ᐅ Wert der Bestandsimmobilie erhalten, steigern, was ist wichtig?

Erstellt am: 27.01.23 10:59

Hallo zusammen,

ich lese hier schon seit einiger Zeit immer mal wieder mit, da wir vor ein paar Jahren eine Doppelhaushälfte bauen lassen wollten. Aus verschiedenen Gründen wurde es dann doch eine Bestandsimmobilie, aber ich schaue hier immer noch gerne rein, da mich das Thema weiter interessiert und man sich hier auch für Sanierung, Umbau, etc. gute Tipps holen kann. Ich hoffe, ich habe das passende Unterforum für mein Anliegen getroffen. Es geht sozusagen um "(Ver-)Kaufsberatung in der Zukunft".

Wir wohnen nun seit fünf Jahren in einer Doppelhaushälfte, Bj. 2007. Wir wollten, wie wohl fast jeder, zunächst ein Einfamilienhaus und dachten, wenn wir aus der Stadt rausziehen, wirds schon klappen. Es war aber alles zu teuer oder zu weit draußen, was insbesondere mein Mann nicht wollte, also sind wir nun im Speckgürtel einer Großstadt gelandet. Es ist sehr dörflich, wir fühlen uns hier wohl, haben inzwischen Nachwuchs bekommen und "Wurzeln geschlagen".

Dennoch lässt mich der Traum vom Traumhaus nicht ganz los. Im Nachhinein betrachtet, hätten wir wohl doch mehr Geld aufnehmen und ein Einfamilienhaus kaufen können, so wie sich unsere Lage und die Hauspreise entwickelt haben. Aber hätte, hätte, Fahrradkette... Wir waren sehr vorsichtig und zurückhaltend.
Jedenfalls sind wir dadurch jetzt in der komfortablen Lage, dass wir die Doppelhaushälfte sehr bequem in der Zinsbindung abzahlen können. Zu dem Zeitpunkt wird unser Sohn schon "groß" sein.

Wenn es soweit ist, werden wir vermutlich verkaufen und uns dann nochmal einen "Wohntraum" erfüllen wollen, so es denn möglich ist. Vorher sehe ich das nicht, die Preise hier sind wie an vielen Orten jenseits aller Vernunft, von den aktuellen Zinsen ganz zu schweigen, und es ist sicher leichter, vom abbezahlten Haus zu wechseln als mit Restschuld. Und mit Kind möchte ich nicht am AdW wohnen, das hatte ich selbst als Jugendliche und fand es furchtbar. Daher kommt ein Umzug in günstigere Lagen derzeit nicht in Frage.

Wir werden dann beide Anfang/Mitte 50 sein und daher nochmal Zeit haben, einen kleineren Kredit zu bedienen. Vielleicht kommt noch ein Erbe dazu (damit rechne ich erst, wenn es auch tatsächlich eintritt, wer weiß was bis dahin noch passiert...) Der eventuelle Verkauf unserer Doppelhaushälfte müsste dazu aber auch entsprechend einen guten Preis bringen, und das Haus wird ja nichtjünger.

Womit wir beim Thema sind: Wir modernisieren gern unser Haus, ich habe aber Sorge, dass wir an den falschen Stellen Geld reinstecken, was am Ende keinen Käufer interessiert. Dann lieber an Stellen Geld reinstecken, die dann den Wert auch steigern.

Was ist da wichtig?
Wir haben bisher noch nicht viel gemacht, nur:
- Garten fertig angelegt (war eher eine Wiese)
- Terrassendach und Carport mit Schuppen gebaut
- Keramik im Gäste-WC erneuert

Die Doppelhaushälfte hat das Baujahr 2007, normaler Bauträger-Standard, knapp 110qm Wohnfläche.

Wir würden gern in den nächsten Jahren:
- Dachboden ausbauen, Treppe und Zuleitungen sind schon vorhanden (wird ein ganz kleiner Raum, ob der überhaupt als Wohnraum angerechnet wird? Wäre aber ein extra Zimmer)
- Türen und Bodenbeläge erneuern
- irgendwann Küche und Hauptbad machen, jetzt nach 15 Jahren ist das noch alles in Ordnung
- die Gasheizung wird in den nächsten Jahren sicherlich schlapp machen, da müssen wir dann schauen, was es wird. Leider haben wir außer im Hauptbad keine Fußbodenheizung. Mauerwerk ist 30er Y-Tong, wenn ich das richtig im Kopf habe. Kein KfW-irgendwas Standard, sondern 2007er "Normalausstattung".
- die beiden Buche-Treppen im EG und OG gegen was schöneres tauschen... vermutlich Liebhaberei und finanziell nicht so sinnvoll?
- Terrassen und Wege neu pflastern

Ich nehme an, dass wir mit mehr Raum und neuer Heizung schon richtig liegen. Aber bestimmt habt ihr noch Wissen, Tipps, Ideen wie viel Geld und an welchen Stellen man was reinstecken sollte, wenn das Haus zwar wohl nicht "für immer", aber eben derzeit unser geliebtes Zuhause ist und uns natürlich gut gefallen soll. Ich möchte halt auch kein "Standardhaus" zu sehr aufpimpen, denn aufgrund der kleinen Größe und Lage wird es weiterhin eher für junge Paare/Familien interessant sein, die kein riesen Budget mitbringen. Aber ich bin halt auch nicht vom Fach, daher wollte ich hier mal fragen.

Jurassic13527.01.23 12:35

SoL schrieb:

Wärmepumpe ohne zusätzliche Dämmung wird euch nicht glücklich machen. Zaubern kann die auch nicht. Wie hoch ist Euer Wärmebedarf?

Laut Energieausweis 75,6 Endenergieverbrauch (kWh/m2-a). Meinst du diese Angabe?
Wir verbrauchen derzeit ca. 12.000 KwH/Jahr an Gas. Allerdings war letztes Jahr wohl was falsch eingestellt laut Heizi, vorher waren es ca. 10.000 KwH, also dieses Jahr wohl irgendwas dazwischen.

Ich frage mich halt, ob es sich lohnt, dann mehrere Zehntausend in Heizung und Dämmung zu investieren, wenn wir sagen wir mal ca. zehn Jahre später eh verkaufen. Oder ob man es lieber in Kauf nimmt, dass potenzielle Käufer dann energetisch sanieren müssen. Bekommt man die Investition dann wieder rein?

SoL27.01.23 12:47

Viele Käufer werden in 10 Jahren ungedämmte Häuser nicht Mal mehr mit dem Hintern anschauen, wenn die Energiepreise weiter steigen.
Anstatt Euer Geld in NiceToHaves zu stecken, würde ich an die Heizung (und ggf. Dämmung) ran. Wird ja auch gefördert und gefordert.

Jurassic13527.01.23 12:48

KarstenausNRW schrieb:

Ihr wohnt doch bereits im Einfamilienhaus - oder gibt es noch andere Familien im Haus? *Klugscheißermodus aus*

Es geht natürlich um das eigene freistehende Einfamilienhaus, in dem man schalten und walten kann wie man mag, kein Nachbar hinter der Wand, am besten noch ne Mauer drum. 😀
Wir haben aber Glück mit den Nachbarn und hinten raus ne Wiese, daher wurde es dann die Doppelhaushälfte.

KarstenausNRW schrieb:

Das ist eine Fehleinschätzung, dass es mit dem abbezahlten Haus in der Zukunft leichter wird. Warum? Weil Ihr
- jetzt noch eine moderne Immobilie habt, die ebenfalls zu Preisen jenseits aller Vernunft verkauft werden kann
- die Restschuld einfach zur neuen Immobilie mitgenommen werden kann und insofern kein Vorteil da ist, wenn die Immobilie abbezahlt ist
- eine Doppelhaushälfte momentan eher gefragt ist, als das freistehende Einfamilienhaus, da aufgrund eines kleineren Grundstücks günstiger

Wir hätten nach Verkauf mehr Eigenkapital (da der Wert ja jetzt schon sehr gestiegen ist - wobei das Haus natürlich auf der Gegenseite älter wird) und keine sonstigen Verbindlichkeiten, also weniger zum Abzahlen als mit Restschuld. Eventuell noch das Erbe, und man könnte aus beidem ein Haus bar bezahlen, mit Glück.
Mit 550qm ist unser Grundstück für eine Doppelhaushälfte und die zentrale Lage eher groß, das war für uns mit ein Kaufgrund, da wir so mehr Garten als nur einen Grünstreifen und die Nachbarn nicht so dicht dran haben.

KarstenausNRW schrieb:

Instandhaltung oder Modernisierung? Neu Böden, Türen, Keramik erneuern ist keine Modernisierung. Auch nicht die Erneuerung der Heizung - außer, es wird eine Wärmepumpe ggf. in Verbindung mit WDVS und Fußbodenheizung.
Modernisierung wäre also: Elektrik erneuern, modernere Heizung einbauen (Wärmepumpe o.ä.), Dachdämmung, Kellerdeckendämmung u.ä.
Die anderen Maßnahmen dienen dem Werterhalt (Instandhaltung/Renovierung), nicht der Wertsteigerung (Modernisierung).

Ich danke dir (und den anderen) für die Erklärungen, das hilft mir beim Einordnen der Maßnahmen.

KarstenausNRW schrieb:

Das Problem in der Zukunft (wann soll das eigentlich sein? Eine Jahreszahl habe ich nicht gelesen) wird die Unsicherheit und je nach Zeitpunkt das Alter der Immobilie sein. Wenn sich Energiepreise weiterhin nach oben bewegen und/oder aus der Politik ein Zwang zur Umrüstung kommt (die Ihr dann vielleicht noch nicht umgesetzt habt) und gleichzeitig die Preise für neue Immobilien und Grundstück nach oben gehen, kann der Schuss nach hinten los gehen.
Aber das ist alles Glaskugelleserei.

In ca. 15 Jahren, ggf. früher, wenn wir die Rate erhöhen und schneller fertig sind. Das wollten wir vor einem Jahr machen, aber dann ging es mit dem Krieg und der Krise los, da wollten wir lieber erstmal abwarten - haben nur zwei Tilgungswechsel inklusive.

KarstenausNRW schrieb:

ICH würde die Immobilie einfach gut pflegen und immer modern halten (zeitlose Böden wie Eichendielen, Bäder ebenfalls nicht in orange o.ä. fliesen). 2007er Energieeinsparverordnung-Forderungen waren schon gut, so dass die Heizkosten noch immer moderat sein sollten. Das ist keine Energieschleuder und m.E. schon im IST-Zustand ohne großen Aufwand (Tausch Heizkörper) Wärmepumpe-fähig.

Ja, die Heizkosten halten sich im Rahmen, nur mit der Wärmepumpe habe ich so meine Zweifel. Da werden wir uns mal beraten lassen müssen, aber derzeit scheint ja der blödeste Zeitpunkt für eine Wärmepumpe zu sein.

KarstenausNRW schrieb:

Zuletzt dazu. Das ist natürlich ein deutlicher Wertzuwachs. Formal gehe ich davon aus, dass es kein Wohnraum werden wird. Der Ausbau kann aber trotzdem genehmigungsfrei erfolgen - darf halt nicht offiziell als Wohnraum genutzt werden. Aber das ist auch einem potentiellen Käufer egal. Er hat eine gut nutzbare Fläche, die er auch bezahlen wird. Und wenn es nur ein Spielzimmer für ein Kind o.ä. wird.

Wir würden den Raum als Arbeitszimmer nutzen (Dank Corona haben wir inzwischen beide zum Teil von zuhause aus, das war in meinem Job vorher nicht vorstellbar), oder für den Sohn als Jugendlicher später zum Abhängen mit Freunden, oder oder... wir haben recht viele Zimmer trotz 108qm, im OG sind ein großes und zwei kleine Schlafzimmer. Mit dem Raum unterm Dach wäre es dann wohl auch für Familien mit zwei Kindern und Homeoffice interessant.

Costruttrice27.01.23 12:49

#10

Wir haben unser Haus nach ca 14 Jahren verkauft, alles, was wir an optischen Dingen verändert/modernisiert hatten, hat keinen wirklichen Einfluss auf die Höhe des Verkaufspreises gehabt. Du kannst natürlich die Buche-Treppe gegen etwas tauschen, was dir besser gefällt, aber dann nur weil es dir besser gefällt und nicht mit den Hintergedanken der Wertsteigerung. Was du jetzt änderst und modernisierst, kann in 15 Jahren dann auch altmodisch sein und/oder dem Käufer nicht gefallen.
Insofern würde ich Heizung dann tauschen, wenn notwendig oder aber wenn sich das für euch rechnet.
Immobilie pflegen und Wert erhalten -ja, aber jetzt modernisieren für einen Verkauf in X-Jahren macht aus meiner Sicht keinen Sinn.

KarstenausNRW27.01.23 12:51

#11

Jurassic135 schrieb:

Laut Energieausweis 75,6 Endenergieverbrauch (kWh/m2-a).

Und damit ist das Haus Wärmepumpe-tauglich. Zusätzliche Dämmung braucht es nicht (bestenfalls Kellerdecke, falls vorhanden. Und wenn Ihr ans Dach geht, kann man dort auch nachlegen).

Jurassic135 schrieb:

Ich frage mich halt, ob es sich lohnt, dann mehrere Zehntausend in Heizung und Dämmung zu investieren, wenn wir sagen wir mal ca. zehn Jahre später eh verkaufen.

Eine neue Heizung benötigst Du, wenn das alte Gerät kaputt ist. Also eine Sowieso-Investition. Und da Du ab dem nächsten Jahr eh regenerative Ernergien verbauen MUSST, kannst Du auch bedenkenlos auf Wärmepumpe gehen (Gas alleine wird nicht mehr erlaubt sein).

Jurassic135 schrieb:

Oder ob man es lieber in Kauf nimmt, dass potenzielle Käufer dann energetisch sanieren müssen.

Der Käufer sagt Dir dann "Ach Du sch..., ich muss ja alles sanieren, um eine Wärmepumpe betreiben zu können. Ohne Dämmung und neue Fenster geht das doch nie. Ich reduzieren den Kaufpreis dann direkt mal um T€ 75". Wenn die Wärmepumpe in fünf Jahren eingebaut wird und in 10 Jahren beim Verkauf gut ohne die Fenster erneuert oder gedämmt zu haben, gibt es keine Diskussion. Es funktioniert ja gut.

Jurassic13527.01.23 12:51

#12

SoL schrieb:

Viele Käufer werden in 10 Jahren ungedämmte Häuser nicht Mal mehr mit dem Hintern anschauen, wenn die Energiepreise weiter steigen.
Anstatt Euer Geld in NiceToHaves zu stecken, würde ich an die Heizung (und ggf. Dämmung) ran. Wird ja auch gefördert und gefordert.

Wir müssen hier (gefühlt) echt nicht sehr viel heizen, um es warm zu haben, daher fällt es mir schwer, da einige Zehntausender zu versenken, nur damit es dann pro Monat geringfügig günstiger wird 😕 Aber gleichzeitig möchte ich natürlich auch nicht den Effekt, wie von dir beschrieben, dass das Haus dann nicht mehr so interessant ist.
Allerdings gibt es hier und in zentraleren Lagen so viel Altbestand, nur wenige Neubausiedlungen (mit winzigen Grundstücken, z.T. die Hälfte von unserem, kaum neue Einfamilienhaus), sodass wir im Vergleich vielleicht gar nicht so schlecht dastehen?