Reihenendhaus bauen - Welche technischen Vorgaben beachten?

[Yosan]

Alle Bauplätze sind gemeindeeigen und werden in einem zentralen Bewerbungsverfahren im März vergeben. Daher gibts dahingehend keine Probleme.

Ja, so hatte ich es auch verstanden. Ich meinte eher, dass die Gemeinde dann bei der Vergabe auch auf dem Schirm haben muss, dass VOR den Unterschriften unter den Kaufverträgen bzw den Eintragungen in den Grundbüchern auch wirklich die Baulast eingetragen sein muss. Wenn da die zuständigen Leute schlafen, wird es schwierig...und schlafende Leute bei Behörden/Ämtern/Verwaltungen scheint es ja doch immer wieder zu geben

 

[Escroda]

Sollte doch so möglich sein, oder?

Vielleicht. Ich halte das aber für rechtlich angreifbar. Eine Baulast muss vorhabenbezogen und konkret sein. Außerdem ist der Sinn der Baulast, baurechtliche Verstöße eines konkret geplanten Bauvorhabens zu heilen. Hier versucht die Baurechtsbehörde Versäumnisse oder gar absichtliche Planungsfreiheiten der Städteplaner nachträglich zu regeln, die eigentlich in den Bebauungsplan bzw. die dort enthaltene Gestaltungssatzung gehört hätten. Es gibt ein Urteil des VGH BW vom 2.9.2009 (3 S 1773/07), wo es zwar um ein anderes Problem geht, aber das Gericht in den Absätzen 53ff grundsätzliche Bemerkungen zu Baulasten macht. Je nach Lesart sind wie so oft auch andere Schlüsse möglich, ich könnte mir aber folgendes vorstellen:
Die Baulasten werden eingetragen, die Grundstücke verkauft und erste Bauanträge trudeln ein. Der zweite Bauherr erhält die Ablehnung für sein Staffelgeschoss mit Pultdach, weil der erste Bauherr ein Satteldach beantragt hat, und klagt gegen Ablehnung und Baulast. Der dritte passt sich dem ersten an. Der zweite bekommt Recht, baut sein Staffelgeschoss und der dritte, der noch auf Finanzierung oder Bauuntrenehmen warten musste, sieht sich plötzlich mit ungeahnten Problemen konfrontiert.

 

[kaho674]

Ich verstehe nicht, wie es zu einer derartigen Entscheidung des Bauamtes überhaupt kommen kann. Das sind Leute vom Fach - gelernte Profis. Die machen den ganzen Tag nur das.
Wurde diese Freiheit im Bebauungsplan schon erfolgreich bei anderen Reihenhäusern erprobt? Haben die noch einen Plan "C" in der Tasche? Oder sehen wir das alles viel zu verkrampft?
Angesichts der Tatsache, dass der TE mit seiner "für alles offen" Taktik bereits scheiterte, Baupartner zu finden, ist nicht zu erwarten, dass es bei anderen Reihenhäusern besser läuft.

 

[Maria16]

Ohne das konkrete Problem hier bewerten zu wollen: Die Leute auf der Verwaltungsseite liefern rechtlich zu. Beschlossen wird es dann in einem Ausschuss oder Gemeinderat von Lokalpolitikern, die alles mögliche an rechtlichem Hintergrund haben können oder auch nicht. Wenn dieses Gremium aber Willens ist, "zu gestalten", und sich etwas in den Kopf setzt, kann so manche Verwaltung lange vorbeten, dass es nicht sinnvoll oder rechtlich gar nicht möglich wäre.

Der Bürgermeister könnte in Ausübung seiner Amtspflicht dann noch meinen, ein Beschluss wäre rechtsfehlerhaft und ihn nicht vollziehen. Die Verwaltung könnte remonstrieren. Aber wenn am Schluss immer noch der politische Wille besteht, muss man die Schuld oft eher bei den Politikern als der Verwaltung suchen.

 

[Escroda]

Ich verstehe nicht, wie es zu einer derartigen Entscheidung des Bauamtes überhaupt kommen kann.

Fachkräftemangel. Macht aber nichts: Bei den Juristen sieht's nicht anders aus, so dass der Bürger kaum einen bezahlbaren Fachkundigen findet, der seine Rechte vor Gericht auch durchsetzen kann.

Die Leute auf der Verwaltungsseite liefern rechtlich zu.

Na, ja. Bei B-Plänen eher nicht. Die Politik stellt zwar fest, dass Baugrund geschaffen werden muss, das Konzept mit Gutachten, Begründungen und Rechtsplan erstellen aber die Stadtplaner der Gemeinde oder, wie hier, ein externer Dienstleister, wo dann auch die entsprechenden Fachleute ihr weitreichendes know-how einbringen sollten. Die Politik beschließt dann nur noch. Hier geht es ja auch nicht um politische Entscheidungen sondern um das fachliche Gerangel zwischen Planern und Genehmigern, die in diesem Fall erschwerend auch noch bei unterschiedlichen Behörden (Gemeinde und Kreis) angesiedelt sind. Wenn dann der Bürger zwischen die ganz langsam mahlenden Mühlsteine zweier öffentlicher Verwaltungsstrukturen gerät, dann kann das schon sehr unangenehm werden. Zumal man seine finanziellen Reserven - sofern überhaupt vorhanden - eher für die Außenanlagen als für monatelange Doppelbelastung durch Miete und Finanzierung vorgesehen hat.

Dann dürfte der Bebauungsplan ein Fall für das Verwaltungsgericht werden. @Escroda: was gälte denn da in der Zwischenzeit

Dass der Bebauungsplan gekippt wird, kommt vor, ist aber selten. Erst recht, wenn während des Aufstellungsverfahrens im Rahmen der Bürgerbeteiligung keine Einwände erhoben wurden. Selbst wenn ein Normenkontrollverfahren anhängig wäre, gilt das Planungsrecht des B-Planes solange, bis ein Gericht die Nichtigkeit feststellt oder die Aufhebung anordnet. Bei Aussicht auf Erfolg täte die Gemeinde allerdings gut daran, eine Veränderungssperre zu erlassen, da ansonsten Entschädigungsansprüche entstehen könnten.
Mit Klagedruck meinte ich Klagen gegen Versagungsbescheide oder Genehmigungen für Nachbarn, die dazu führen könnten, dass die Gemeinde von sich aus oder durch dringendes anraten der Genehmigungsbehörde eine Änderung des B-Planes anstreben könnte.

 

[11ant]

Ich verstehe nicht, wie es zu einer derartigen Entscheidung des Bauamtes überhaupt kommen kann.

Ich vermute, daß man ´mal als Transparenzinnovation - und dann eben leider als Premiere ohne Übung = Erfahrungen - von der "Kultur" abweichen wollte, in Vetterleswirtschaft wie gewohnt dem Huber (synonym für einen Bürgermeisterspezl) oder dem Häberle (synonym für einen Kegelbruder des Bauamtsleiters) die Baugebietsentwicklung zuzuschustern.