Wieviel Grundstück und Haus können wir uns leisten?

[Kazazi]

Herzlichen Dank für die weiteren Beiträge, insbesondere auch zur grunderwerbsteuer; hier werde ich auf jeden Fall noch einmal nachhören, ob und wie sich das vermeiden lässt, da es ja um happige Beträge geht.

Wegen den von euch angesprochenen Baunebenkosten habe ich bereits weitere Erkundigungen rausgeschickt und hoffe, hier bald schlauer zu sein.

Wo ich mich jetzt noch etwas unsicher fühle, ist die Hauspreisschätzung. mycraft, du schriebst, dass du in Berlin für einen ziemlich hohen Standard auf 1400 Euro/m2 kommst und dass die Preise aber auch regional innerhalb der Stadt (?) stark variieren. Da Ausstattung und Baufirma bei uns ja noch nicht feststehen, hoffe ich natürlich selbst auch noch auf Spielraum hier. Magst du mir eine PM zu deinen Erfahrungen schicken? Und/oder können andere bestätigen, ob für diese Gegend ein Preis unter 1500/m2 ohne kurzsichtige Qualitätseinbußen realistisch wäre? Oder wäre es auch in Berlin naiv, weniger als 1500/m2 einzuplanen?

Ich weiß, dass es letztlich auch von unseren Entscheidungen abhängt, aber als Neuling ist so etwas so schwer einzuschätzen. Ich gehe im Moment halt davon aus, dass wir kaum zu außergewöhnlicher Eigenleistung kommen werden, andererseits aber auch eher einfache Ansprüche an die Ausstattung haben...wir wollen natürlich keine Schrottqualität, brauchen aber z.B. auch keine Designerfliesen oder elektrische Rollläden etc.

Herzliche Grüße,

Kazazi

 

[kaho674]

Hallo,
ich denke auch, dass das Haus zu klein wird. Unter 150m² bekommt Ihr so viele Zimmer wohl nicht ordentlich unter. Allein das Haus liegt dann wahrscheinlich preislich bei knapp über 200.000 - im Osten realistisch, denke ich.
Hier mal meine ganz persönliche Einschätzung und ein paar Zahlen wie es bei uns in etwa war:

Erschließung für neue Wasserleitung 20.000
das klingt viel. Wir haben bei über 70m Kleinerschließung 12.500,-€ bezahlt. Da war der Anschluss im Haus gleich dabei (s.u.).
Vermesser 3.500
Klingt auch recht viel. Wir haben für unseren 1800,- bezahlt. Allerdings selbst vergeben.
Medienanschlüsse (Wasser, Strom, Telekom) 6.000
Wasser 2x?
Baugenehmigung 700
realistisch
Notar ca. 2 % 1.552
Steigerung beachten bei größerem Haus usw.
grunderwerbsteuer 5% 3.881
ok
Behördenkosten (Eintragungen Grundbuch) ca. 1 % 776
ok
Wände tapezieren/streichen 10.000
wir machen es selbst und haben durchgerechnet: 2000,-€ sollte möglich sein.
Fußböden 10.000
ok, Geschmackssache
Rücklagen 10.000
Küche 10.000
ok
Außenanlagen 10.000
find ich zu knapp, eher 15-20T

Folgende Punkte tauchen nicht auf, sind aber oft nötig:
- Bodengutachten (+1300)
- Baustraße bzw. fester Untergrund für die Fahrzeuge (+2300)
- Telefon (?)
- jede Menge Werkzeug und Baumaterialchen für eventuelle Eiegenleistungen. Irgendetwas ist immer und wenns nur der Besen ist. (+2000)

Hier mal so ein paar Schmankerl, die uns einiges an Aufpreis gekostet haben:
Treppe: in Bauleistungsbeschreibung 3500,- vorgesehen - wir bezahlen 8500,-€
Haustür: in Bauleistungsbeschreibung 3000,- vorgesehen - wir bezahlen 5000,-€

Andere haben wir gleich mit in den Vertrag geschrieben, dadurch ergeben sich die höheren Hauspreise. Hier die Dinge, die bei uns drin stehen und an die Ihr vielleicht auch denken solltet:
- große Schiebetür zw. Küche und WZ (ca. +600)
- Blitzableiter (+900)
- Handtuchheizkörper (+500)
- Haus 50cm angehoben (abhängig vom Geländeprofil) (+3100)
- Treppe außen (+500)
- große Dusche (1,4m x 1m) / Bemusterung Bad (+1000)
- Brunnen (+1000)
- Pilzkopfverriegelung bei den Fenstern (+3000)
- Schornstein (?)
- bodengleiche Dusche (2x) (+0 - das ist aber nicht immer so)

Außerdem sind noch folgende Kosten geplant, die wir später nachrüsten wollen. Vielleicht wollt Ihr sie ja gleich drin haben:
- Kamin (+6500)
- Garage (+15.000)
- Terrasse (+? - Eigenleistung)
- Hauseingangsüberdachung (+1000?)

Oft sind die Fliesen ein großer Kostenfaktor, da sie viel zu gering angesetzt wurde im Hauspreis. Wir haben sie aus dem Vertrag rausgenommen und selbst besorgt, dadurch bleiben wir im Limit des Hauspreises. Das gleiche gilt für die Elektrik. Diese haben wir gleich selbst gemacht und dadurch einen Aufpreis von geschätzten 10.000,-€ gespart. (Ok, mein Mann ist Computerfuzi - so viele Kabel hat kein Haus noch nicht gesehen. ;))

VG!

 

[Kazazi]

Vielen Dank noch einmal an alle, die uns hier bereits mit Erfahrungen und Ideen weitergeholfen haben. Ein Frohes Neues Jahr allerseits!

Nachdem die weiteren Überlegungen einschließlich erster Finanzierungsgespräche zwischenzeitlich erfolgreich verlaufen sind und wir die bisherigen Infos ausgewertet haben, nähern wir uns der genaueren Grundrissplanung (zu der ich dann wohl am besten einen anderen Thread im passenden Unterforum aufmache - gell?).

Eine offene Frage beschäftigt mich aber vorher noch und ich würde mich hierzu sehr über weitere Meinungen und Erfahrungen freuen:

Wir gehen inzwischen von einem Platzbedarf von ca. 140 m2 Wohnfläche aus, auf denen wir die folgenden Bereiche & Zimmer unterbringen wollen: Kochen-Wohnen-Essen, HAR&Hauswirtschaftsraum, Gästebad mit Dusche, Elternschlafzimmer, 3 Kinderzimmer, Arbeits/Gästezimmer.

Soweit wir die Lage derzeit überblicken, könnten wir das auf dem uns zu Verfügung stehenden 10x10m Baufeld anderthalbgeschossig auch knapp hinkriegen, z.B. indem wir im Dachgeschoss noch einen Giebel veranschlagen.

Preislich wird das allerdings knapp, und weil wir jetzt doch noch mal öfters gehört haben, dass man sich den Verzicht auf einen Keller dreimal überlegen sollte, frage ich mich, ob es nicht sinnvoller und vielleicht auch preisgünstiger wäre, das Haus stattdessen deutlich kleiner und mit Wohnkeller zu bauen?

Also z.B. statt ca 140 m2 auf rund 70 m2 Grundfläche *ohne* Keller (verteilt auf Wohnen-Essen-Kochen, Gastbad, Gastzimmer und HAR/Hauswirtschaftsraum im EG sowie 4 Zimmer plus Bad im DG) nur ca 50 m2 Grundfläche *mit* Wohnkeller (z.B. als Hochkeller); der dann HAR/Hauswirtschaftsraum und zwei Zimmer (z.B. Kind 1 + Arbeit/Gast) aufnehmen sollte.

Die Gesamtwohnfläche müsste so doch in etwa gleich bleiben bzw. in der Mit-Keller-Variante noch etwas größer sein, oder? Und wenn es stimmt, dass Kellerfläche unterm Strich günstiger zu bauen ist als oberirdischer Wohnraum, wäre das dann nicht auch günstiger? Oder ist das eine Milchmädchenrechnung und falls ja warum? Oder gibt es andere Nachteile bei der Mit-Keller-Variante zu bedenken?

Was sind eure Erfahrungen bzw. Überlegungen hierzu?

Herzlichen Dank noch einmal,

Kazazi

 

[Irgendwoabaier]

Also... auf 50m² Grundfläche wird es eng. Da wird das Treppenhaus ein sehr stark genutzter Gebäudeteil.
Ein Kinderzimmer unten, 2 Kinderzimmer oben - fühlt sich da nicht 1 Kind evt. abgeschoben? Wo kommen Bäder hin?
Was Keller, Kellerkosten und so angeht: Das hängt ja doch stark vom Boden ab. Man sagt zwar manchmal: Keller ist billiger wie Wohnraum oberirdisch, das bezieht sich aber in der Regel auf Nutzkeller bei günstigen Grundstücksverhältnissen... Bei Wohnkeller sieht es meist anders aus. Ohne Keller würde ich zwar nicht bauen, Wohnkeller aber nur bei Hanglage, wenn der Keller sowieso mit reichlich Tageslicht auf der Wohnseite gesegnet wäre.

 

[Bauexperte]

Guten Abend,

Soweit wir die Lage derzeit überblicken, könnten wir das auf dem uns zu Verfügung stehenden 10x10m Baufeld anderthalbgeschossig auch knapp hinkriegen, z.B. indem wir im Dachgeschoss noch einen Giebel veranschlagen.

Das ist nicht erforderlich, wenn ein vernünftiger Drempel und Dachneigung zur Verfügung stehen. Dann kannst Du die Treppe in den Spitzboden führen und den Raum ausbauen.

Und wenn es stimmt, dass Kellerfläche unterm Strich günstiger zu bauen ist als oberirdischer Wohnraum, wäre das dann nicht auch günstiger?

Ich weiß nicht, wer - außen alten Menschen vlt. - diesen Blödsinn immer in die Welt setzt? Zu früheren Zeiten war ein Keller zwingend erforderlich, da die Früchte des Nutzgartens gelagert werden mußten; das begann mit den Frühkartoffeln und endete mit Porree im Spätherbst. In der heutigen Zeit, ist ein Nutzkeller die teuerste Abstellfläche überhaupt.

Wenn Du in aktuelle - neu errichtete - Keller schaust, dienen diese in aller Regel den Hausanschlüssen, der Waschecke und ansonsten der Lagerung von Dingen, welche kein Mensch mehr braucht, die Eigentümer sich aber nicht trennen wollen. Ein Keller macht aus meiner Sicht nur dann Sinn, wenn er als Wohn- und/oder Arbeitsraum genutzt wird; ganz besonders bei Hanglagen. Bei 4-seitig umschlossener Wände durch Erdreich - zumal bei Betonkellern - würde ich nicht gerne darin wohnen.

In Deinem Fall sieht die Rechnung für Berlin folgendermaßen aus:

Einfamilienhaus, 140 qm/WF als Kfw 70 auf BP: TEUR 189
Ausbau Spitzboden: ca. TEUR 15
Fetiggarage 3 x 9: TEUR 11
Baunebenkosten: TEUR 35-40
Malerarbeiten in EL: TEUR 10
Bodenbeläge in EL: TEUR 10
Außenanlagen in EL: TEUR 10
Rücklage in EL: TEUR 10

All in ca. TEUR 295

oder:

Einfamilienhaus, 140 qm/WF als Kfw 70 EG + UG: TEUR 210
Fertiggarage 3 x 9: TEUR 11
Baunebenkosten: TEUR 35-40
Malerarbeiten in EL: TEUR 10
Bodenbeläge in EL: TEUR 10
Außenanlagen in EL: TEUR 10
Rücklage in EL: TEUR 10

All in ca. TEUR 301 und Du hast ein nutzloses (bis auf teuren Stauraum) Dachgeschoss. Das ist in etwa so sinnig, wie ein Nutzkeller als reine Ablagefläche. In diesem Beispiel lebst Du auch noch im Keller und mußt Mittel für Abböschungen bereitstellen, sollen die Kinder oder die Gäste nicht durch einen Lichtschacht am Tageslicht Teilhabe haben.

Weshalb führst Du nicht ein unverbindliches Gespräch mit einem Verkäufer/Architekten?

Liebe Grüsse, Bauexperte

 

[Kazazi]

Vielen Dank für die schnellen Antworten, ist echt toll, wie fix dieses Forum läuft.

@ Irgendwoabaier: Bäder wären bei der Kellervariante für EG (Gästeklo mit Dusche) und DG (Familienbad) geplant. Bei Kind 1 könnte ich mir vorstellen, dass er gerne im Keller haust, Elternschlafzimmer wäre aber auch möglich. Wieso wird es mit dem Treppenhaus und 50m2 enger als bei 70m2 Grundfläche und einer Treppe nur ins DG? Der "wegfallende" Raum sind doch die Wohnräume, die in den Keller sollen?

@ Bauexperte: Ich bin ein bisschen verwirrt. Ausbau Spitzboden hatten wir bei Variante 1 erstmal noch nicht mit eingeplant, sondern Unterbringung der genannten Zimmer in den 140 m2 Wohnfläche in EG&DG. Ausbau Spitzboden würden wir für später offen lassen oder es zum Lagern nutzen. Garage hatten wir eher nicht geplant (kein Auto!) sondern einen Carport für die Räder. Macht das so keinen Sinn?

Für Variante 2 mit Keller sollte das Haus selbst ja deutlich kleiner werden, also nicht ein Bungalow mit 70 m2 EG plus UG und nutzlosem DG, sondern 50 m2 Wohnkeller plus 50 m2 EG plus paar und vierzig m2 DG.

Was spricht aus deiner Sicht gegen diese Variante? Und/oder verstehe ich dich richtig, dass bei 140m2 Gesamtbedarf Wohnfläche ein nur *etwas* kleineres Haus (vlt. so wie die zu Beginn des Threads erwogenen paar und sechzig m2 Grundfläche EG&DG) plus ausgebauten Spitzboden noch empfehlenswerter wären? Warum?

In dem ersten unverbindlichen Gespräch mit dem Verkäufer hatte der uns gesagt, dass Keller auch als Wohnkeller günstiger ist als rein oberirdischer Wohnraum. Das nächste Gespräch ist nächste Woche, dann wird es hoffentlich konkreter. Mich interessierten aber vorab eure Erfahrungen. Die deuten ja wohl eher darauf hin, dass Kellerwohnraum, wenn erstmal alles fertig ausgebaut ist, sich unterm Strich preislich nicht deutlich von anderem Wohnraum abhebt. Richtig? Oder gibt's auch noch andere Erfahrungen hier?

Das Grundstück ist übrigens eben. An der Mit-Keller-Variante würde mich jenseits der evtl. möglichen Einsparung ggf. noch reizen, dass mehr vom Grundstück (575m2) als Garten übrig bleibt? Haben ähnlich Überlegungen schon andere von euch zum Wohnkeller statt größerer EG+DG-Fläche bewogen?

Herzliche Grüße,

Kazazi