ᐅ Sanierung Zweifamilienhaus 1936 Erfahrungen?

Hallo zusammen,

wir haben im Juni ein Zweifamilienhaus von 1936 gekauft. Mehr dazu in diesem Thread zur Finanzierung. Wir sind immer noch sehr froh, gekauft zu haben. Im Dezember kommt unser Nachwuchs und spätestens, wenn K2 dann ein eigenes Zimmer zum Schlafen braucht, wird es hier in der Wohnung zu eng. Wir waren in der Zwischenzeit auch recht häufig vor Ort und sind super happy mit der Lage. Alles von Kita bis Gymnasium in fußläufiger Entfernung, Sportvereine en Masse ebenso, usw.

Seit dem Kauf ist relativ viel passiert. Unsere Finanzierung hat für den reinen Kauf auf Eigenkapital und Bankkredit gebaut, für die Sanierung wollten wir Kapital aus einem Immobilienverkauf holen. Der Verkauf ist inzwischen über die Bühne gegangen und hat etwas mehr eingebracht, als wir im optimistischen Fall geplant hatten (365.000€ vs 350.000€ optimistische Erwartung vs 300.000€ minimal Erwartung). Ich muss sagen, dass mir der Verkauf mehr Kopfschmerzen gemacht hat als der Kauf des neuen Hauses - obwohl es de fakto um deutlich weniger Geld ging. Vor allem die Nachrichten über rückgängige Preise überall haben uns schon etwas verunsichert und uns zweifeln lassen, ob der Käufer nicht doch abspringt. Wir hatten zwar mehrere Gebote und auch zwei im gleichen Bereich, aber der zweite hoch bietende Interessent hat auf die Absage sehr verschnupft reagiert. Dann hätten wir also neu inserieren müssen, was dann durch die seit Einigung gestiegenen Kosten in allen Lebensbereichen usw. für ein relativ altes Haus vermutlich zu weniger Erlös geführt hätte. Als der Notarvertrag unterschrieben war, haben wir erstmal gut durchgeatmet.

Jetzt geht es also los, wir haben bereits eine Architektin, mit der wir seit über 2 Jahren immer mal wieder Häuser angeschaut haben. Sie hat bisher alle Termine und Planungen umsonst gemacht und hat schon wirklich viel Zeit investiert. Wir waren schon mit Heizungsbauer, Elektriker und Fußboden-Menschen vor Ort. Alle haben die Substanz und Potenzial bisher gelobt, was schonmal sehr beruhigend ist.

Hier ist mal ein Bild im aktuellen Ist-Zustand von außen von der Gartenseite:

Das Haus wurde 1996 mit 8cm WDVS von außen gedämmt - ansonsten gab es leider keine großen energetischen Maßnahmen bisher - und hat aktuell laut Energieausweis einen Bedarf von ca 220 kwh/m2/a, was bei 187qm Wohnfläche 41.000 kwh bedeuten würde pro Jahr. Laut Gas-Abrechnungen wurden in 2020 (letztes bewohntes Jahr) allerdings "nur" 22.000kwh fällig, bei zwei Parteien, die dort jeweils alleine gewohnt haben. Das ist immer noch viel und wir wollen dort natürlich auch etwas moderneres draus machen. Es war jetzt allerdings während der Hitzewelle in den beiden Vollgeschossen eher kühler als bei uns in der schon recht kühlen Altbauwohnung, was für mich ein gutes Zeichen ist. Das Haus an sich hat zweischalige Massivwände.

Das bedeutet für uns:
- Dämmung oberste Geschossdecke: Der Spitzboden hat eine riesige Grundfläche und geht quasi über locker 80% des ausgebauten DGs. Daher haben wir uns dafür entschieden, hier erstmal kostengünstig statt des Daches den Spitzboden zu dämmen, da wir die Fläche dort oben auf absehbare Zeit nicht brauchen werden.
- Dämmung Kellerdecke
- Eliminierung einiger Wärmebrücken
- Komplett neue Fenster und Außentüren im ganzen Haus

Die Architektin meinte vor Hauskauf, dass wir damit sicher auf 150 oder weniger kwh/m2/a kommen werden und das weitere Optmierungen ggf nicht mehr wirtschaftlich wären. Es hat sich ja seitdem einiges an den Energiekosten getan...mal sehen, ob wir da nochmal an etwas anderes dran gehen (würdet ihr z.B. meinen, dass eine Fülldämmung zwischen die beiden Mauerreihen noch zusätzlich Sinn machen könnte? Oder verträgt sich das mit dem WDVS nicht?). Wie seht ihr das - realistische Einschätzung? Mir wäre es natürlich lieb, noch weiter runterzukommen, aber das Dach komplett neu zu machen, würde ich gerne vermeiden.

Dazu:
- Rohre und Leitungen im gesamten Haus austauschen
- Heizkörper neu
- Falls es Sinn macht / das Haus so vernünftig heizbar ist: Wärmepumpe
- Falls Wärmepumpe: Photovoltaikanlage (die im Bild linke Seite des Dachs ist direkt Süd gerichtet).

Soweit zum energetischen. Dann sollen dazu auch noch ein paar andere Arbeiten gemacht werden. Hier gibt es den aktuellen Grundriss, der im EG und OG fast gleich ist, allerdings ist in beiden Geschossen zwischen den beiden planrechten Zimmern ein schöner Durchgang mit zu erhaltender Schiebetür:

Und das DG:

Daraus soll grob skizziert folgendes werden:

EG:

OG:

Da beide Bäder eh neu "müssen" (Bilder von innen folgen später), verschieben wir sie nach vorne zur Straße. So haben wir dann unten Platz, um den Koch/Essbereich zu öffnen, und oben die Möglichkeit, das Bad etwas größer zu gestalten, als es aktuell ist. Wir wohnen gerade mit einem 3qm-Bad - das geht schon so zu dritt, aber komfortabel ist es dann doch nicht so richtig 😀

Ich arbeite fast 100% im HomeOffice, daher kommt das Arbeitszimmer ins EG. Das DG bleibt vom Grundriss wie es ist. Hier kommt dann noch das Arbeits/Bastelzimmer meiner Freundin hin, ein Gästezimmer und wir haben noch ein Zimmer übrig, über das noch verhandelt wird 🙂. Das schöne ist, dass wir im OG durch das steile Dach sogar noch höhere Decken (>2.60m) als in EG und OG (2.55m) haben und auch nur sehr wenig Schräge (Bilder folgen).

Im ganzen Haus sind alte Holzdielen unter teils mehreren Lagen Fußböden versteckt. Zum Glück in keinem Fall aufgeklebt, sondern überall nur aufgelegt, sodass wir mit dem Bodenmenschen schonmal überall drunter geschaut haben und der Zustand als gut empfunden wurde. Hier wird also nur aufgearbeitet! Das ist übrigens auch ein Grund, warum wir keine Fußbodenheizung installieren wollen - das zöge einen ganzen Rattenschwanz nach sich: der Boden wäre nicht mehr verwertbar (zu dicke Dielen, die wahrscheinlich auch kaputt gehen beim Ausbauen), die Türen würden nicht mehr passen (die wollen wir auch nur aufarbeiten/streichen), genau wie die Zargen, usw. Oben im Bad kommt allerdings wohl eine Fußbodenheizung rein. Die Innentreppe ist auch eine echt schöne alte Holztreppe, die unter Teppich versteckt wurde und wird ebenfalls "nur" aufgearbeitet wo nötig.

Erste Kostenschätzung der Architektin liegt bei 270.000€ für alle Maßnahmen (ohne Photovoltaik). Die drei Handwerker, die bereits da waren, haben die sie betreffende Kalkulation im Groben bestätigt. Nächste Woche kommen dann noch Statiker und Fensterbauer, wir sind gespannt 🙂

Aktuelle Sorgen:
- Kommen wir auf ein Energielevel, das eine Wärmepumpe einigermaßen wirtschaftlich zulässt (wir haben ja viel Dachfläche für Photovoltaik)?
- Passt der Rest der Kostenschätzung so?
- Welche Überraschungen warten noch auf uns?
- Wann wird es fertig? Angepeilt ist Frühsommer nächstes Jahr...

Wir freuen uns über euer Feedback!