Schlüsselübergabe erst nach Abnahme und vollständiger Zahlung ?

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N

Nirtak

Hallo,

wir haben eine Neubau-Wohnung gekauft und nun steht die Abnahme bevor.

Der Bauträger schreibt nun, dass VOR Abnahme die komplette Schlussrate überwiesen und eingegangen sein muss, sonst gibt es keine Schlüsselübergabe (noch offen sind Rate l)8,4 % "nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe" und Rate n) 3,5 %nach vollständiger Fertigstellung.

Für die Rate n) bekommen wir eine Bankbürgschaft laut Kaufvertrag über 3,5 % des Kaufpreises:

"Die letzte Kaufpreisrate ist schon bei Bezugsfertigkeit und Besitzübergabe zahlungsfällig, wenn dem Erwerber eine Bürgschaftsurkunde ausgehändigt ist, die vom Veräußerer erst nach vollständiger Fertigstellung und Beseitigung der im
Übergabeprotokoll festgestellten Mängel zurückgefordert werden kann. Die Bürgschaftsurkunde muss jeweils von einem Kreditinstitut entsprechend den Vorschriften der MaBV ausgestellt sein."

Allerdings haben wir das Problem, dass es eine relativ lange Mängelliste gibt und es gibt auch noch einige nicht erbrachte Leistungen wie z.B.

1 Balkon /bisher nur Bitumenbahnen
2 fehlender Außenwasserhahn im Bereich Terrasse (steht in Baubeschreibung, hatte der BT vergessen und muss nun klären, wie noch möglich)
3 Außenbereich im Terrassenbereich nicht aufgeschüttet
4 fehlende Brücke zur Terrasse
5 Behebung der Mängel laut Mängelliste

Außerdem ist das Treppenhaus und die TG noch unverputzt, der Zugang zum Haus ist noch nicht fertig, der Außenbereich nicht angelegt, das Müllhäuschen zu klein etc.


Haben wir die Möglichkeit zusätzlich zur Bankbürgschaft für Rate n) (die uns meiner Meinung nach nicht wirklich was nutzt) einen Teil des Geldes einzubehalten, z.B. von Rate l) 8,4 %, um ein Druckmittel in der Hand zu haben - oder kann uns dann der BT die Schlüsselübergabe verweigern?


Vielen Dank für hilfreiche Antworten!

Grüße
Katrin S.
 
N

Nirtak

Hier der Passus aus dem Kaufvertrag zur Abnahme:

VI.

Abnahme, Besitzübergang

1. Die Vertragsteile verpflichten sich gegenseitig zur Abnahme nach
bezugsfertiger Herstellung des Vertragsobjekts. Dies gilt für
Gemeinschaftseigentum nur, soweit es ausschließlich im Bereich des
Sondereigentums des Erwerbers liegt oder dem Erwerber zur Sondernutzung
zugewiesen ist. Sonstiges Gemeinschaftseigentum ist nach vollständiger
Fertigstellung abzunehmen. Außenanlagen und sonstige Arbeiten, die erst
nach bezugsfertiger Herstellung zu erbringen sind, werden nach Fertigstellung
abgenommen.
Bei der Abnahme findet eine gemeinsame Besichtigung des Vertragsobjektes
statt. Hierüber ist ein Abnahmeprotokoll anzufertigen, in das noch fehlende
Leistungen und Mängel aufzunehmen sind, auch soweit hierüber Streit besteht.

2. Besitz und Nutzungen gehen von dem Zeitpunkt an auf den Erwerber über, ab dem dieser das Vertragsobjekt aufgrund Übergabe nutzen darf. Ab Übergabe sowie im Fall einer vorzeitigen Nutzung ab Nutzungsbeginn gehen alle Lasten, insbesondere auch die laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung, sowie die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über. Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist und der Erwerber alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate.
 
B

Bauexperte

Hallo Katrin,

Haben wir die Möglichkeit zusätzlich zur Bankbürgschaft für Rate n) (die uns meiner Meinung nach nicht wirklich was nutzt) einen Teil des Geldes einzubehalten, z.B. von Rate l) 8,4 %, um ein Druckmittel in der Hand zu haben - oder kann uns dann der BT die Schlüsselübergabe verweigern?
Hast Du den Vertrag nach BGB oder VOB geschlossen?

Freundliche Grüße
 
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N

Nirtak

Im Kaufvertrag tauchen ein paar Paragraphen nach BGB auf - VOB steht im KV nirgends ...

"handelnd nicht im
eigenen Namen, sondern in seiner Eigenschaft als
alleinvertretungsberechtigter und von Beschränkungen
des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer der Firma ............... diese
handelt ebenfalls nicht im eigenen Namen, sondern in
ihrer Eigenschaft als alleinvertretungsberechtigte und
von den Beschränkungen des § 181 BGB befreite
persönlich haftende Gesellschafterin der Firma"

"Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums an
dem verkauften Grundbesitz bewilligen und beantragen die Vertragsteile die
Eintragung einer Vormerkung gem. § 883 BGB zugunsten der Erwerber in dem
bezeichneten Berechtigungsverhältnis an dem Vertragsgrundbesitz im Rang nach
etwaigen in Abschnitt I genannten Belastungen in das Grundbuch."

"Die Bevollmächtigten sind von den Beschränkungen des § 181 BGB soweit möglich
befreit. Die Vollmacht ist widerruflich und übertragbar. Sie gilt auch für die
Gesamtrechtsnachfolger des Vollmachtgebers."

"Der Erwerber erklärt sich ausdrücklich damit einverstanden, dass der erste Verwalter
für die Dauer von 3 Jahren vom Veräußerer bestellt wird und dass der Veräußerer
mit diesem Verwalter einen Verwaltervertrag abschließt. Der Veräußerer ist dabei
von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Der Erwerber tritt in diesen Vertrag
ein und muss bei einer Veräußerung auch das Einverständnis eines jeden
Rechtsnachfolgers hiermit erklären lassen."
 
N

Nirtak

"VI.
Abnahme, Besitzübergang
1. Die Vertragsteile verpflichten sich gegenseitig zur Abnahme nach
bezugsfertiger Herstellung des Vertragsobjekts. Dies gilt für
Gemeinschaftseigentum nur, soweit es ausschließlich im Bereich des
Sondereigentums des Erwerbers liegt oder dem Erwerber zur Sondernutzung
zugewiesen ist. Sonstiges Gemeinschaftseigentum ist nach vollständiger
Fertigstellung abzunehmen. Außenanlagen und sonstige Arbeiten, die erst
nach bezugsfertiger Herstellung zu erbringen sind, werden nach Fertigstellung
abgenommen.
Bei der Abnahme findet eine gemeinsame Besichtigung des Vertragsobjektes
statt. Hierüber ist ein Abnahmeprotokoll anzufertigen, in das noch fehlende
Leistungen und Mängel aufzunehmen sind, auch soweit hierüber Streit besteht.
2. Besitz und Nutzungen gehen von dem Zeitpunkt an auf den Erwerber über, ab
dem dieser das Vertragsobjekt aufgrund Übergabe nutzen darf. Ab Übergabe
sowie im Fall einer vorzeitigen Nutzung ab Nutzungsbeginn gehen alle Lasten,
insbesondere auch die laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, die Gefahr
eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung, sowie die
Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über. Der Veräußerer ist zur
Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist und der Erwerber
alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug
gegen Übergabe leistet, insbesondere die Bezugsfertigkeitsrate."
 
B

Bauexperte

Hallo Katrin,

Im Kaufvertrag tauchen ein paar Paragraphen nach BGB auf - VOB steht im KV nirgends ...
Vorab – ich darf hier keine Rechtsberatung machen, das ist in Deutschland ausschließlich den Rechtsanwälten zugewiesen.

Anhand der, von Dir zur Verfügung gestellten Passagen kann ich nicht erkennen, ob BGB oder VOB dem Kaufvertrag zugrunde liegt. Eine eindeutige Aussage treffen, was im Zweifelsfall gilt, kann ich leider auch nicht, da die Gerichte in vergleichbaren Fällen zu unterschiedlichen Urteilen gekommen sind. Imho naheliegend ist, dass die VOB gilt, insbesondere daher, dass Du unterschrieben hast, die Schlußrate vor Schlüsselübergabe zu überweisen. Dies bedeutet leider im Regelfall auch, dass Du keine Handhabe hast, die Rate einzubehalten, noch eine weitere zu kürzen.

Ich würde Dir empfehlen, einen Sachverständigen als Mittler einzubeziehen; ein RA würde die Positionen zum jetzigen Zeitpunkt verhärten. Im Übrigen hat der Sachverständige - kraft seiner ausgewiesenen Kompetenz - häufig die Eigenschaft, Ruhe in die Vertragsbeziehung zu bringen und dadurch auch das BV selbst zu einem, für beide Seiten zufriedenstellenden Ende zu führen. Wenn Du Dich mit der Energieagentur BW in Verbindung setzt, wird man Dir kompetente Anschriften nennen; gleiches gilt für die zuständige Architektenkammer.

Freundliche Grüße
 

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