Zinsbindung - Einschätzung Finanzierung

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F

Final

Hallo,

meine Frau und ich haben uns ein Grundstück reservieren lassen und haben mit einigen Generalübernehmern gesprochen und ein entsprechendes Finanzierungsangebot angefragt.

Da es (gefühlt) für alle kein Problem ist, es zu finanzieren, die beteiligten Leute aber nicht unbedingt unparteiisch sind, wollte ich mal hier nachfragen.

Grundstück
486qm für ~90.000€ -> mit 7% (Grunderwerbsteuer und Notar): 96.300€

Haus
~145qm Wohnfläche
kein Keller
nach EnEV
Garage
269.650€ (mit geschätzten Baunebenkosten)

Gesamtvolumen
365.950€

Eigenkapital
55.000€ wovon wir 45.000€ einsetzten wollen

zu finanzieren
321.300€

Mir ist klar, dass die Hunderterstelle später "untergehen" wird, ich kopiere die Werte aus dem Angebot.

Zu uns
Ich (33 Jahre): Gehalt ~3050€
Meine Frau (31 Jahre): ~850€ (Halbtagsstelle)
Kinder: 1 (~3 Jahre) - geplant ist noch ein weiteres

Kindergeld lass ich außen vor, da es ja immer für seinen Zweck verwendet wird.
Das Gehalt von meiner Frau wollen wir eigentlich auch nicht berücksichtigen, da es spätestens beim zweiten Kind auch wieder weg fällt. Sie ist auch befristet angestellt, wodurch die meisten Banken, wo wir angefragt haben, es eh nicht mitzählen. Falls sie nach dem zweiten Kind wieder ähnlich einsteigen kann, aber wahrscheinlich eher mit einer Viertelstelle, ist das eine Art Bonus für uns.

Angebot
270.950€ mit 2% Tilgung und 2,05% Sollzins - 20 Jahre Zinsbindung -> 914,46€ Rate
KfW 124 50.000€ mit 2,4% Tilgung und 1,40% Sollzins - 10 Jahre Zinsbindung -> 158,33€ Rate (nach dem ersten Jahr)
1072,79€ Rate
Rechnerische Gesamtlaufzeit von ~34 Jahren

Ich frage mich, ob hier der KfW 124 Sinn macht? Wenn ich das richtig verstanden habe, zahlen wir ~15€ im Monat mehr, haben aber die 20 Jahre Zinsbindung über die gesamte Summe? Dann macht das eine Restschuld von ~160.000€, die auch noch mit einem höheren Zins machbar sein sollten.

Vielen Dank schon mal.
 
W

world-e

Das kann man so pauschal nicht sagen, weil man eben nicht weiß, wie die Zinsen in 10 Jahren sind. Wenn man die 50000€ vom KfW124 Programm (1,4% Zinssatz auf 10 Jahre) nimmt, zahlt man bei einem Tilgungsfreien Anfangsjahr:
6300€ Zinsen auf die 10 Jahre
Restschuld 38565€.

50000€ bei einem Zinssatz von 2,05% auf 20 Jahre bei einem tilgungsfreien Anfangsjahr:
17950€ Zinsen
Restschuld nach 20 Jahren: 29950€

Sollte der Zinssatz in 10 Jahren für die Restschuld von 38565€ bei 3% liegen, würdest du in 20 Jahren grob aufs gleiche rauskommen. Ist der Zinssatz niedriger, sparst du mit dem KfW124. Ist der Zinssatz in 10 Jahren höher, sind die 2,05% (20 Jahre Zinsbindung) günstiger.

Nach der Zinsbindung beim KfW124 nach 10 Jahren könnte man auch einen Teil direkt abbezahlen, sofern dazu Geld vorhanden ist. Und nur einen Teil davon dann neu aufnehmen. Wohingegen man auch den Kredit mit der 20 jährigen Zinsbindung durch das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren kündigen kann.
 
W

world-e

Es kann sich aber auch der Sollzinssatz der Bank ändern, wenn man die 50000€ zusätzlich von der Bank aufnimmt.
 
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86bibo

Das kann die Bank in der Regel recht einfach gegenüberstellen. Aber World-e hat recht, dass sich oftmals die Konditionen ohne KFW verschlechtern. Wir wollten die KFW auch rauslassen, da wir für unser Teildarlehen einen Sollzins von 1,55% bekommen haben. Hätten wir die 50.000 der KFW da noch draufgepackt, wollte sie direkt 1,75% haben. Deshalb sind Pauschalaussagen schwierig.

Zur Gesamtfinanzierung: Ganz unproblematisch sehe ich eure Finanzierung nicht, da:
- 270.000€ für das Haus INKL. Nebenkosten erscheint mir sehr günstig. Wenn ich hier mal groß 1700€/m² ansetze, dann sind das ca. 250t€. Mit 20.000€ Nebenkosten kommt ihr wahrscheinlich nicht hin. Hier würde ich tippen, dass da noch mindestens 20-30t€ hinzukommen. Da ich aber selbst nicht gebaut hab, können euch evtl. die erfahrenen hier weiter helfen
- Die Finanzierung ist mit 2% Tilgung recht langfristig aufgestellt. In den ersten Jahren zahlt ihr genausoviel Zinsen wie Abtrag, da kommt schon einiges an Kosten zusammen, bzw. auch nach 20 Jahren bleibt noch 50% Restschuld. Sollten die Zinsen dann steigen, seid ihr schnell bei der Laufzeit im Rentenalter
- Du planst für dich bis zum Renteneintritt, was ist aber, wenn du mit Anfang 60 daran denkst oder denken musst, früher in den Ruhestand zu gehen. Das wird dann sehr sehr sportlich
- Natürlich kann deine Frau irgendwann wieder Vollzeit einsteigen (so in 15 Jahren), aber letztendlich zahlt ihr das Haus bis zum Rentenbeginn ab und habt kaum noch Möglichkeiten euch etwas für den Ruhestand anzusparen
--> Kann man machen, muss man sich aber bewusst sein, dass in 30 Jahren auch schon erste größere Reparaturen aufkommen (Fenster, Heizung, Fassade, Bäder, im ungünstigsten Fall das Dach, ...)
 
T

toxicmolotof

Eigentlich verschlechtern sich die Konditionen der Bank nicht, da das Risiko der Bank (egal ob 124 oder 153) gleich ist, die Bank trägt nämlich das volle Risiko.

Bei den Grundstücksnebenkosten solltest du eher mit 10% rechnen. Zum einen fehlen Gerichtskosten und die Kosten für die Grundschuld (Notar+Gericht) fallen zum Grundstückswert überproportional hoch aus.

So lange der Nominalzins bei der KFW deutlich niedriger ist als der Bankzins für den Rest der Finanzierung würde ich (wenn man sich die höhere Tilgung leisten kann) immer mit rein nehmen.

Und auch ich würde die Banktilgung auf mind. 2,5% lieber sogar 3,0% erhöhen, sofern ohne Bauchweh tragbar.
 
F

Final

Und auch ich würde die Banktilgung auf mind. 2,5% lieber sogar 3,0% erhöhen, sofern ohne Bauchweh tragbar.
Wenn das zweite Kind da ist, wird das wahrscheinlich erst mal eng.

Oder macht es dann Sinn die 1-2 Jahre mit 2,5% einzusteigen und dann auf 2% runter zugehen (man kann ja meistens "nur" zweimal wechseln)?
 

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