Zu erwartende Zinshöhe bei Investitionsobjekt 2 ETW

[RomeoZwo]

Hallo Zusammen,

auf der Suche nach einer passenden ETW als Investitionsobjekt, die die nächsten ~10 Jahre innerhalb der Familie (zu Marktkondition) vermietet werden soll und eigentlich zu 100% aus Eigenkapital finanziert werden sollte, bin ich auf ein Paket aus 2 Wohnungen gestoßen (werden nur als Paket verkauft), die beide genau in meine Suche passen würden. Ob ich diese weiterverfolge würde auch an den ungefähren Konditionen eines Kredits hängen.

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? M, 37 Jahre, Ingenieur, Senior Projektleiter in der Industrie, Angestellter

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Für dieses Projekt stehen Max. 1300€/Monat aus Einkommen (Frei verfügbar ohne Einschränkungen in der Lebensqualität) zzgl. ca. 1300€/Monat aus daraus resultierenden Mieteinnahmen zur Verfügung.
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? Für das Projekt stehen kurzfristig maximal 245 T€ zur Verfügung, mittelfristig durch den Verkauf eines weiteren Grundstücks zusätzlich 100-150T€.

Bau- oder Kaufkosten:

• Gesamtkosten ca. 425 T€ inkl. Kaufnebenkosten, Makler, etc.

Notwendige Kreditangaben:

• Kreditbetrag minimal 180T€
• monatliche Rate Max ca. 2050€ (falls Mietausfall in einer der ETWs), aber macht hier eine hohe Rate Sinn?
• Sondertilgungen möglich? Nach Verkauf des Grundstücks in ca. 1-3 Jahren 100-150T€

Meine Frage zielt weniger auf die Machbarkeit des Vorhabens als auf den "optimalen" Weg einen möglichst niedrigen Zins zu erzielen. Eine Zinsbindung auf 10 Jahre scheint mir ausreichend, da ggf. anstehende Restschuld nach 10 Jahren durch Eigenkapital beglichen werden kann.

 

[nordanney]

Warum ist der möglichst geringe Zins Dein Ziel? Geht es Dir bei den beiden Wohnungen nur darum, möglichst geringe Zinsbelastung zu haben?

Ich freue mich, auch mal einen höheren Zins zahlen zu können (den ich ja auch steuerlich geltend machen kann), um damit mein Eigenkapital zu schonen und einen guten Hebel zu haben. Lieber fünf Projekte mit 5x1.000 Ertrag, als nur zwei, die dafür jeweils 1.025€ Ertrag generieren. Das ist aber eine persönliche Entscheidung, die auch zu Deiner finanziellen Gesamtsituation passen muss. Was nützen mir hohe Werbungskosten, wenn ich einen Grenzsteuersatz von nur 25% habe? Bei 40% sieht es schon wieder anders aus.

Den niedrigsten Zinssatz bekommst Du mit möglichst viel Eigenkapital (größer 50%), hoher Tilgung und kurzer Zinsfestschreibung. Ggf. mit 5J. fest und zocken, dass Du eine gute Anschlussfinanzierung bekommst. Kann man ausrechnen, wie hoch der Zins steigen muss, damit es sich nicht mehr rentiert.

 

[RomeoZwo]

Hallo Nordanney, Es gibt mittelfristig noch 1-2 weitere Projekte im Immobilienbereich, die für mich mehr "emotionale" Bedeutung haben, da schon länger im Familienbesitz. Deswegen war hier für eine direkte Lösung ETW für ein Familienmitglied auch eigentlich nur der Kauf einer Immobilie geplant. Eigentlich bin ich bezogen auf eine zu hohe Verschuldung auch eher Risikoscheu. In diesem Fall stellt sich mir halt die Frage ob es sinnvoll ist möglichst schnell zu Tilgen oder auf gewisse Zeit (10Jahre) nur im Bereich 1000€ zu Tilgen und danach die Restzahlung aus dem bis dahin wieder vorhandenen flüssigen Eigenkapital zu begleichen.
Du hast aber vollkommen Recht, im Prinzip geht es mir um die finanztechnisch optimale Lösung ohne großes Risiko. Mein Grenzsteuersatz liegt tatsächlich bei 42%.

 

[nordanney]

Dann rechne Dir grob aus. was nach 10 Jahren an Restschuld verbleibt bzw. verbleiben soll, um Dein Sicherheitsbedürfnis zu befriedigen. Ob Du jetzt 1,3% oder 1,6% Zinsen bezahlst ist für eine überschlägige Rechnung egal.
Anschließend kannst Du damit nämlich zwei Wege einschlagen. 1.) Hoher Eigenkapital-Einsatz und nicht so hohe Tilgung = eher bessere Kondition oder 2.) Geringerer Eigenkapital-Einsatz, aber hohe Tilgung = höherer Zins, aber relativiert durch bessere steuerliche Möglichkeiten.

 

[Noelmaxim]

Nun ja, bei 42 % Grenzsteuerzinssatz und einer gewissen Scheu vor dem Zinsrisiko kann man auch über ein endfälliges Darlehen für 10 Jahre fest nachdenken, wo die Tilgung einen Bausparvertrag bespart und damit ausgesetzt ist, was zur Konsequenz hat, während der Zinsfestschreibungszeit immer die gleiche Zinsbelastung absetzen zu können und der Bausparvertrag mir auf einen gewissen Anteil (oder dem Ganzen) einen Zins für die Anschlussfinanzierung garantiert.

Auch wenn das Eigenkapital für eine Absicherung nach Zinsauslauf vorhanden ist, so stellt sich die Fragen, wie sinnvoll es dann ist, dieses oder Teile davon zur Entschuldung einzusetzen. Sind die Zinsen ggf. wieder etwas gestiegen, würde man es eher zu einem besseren Zinssatz anlegen, während das gekaufte Bauspardarlehen mit seinem garantierten Darlehenszins über den Mieter, die Mieteinnahme entschuldet wird. Auch bleibt dann die Frage, ob man die vorhandene Liquidität, das vorhandene Eigenkapital nicht lieber für weitere Ankäufe bzw. Investitionen nutzt.

Niedriger Zinssatz, erzielt auch durch überschaubare Zinsfestschreibungszeit, diesen absetzen, Tilgung kauft die Anschlussfinanzierung und die Zinssicherheit, Höhe flexibel gestaltet und je nach dem Niveau der Zinsentwicklung und dem Marktzins, da dieser - wenn anfänglich größer 1 % - jederzeit reduziert werden kann und das Tilgungskapital so flexibel gehalten wird und ggf. am Markt besser angelegt ist, als in der Entschuldung des festen Darlehenszinssatzes.

Der erste Ansprechpartner ist hier ein Steuerberater und deren Aussagen und Berechnungen vermische ich mit meinen individuellen Ansprüchen und Zielsetzungen, sowie meinen finanziellen Möglichkeiten.

Eigenkapital würde ich so einsetzen, dass ich bei 90 % Beleihungsauslauf auslaufe und unter anderem mit der DSL Bank ein zinsgünstiges, endfälliges Darlehen zeichne.