建筑合同，建筑许可，土壤报告

大家好，

经过长时间寻找，我找到了一块地并且已经预定了。

我已经和Town & Country有一段时间的联系了，也让一位朋友的建筑师看过施工合同，他觉得合同写得很好，因为所有内容都列得很清楚。在和Town & Country的销售人员交流时，也讨论和计算了所有可能的费用。

从这方面来说，我觉得自己挺放心的。

土地还没有买下来，但我现在就要签施工合同，合同中也包含了常见的撤销条款。幸亏有这个论坛，因为我猜测在买地之前我不应该签任何东西，对吗？

最好的做法是什么呢？因为有些事情是要花钱的，需要提前解决，而这些内容都包含在Town & Country的服务中，比如地质勘查和建筑许可申请。

建筑许可只有在我买了土地之后才能申请，对吗？那合理的步骤应该是：

先做地质勘查（我得先支付费用）
买地
申请建筑许可（建筑师服务我得先付费，但这个或许可以由Town & Country的建筑师做，之后再抵扣？）
建筑许可获得后签施工合同

有人用Town & Country做过这流程吗？过程怎么样？

如果Town & Country不同意这样操作怎么办？（他们帮我找了这块地，我不确定他们对中介有多大影响力，会不会不卖给我？）

非常感谢
insgruene

你好，

很高兴有这个论坛，因为我猜在购买土地之前我不应该签任何东西，对吗？

这要看情况，基本上建议一步一步来。
不过如果“经典”的撤销权——就像你说的那样——确实名副其实，确实让你可以撤销，而且撤销时的费用有明确且详细的说明——那么签署工程合同是没有问题的。

为什么土地还不能购买？

此致敬礼

你好，Bauexperte，

这块地已经可以购买了，我已经预订了，下周我会去银行申请贷款。这大约需要一周时间才能得到批准，然后我们可以去找公证人。

我只是有点不确定，那个和中介关系不错的建筑商，是否会因为我顽固不化而阻止把房子卖给我。

这里是“经典”的退出条款，只要我还没有土地调查报告和建筑许可证就会生效：

如果委托人在合同签订后6个月内没有购买或选定土地，有权退出建筑合同。委托人也可以在此期限结束后退出，前提是承包商此时尚未提交建筑申请、必要的设计服务或委托土地调查报告。
如果委托人在合同签订后3个月内仍未购买或选定土地，承包商有权向委托人推荐土地（提供权利）。如果委托人选择退出，承诺在行使退出权后的2年内不使用所有被推荐但被他拒绝的土地进行其他建设。如果委托人在上述期限内对被拒绝的土地进行建设，须向承包商支付相当于退出时约定总价10%的固定赔偿金。
如果委托人在银行或储蓄银行已经批准建设贷款且已决定了某块土地（即使未购买）时退出，也须支付退出时约定总价10%的固定赔偿金。

这让我开始有不好的预感。如果土地调查报告有负面结果，或者没有颁发建筑许可证怎么办？虽然可能性不大，但谁也说不准。

问题是会有很多人会签署这条款，或者已经签署了。对中介来说，找别人来购买很容易。

此致
insgruene

你好，

首先——我不能提供法律咨询，这在德国仅限于注册律师。

这块土地是可以购买的，我已经预定了，下周会去银行申请贷款。审批大约需要一周时间，批准后我们可以去找公证人。

关于卖方的撤销权条款，我如果是你的话不会签字，依我看含有10%的固定罚款（罚金）也不符合法律规定。承包方只能向你收取其_实际_支出的费用，如果你最终购买了之前拒绝的土地——前提是他已经提供了服务——但也不会多收。但我对此表示怀疑，因为承包方并非同时担任地产经纪人，房地产经纪人无论如何都会获得佣金。

我只是有点不确定，是否那个和经纪人关系不错的房屋建造商，可能会搞事情，如果我变得难以对付，他可能会保证不把房子卖给我。

你真的认为这种直觉是良好合作的基础吗？

我的直觉开始变差。如果地质报告结果有负面，或者建筑许可没有获得批准怎么办？虽然可能性较小，但谁也说不准。

任何供应商的固定价格都不包含因地质报告可能发现的问题产生的费用；不过，你应该在前期谈判中被告知最坏情况可能产生的费用。这部分属于约3万欧元的建筑附加费用，适用于大致正常的土壤状况。例如，如果发现高地下水位或粘土土壤，挖土费用可能会增加1万至1.5万欧元，从而相应提高建筑附加费用。如果卖家没有提醒你这些情况，我建议你再考虑是否继续合作。

问题是会有很多人签署这条条款，或者已经签署了。经纪人很容易找到别人。

我从小就教我的孩子们，不要因为别人跳桥就跟着跳！

如果你对当前的情况感到不安，应该放弃购买。市场上还会有很多土地出现……

此致敬礼

你好，Bauexperte，

非常感谢！关于最坏情况，就是地皮可能卖不出去，主要是我灾难化的思维，我的建筑师也认识卖房的人，他的印象比较好。

到目前为止，我们也一直能非常开放地交流，卖家认为他宁愿事先计算所有费用，以免事后遭遇不愉快的惊讶，我觉得这很好，我的建筑师在看过成本清单后也证实了这一点。

另一位买家比如说也已经在公证预约前完成了地质勘察报告，并且得到了相应的减免。

我只是对这些条款有些问题，否则我的直觉很好。

我现在会和卖家讨论并请求调整条款。我希望在收到负面地质勘察报告后，或者建筑许可未获得或发生变更时，有支付一定补偿后的退出权。另外，我希望合同中事先包含根据我的要求修改过的平面图，目前合同中是样板平面图+平面图更改时的建筑服务项目。
装修的参考价格也应该列进去。还有变更的分期付款方式，目前情况也不太合适（比如现为毛坯完成含窗户后支付70%，应该改为60%）。

希望这要求不过分？如果不可能的话，我可能不会提前签合同，而是先购买地皮，然后再重新谈判。

此致
insgruene

你好，

另外还有变更的分期付款，这也不太合适（例如毛坯包括窗户后70%，应该是60%）

之前的其他部分对我来说有点不舒服，但是

毛坯后70%对你来说也应该是不可接受的，你的直觉会强烈反应

此致敬礼