Umbau/Ausbau des Elternhaus

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M

MV285

Hallo,

ich habe vor gemeinsam mit meiner Freundin mein Elternhaus um- bzw. auszubauen.
Wir sind nicht verheiratet und würden erst in die gemeinsame Wohnung einziehen wollen und dann auch irgendwann heiraten bevor dann hoffentlich auch Kinder kommen.
Das Haus (inkl. Hof, da Landwirtschaft) wird vor dem Umbau auf mich im Grundbuch umgeschrieben.
Meine Eltern bekommen ein Wohnrecht und würden das Erdgeschoss bewohnen, das 1.OG und 2.OG würde von uns komplett umgebaut und saniert werden. Das heißt, Dach muss runter (müsste eh erneuert werden), Kniestock erhöht, Wände versetzt, Isolierung und neue Fenster ans ganze Haus. Komplettpaket eben. Anschließend hätten wir geschätzte 140-160qm für uns.

Meine Frage wäre, ob jemand die Kosten ungefähr beziffern könnte, auch wenn ich weiß, dass das schwierig ist. Außerdem welche Schwierigkeiten auftreten könnten. Das Haus soll nur auf mich umgeschrieben werden, die Finanzierung aber auf uns beide dann laufen.
Ich weiß das bestimmt kommen wird, willst du wirklich mit deinen Eltern im einem Haus leben etc., der Punkt ist einfach der, wenn ich neu baue hätte ich langfristig zwei Häuser zu unterhalten.
Alternativ wäre auch der Ausbau bei meinen Schwiegereltern möglich, theoretisch ergeben sich dann aber die gleichen Probleme.

Es ist außerdem noch eine Grundschuld auf dem Grundstück eingetragen, aus den 70er Jahren, ca. 50.000€.
Ist es sinnvoll, die Grundschuld löschen zu lassen und später eine neue eintragen zu lassen?
Oder macht es mehr Sinn, auch aus Kostengründen, die Grundschuld stehen zu lassen und abzutreten und anzupassen?

Danke schon mal
 
Koempy

Koempy

Das hört sich nach einer sehr teuren Sanierung an, da ja alles gemacht werden muss und auch noch das Haus an sich geändert wird.
Dafür wirst du auf jeden Fall eine Baugenehmigung brauchen. Das heißt, schau dir erst mal das ganze mit einem Sachverständigen an. Also Architekt, Bau Ing oder sonst was.
Und lass die kosten schätzen.

Für mich hört sich das aber fast danach an, als wäre es billiger die Hütte komplett abzureissen und neuzubauen.

Was ich aber nicht mitmachen würde, wäre im Kreditvertrag zu stehen, aber nicht im Grundbuch. Das heißt man hat selber Schulden, aber null Sicherheit oder Gegenwert. Da muss die Beziehung schon sehr fest sein. Und während einer Sanierung wird die Beziehung schon auf eine Probe gestellt.
Ist es denn geplant, dass Haus dann umzuschreiben, wenn man verheiratet ist?
Die Grundschuld würde ich löschen lassen, da sie ja an eine Bank gebunden ist. Ihr wollt ja nicht zwingend bei der Bank sein oder?

Auf jeden Fall kein einfacher Fall. Da würde ich auf jeden Fall nicht ohne einen Experten durchführen.
 
M

MV285

Das eine Baunehmigung benötigt wird ist klar. Stand auch gar nicht zur Diskussion es ohne zu machen. Ebenso das ein Architekt hinzu zu ziehen ist.
Die Kostenschätzung, Besichtigung etc. will ich aber erst machen lassen nachdem es tatsächlich umgeschrieben ist.

Das Haus abzureißen und neu aufzubauen ist vielleicht theoretisch machbar, praktisch aber nicht. Zum einen, da das Haus von meinem Vater gebaut wurde und er dem sicherlich nicht zustimmen würde. Zum anderen, da auch Renovierungen im EG, also der zukünftigen Wohnung meiner Eltern, damit völlig in den Sand gesetzt werden würden.
Das Haus wurde 1974 gebaut, dementsprechend sind einfach Arbeiten wie die Dacherneuerung und Fenster einfach fällig und ein Wärmeschutz sollte in diesem Zuge meiner Meinung nach gleich mit gemacht werden. Zum Abreißen ist es aber trotzdem zu Schade.
Und wenn man ohnehin schon umbaut, soll es eben so angepasst werden wie wir es haben wollen. Das 1. & 2.OG wären danach sicherlich in einem Neubauzustand.
Ich habe keine Lust in 5 Jahren wieder umzubauen.

Wenn man verheiratet ist, kann man meine Frau dann sicherlich mit Grundbuch eintragen. Davor halte ich es nur für schwierig, da jemand "fremdes" einen Anteil Haus bzw. am Hof bekommen würde.
Grundsätzlich sind wir uns da einig, da Sie mir auch nichts "nehmen" will. Da wir beide aus einer ländlichen Gegend kommen mag das aber sicherlich für einige schwer vorstellbar sein.

Zu der Grundschuld. Meines Wissens ist auch eine Abtretung zu einer anderen Bank möglich. Die Grundschuld müsste dann natürlich entsprechend angepasst werden.
 
Koempy

Koempy

Ich komme auch vom Dorf.
Der Vorteil bei der Umschreibung nach der Hochzeit ist, dass man nur Notargebühren bezahlen muss und keine Steuern.
Ohne Trauschein wäre es schlicht zu teuer, da es entweder offziel verkauft werden oder verschenkt werden müsste. In beiden Fällen Fallen steuern für deine Freundin an.
Bei Verkaufen je nach Bundesland 5 bis 6 Prozent der Verkaufssumme entsprechend des Anteils im Grundbuch. Aber Vorsicht, da wenn es zu niedrig verkauft wird, könnte das Finanzamt vom Rest als Schenkung ansehen. Und eine Schenkung ist Steuertechnisch sehr teuer, wenn es keine Verwandtschaft ist.

Wir haben unser Haus auch Komplett umgebaut. Das ist sehr viel Arbeit. Und lohnt sich aber in der Regel. Wir haben nun auch fast Neubaustandard. Nur die Grundmauern und der Dachstuhl sind noch von 1962.

Die Grundschuld würde ich löschen lassen und dann bei der Kreditaufnahme neu eintragen lassen.
 
M

MV285

Wenn du auch vom Dorf kommst, weißt du ja sicherlich wie schwierig es ist alle Beteiligten und einen Hut zu bekommen. Nichts für ungut

Was mich jetzt nur irritiert, vorhin hattest du gemeint es wäre evlt. besser die Hütte abzureißen. Jetzt hast du geschrieben, dass ihr euer Haus auch komplett umgebaut habt.

Das viel Arbeit anfallen wird ist klar. Auf der anderen Seite ist ein Abriss und Neubau bestimmt auch nicht mit weniger Arbeit verbunden.

Von den Kosten würde ich einfach mal ca. 250.000€ schätzen, ohne mit einem Fachmann gesprochen zu haben...
Ein Neubau ist bestimmt nicht billiger.

Bzgl. der Grundschuld finde ich auch löschen lassen und neu eintragen die sauberste Lösung. Außer es macht finanziell einen großen Unterschied, das konnte ich leider noch nicht wirklich rausfinden.
 
Koempy

Koempy

Es klang im ersten Post nach einem Komplettumbau und da muss man rechnen, was wirtschaftlich sinnvoller ist.
Aber wie du sagst, manchmal spielen auch noch andere Faktoren eine Rolle.
Aber mit so einem Budget sollte man schon einiges anstellen können.
Wenn die Grundschuld aus den 70ern ist, solltet ihr eigentlich schon einen Nachweis für die Löschung von der entsprechenden Bank haben. Und das entfernen lassen, kostet nicht viel.
Und die kosten der Grundschuldeintragung richten sich immer nach der Höhe der Summe.

PS: Die Notarkosten kann man im Internet überall berechnen lassen. Die Kosten für Notar sind gesetzlich geregelt. Da kannst du quasi selber Nachrechnen, wie teuer es ungefähr wird.
 
M

MV285

Vielen Dank schon mal.

Sollten es am Schluß nur 200.000€ sein bin ich natürlich auch nicht böse, aber generell fühlt es sich für uns wie ein Hausbau an und wir haben auch nicht vor (natürlich zum jetzigen Zeitpunkt) noch zusätzlich ein Haus zu bauen.
Deshalb die umfangreichen Arbeiten und auch das geschätzte Budget mit 250.000€, das beim Hausbau sicherlich auch benötigt werden würde.
 
Zuletzt aktualisiert 10.08.2022
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