Projekt Mehrfamilienhaus Fragen zu Kosten und Vorgehensweise

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MateoD

Hallo Zusammen,

ich bin Neuling mit dem Thema Hausbau und möchte eure Meinung zu folgender Idee wissen.

Hintergrund:

Im Rahmen einer Erbschaft habe ich die Möglichkeit innerhalb einer Erbengemeinschaft im Raum Erlangen, Nürnberg Fürth(Bayern) ein Grundstück von meiner verstorbenen Tante in einer absoluten Top begehrten Wohnlage zu erwerben. Das Grundstück hat ein Größe von 1500 m2 mit alten Einfamilienhaus und Wäre teilbar. Der Bodenrichtwert liegt bei 570 Euro pro m2.

Idee:

Nachdem ich mich schon länger mit der Idee beschäftige Eigenheim anzuschaffen und die Preise für Neubau Wohnraum genau im Blick habe werden falls überhaupt in dieser Wohngegend ein Neubau zur Verfügung steht, der m2 mit ca. 4300 Euro veranschlagt. Die Wohnungen werden Alle verkauft. Das ist unglaublich.... Nachdem ich das zum Kauf schon sehr teuer finde und schon auf einen Bauplatz in DER Top Wohngegend ggf. erwerben könnte, habe ich mir überlegt selbst ein Mehrfamilienhaus zu bauen und eine Wohnung für mich zu bauen und den Rest zu verkaufen ggf. zu vermieten. Als finanzielle Unterstützung würde ich meinen Vater mit in Boot nehmen.

Gespräch beim Bauamt:

Ich war bereits beim Bauamt und habe mich informiert, was man bauen dürfte. Ich dürfte das Grundstück teilen und könnte nach den Bauvorschriften ein zweistöckiges Mehrfamilienhaus mit Breite von 13 Meter und einer Länge von 16 Meter bauen. Das Grundstück müsste nicht mehr neu erschlossen werden. Das Dachgeschoss könnte man ebenfalls verwenden im Satteldach. Kein Flachdach. Was aber nicht unbedingt meine Intention ist. Ich könnte vor der Einfahrt ca. 2 Carports und 2-3 Stellplätze stellen. Es müsste nach Bauvorschrift ein kleiner Spielplatz ab 3 Wohnungen gebaut werden und ein Fahrradverschlag. In der gleichen Straße hat ein großer Bauträger das Projekt so gelöst. Allerdings finde ich das Dachgeschoss etwas zu überfrachtet für die Wohngegend.

Somit hätten wir eine reine Baufläche für das Haus von 208 m2 Ich habe mir sagen lassen, dass man für ein Mehrfamilienhaus ca. 20 Prozent abziehen muss um den reinen Wohnwert zu errechnen. Somit haben wir dann ca. 166 m2 pro Stockwerk. Hier könnte man ja theoretisch eine 3 oder 4 Zimmer Wohnung und eine 2 Zimmerwohnung pro Stockwerk unterbringen wovon eine meine eigene werden soll.

Fragen:

Ist die Berechnung mit den 20 Prozent Abzug für den Wohnbau so korrekt?

Wie viel Kosten pro m2 gehobene Ausstattung fallen für so ein Bauprojekt mit Keller ohne Aufzug ca. an ?

Ich möchte versuchen das so gut wie es geht zu kalkulieren. Grundstück kann man ja mit den Baunebenkosten ganz gut kalkulieren. Aber bei den restlichen Kosten kenne ich mich einfach zu wenig aus und möchte mich nicht über den Tisch ziehen lassen.

Ich habe gelesen, dass im Mehrfamilienhaus eine gehobene Ausstattung ca. 1600 Euro für den m2 kostet. Wenn ich dann für das Grundstück mit 750 m2 mit ca. 600 Euro für den m2 bezahle, bin ich nach dieser Rechnung ca. bei 2200 Euro für den m2.

Was muss ich zusätzlich noch ca. rechnen? Angenommen insgesamt sind es pro m3 3000 Euro reine Baukosten mit wirklich sämtlichen Kosten die pro m2 umgelegt werden. Baukosten, Baunebenkosten, Gartenanlage, Versicherungen etc. etc. etc. Bei einem Verkaufspreis von über 4000 Euro würde sich ja lohnen den Stress sich anzutun.

Kann mir jemand hier bei meinem Ansatz helfen? Wie muss ich für so ein Projekt ca. kalkulieren und wie muss ich weiter vorgehen?

Wie würdet ihr weiter vorgehen??? Wer kann mir hier eine genaue Angabe geben? Architekt Bauunternehmer?

Ich möchte einfach keinen Bauunternehmer 4300 Euro für den m2 aktuell bezahlen. Lieber mach ich mir selbst viel Arbeit zusammen mit fähigen Architekten und Unternehmen so fern es sich lohnt.

Vielen Dank für euere Unterstützung!

Beste Grüße

Matthias
 
MarcWen

MarcWen

Willkommen...
Alleine wirst du nicht weit kommen, du wirst professionelle Hilfe benötigen.
Guter Anhaltspunkt für die Kosten ist auch die Kubatur. Rechnest einfach den umbauten Raum aus. Diesen multiplizierst Du mit 400 Euro/cbm.

Was ist für dich gehobene Ausstattung? Bei der Technik? Willst du energieeffizient bauen oder nur bei dem Innenauasbau mehr Geld in die Hand nehmen?

Große Unbekannte wird sicher der Keller werden. Du kennst die Gegend sicher besser. Macht ein Wohnkeller überhaupt Sinn? Stellplätze sind meist auch in den Bauvorschriften geregelt, also x Stellplätze pro Wohneinheit, das geht bei 1 los, gibt aber auch Vorschriften mit 2 pro WEH. Also wenn du 6 WEH planst können das auch mal 12 Stellplätze werden, also nicht mal eben 2 Carports und 2-3 Stellplätze.
 
M

MateoD

Willkommen...
Alleine wirst du nicht weit kommen, du wirst professionelle Hilfe benötigen.
Guter Anhaltspunkt für die Kosten ist auch die Kubatur. Rechnest einfach den umbauten Raum aus. Diesen multiplizierst Du mit 400 Euro/cbm.

Was ist für dich gehobene Ausstattung? Bei der Technik? Willst du energieeffizient bauen oder nur bei dem Innenauasbau mehr Geld in die Hand nehmen?

Große Unbekannte wird sicher der Keller werden. Du kennst die Gegend sicher besser. Macht ein Wohnkeller überhaupt Sinn? Stellplätze sind meist auch in den Bauvorschriften geregelt, also x Stellplätze pro Wohneinheit, das geht bei 1 los, gibt aber auch Vorschriften mit 2 pro WEH. Also wenn du 6 WEH planst können das auch mal 12 Stellplätze werden, also nicht mal eben 2 Carports und 2-3 Stellplätze.

Vielen Dank für deine Antwort. Was ist die Kubatür und was ist mit dem umbauten Raum gemeint?

Gehobene Ausstattung ist ein energieeffizientes Haus und im Innenhaus ebenfalls gehobener Standard wie Fußbodenheizung, Böden wie Parkett bzw. Fliesen etc. Also was ein Bauträger unter gehoben versteht. Hier meist Kfwh 70 und eben Parkett etc....

Ein Keller mit Kellerabteile halte ich schon für sinnvoll. Das ist in diesem Bereich schon Standard. Gggf. integrieren auch Bauträger einen extra Kellerraum in die Erdgeschosswohnungen via Treppe der als Nutzraum aber offiziell nicht als Wohnraum genutzt werden kann. Stellplätze müssen es pro Wohnung einer sein.
 
M

merlin83

Hier gehts mE nur mit Architekt und Steuerberater weiter; uA ist steuerlich der gewerbl. Grundtsückshandel im Raum.
 
B

Bauexperte

Guten Abend Matthias,

Somit hätten wir eine reine Baufläche für das Haus von 208 m2 Ich habe mir sagen lassen, dass man für ein Mehrfamilienhaus ca. 20 Prozent abziehen muss um den reinen Wohnwert zu errechnen. Somit haben wir dann ca. 166 m2 pro Stockwerk.
160/Etage abzgl.. Flur und auch nur dann, wenn die komplette Etage aus einer Wohnung bestünde; ein paar Verkehrswege braucht es aber schon. Grob überschlagen dürften Max 150 qm zur Verteilung auf 2 Wohnungen möglich sein. Im Übrigen muß eine Etage barrierefrei errichtet werden; vorzugsweise das EG.

Wie viel Kosten pro m2 gehobene Ausstattung fallen für so ein Bauprojekt mit Keller ohne Aufzug ca. an ?
Was ist denn "gehoben" in Deinen Augen? Doch nicht etwa ein Parkettboden oder ein Bad von V & B ...?

Ohne Malerarbeiten und Bodenbeläge kannst Du von € 1.900,00/qm/GF und reinem Nutzkeller ausgehen; bei einer gehobenen Ausstattung oberhalb Keller, wie ich sie verstehe, eher € 2.500,00/qm/GF. Plus die Kosten des Grundstückes, Außenanlagen und üblicher Baunebenkosten. Soll eine Tiefgarage verbaut werden; wird es 6-stellig teurer.

Wie würdet ihr weiter vorgehen??? Wer kann mir hier eine genaue Angabe geben? Architekt Bauunternehmer?
Architekt oder GU, welche sich auf Mehrfamilienhaus spezialisiert haben.

Ich möchte einfach keinen Bauunternehmer 4300 Euro für den m2 aktuell bezahlen.
Umsonst ist nur der Tod .... und der kostet Dich noch das Leben, wie es im Rheinland heißt.

Liebe Grüsse, Bauexperte
 
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MateoD

Guten Abend Matthias,


160/Etage abzgl.. Flur und auch nur dann, wenn die komplette Etage aus einer Wohnung bestünde; ein paar Verkehrswege braucht es aber schon. Grob überschlagen dürften Max 150 qm zur Verteilung auf 2 Wohnungen möglich sein. Im Übrigen muß eine Etage barrierefrei errichtet werden; vorzugsweise das EG.


Was ist denn "gehoben" in Deinen Augen? Doch nicht etwa ein Parkettboden oder ein Bad von V & B ...?

Ohne Malerarbeiten und Bodenbeläge kannst Du von € 1.900,00/qm/GF und reinem Nutzkeller ausgehen; bei einer gehobenen Ausstattung oberhalb Keller, wie ich sie verstehe, eher € 2.500,00/qm/GF. Plus die Kosten des Grundstückes, Außenanlagen und üblicher Baunebenkosten. Soll eine Tiefgarage verbaut werden; wird es 6-stellig teurer.


Architekt oder GU, welche sich auf Mehrfamilienhaus spezialisiert haben.


Umsonst ist nur der Tod .... und der kostet Dich noch das Leben, wie es im Rheinland heißt.

Liebe Grüsse, Bauexperte
Das ist natürlich ernüchternd. Aber dann lohnt sich das selbst bauen ja überhaupt nicht, wenn ich selbst fast auf das Gleiche wie ein Bauunternehmer komme. Mit 2500 Euro pro m2 hätte ich jetzt nicht gerechnet.

Mit gehobener Ausstattung verstehe ich Fußbodenheizung KfW 70, Passivbauweise, gute Böden und schöne Bäder bzw. Belüftungsanlage.

Aber wenn ich damit auf fast den selben m2 Preis wie beim Bauträger komme, kann ich es auch bleiben lassen mir den Stress anzutun.

Ich will mit ALLEM drum und dran nicht mehr als Selbstkostenpreis von ca. 3200 Euro für den m2 Wohnfläche ausgeben. Wo aber bereits wirklich ALLES eingerechnet. ist. Damit kostet mich meine eigene Wohnung in dem Haus bei 120 m2 immerhin immer noch Selbstkostenpreis von 384000 Tausend Euro.

Wie baut dann der Bauunternehmer mit Gewinn, dass es sich für ihn lohnt. Den Grundstückspreis kann er ebenfalls nicht beeinflussen!

Genau so ein Projekt nur noch mit Dachgeschoss und den gleichen Massen nur mit Dachgeschoss als Penthousewohnung und mit Satteldach sowie im Erdgeschoss mit zusätzlichen Kellerräumen, die von der Wohnung erreichbar sind hat ein Bauträger in der gleichen Strasse gebaut. Diese werden aber nicht als Wohnfläche ausgewiesen und sind somit günstiger.

Versteh nicht wie sich dies rechnen soll, für 4 Parteien dann in dem Fall mit den genannten Rahmenbedingungen.
 
Zuletzt aktualisiert 04.10.2024
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