也没有对整个建筑的整修规划，就必须预料会出现工匠工作的不协调、未发现的建筑损伤在改造过程中显现以及结构上的拼凑。同时，隔热措施中也不能排除存在建筑物理错误的可能性。工匠公司不是规划者。

在列举中缺少了建筑隔热。对于一个未隔热的30年代建筑安装新窗，如果窗户的Uw值低于墙体的Uw值，可能导致外墙冷侧内部产生冷凝水。供暖规划需要进行热负荷计算和设备尺寸设计。当然，这应考虑已整修=已隔热的状态，否则安装的热源设备可能过大，后续若进行建筑隔热则运行效率降低，且可能提前出现技术故障。

根据您的描述，部分计划中的毛坯工程可能涉及结构上的重要改动，因此需申请建筑许可。

同时还需考虑能源节约条例对建筑隔热和设备技术的要求，例如改造义务。

因此建议委托一位建筑师/建筑节能顾问进行全面的评估与规划。