Neubaukosten - Finanzierung in Ordnung Erfahrungen?

[HolmsTalent]

Moin zusammen,

wir suchen seit ca. 1,5 Jahren relativ aktiv ein Haus, um uns aus dem Käfig einer 2-Zimmer-Wohnung zu befreien (Warmmiete: ca. 600 Euro). Da wir beide einen Großteil unserer Arbeit im Homeoffice erledigen und wohnungsbedingt die Arbeitsplätze direkt gegenüber liegen, fällt uns die Konzentration bei zeitgleich stattfindenden Meetings eher schwer. Zudem sind Kinder geplant (also noch nicht vorhanden) und somit müssten wir in diesem Fall spätestens nach mindestens einer 3-Zimmer-Wohnung Ausschau halten. Wir sind bei unserer Genossenschaft auch wohnungssuchend gemeldet, aber die Angebote - wenn denn welche reinkommen - entsprechen, nunja, nicht unseren Anforderungen (momentan wohnen wir in einer Neubauwohnung).

Allgemeines zu Euch:

• Wer seid ihr? Frau und Mann
• Wie alt seid Ihr? 32 und 33
• Gibt es Kinder? 0
• Sind Kinder geplant? Ja (bis zu 2)
• Seid Ihr angestellt? Ja
• Wie viele Stunden arbeitet Ihr? 40h und 37h

Einkommen- und Vermögenssituation:

• Welche Einkünfte habt Ihr (brutto/netto)? Frau: ~3100 Euro netto, Mann: 3500 Euro netto (zzgl. Nebenjob ~200 Euro, die ich aber ungern dazu rechne), EDIT: Sonderzahlungen (beide Weihnachts-+ Urlaubsgeld nicht eingerechnet)
• Wie viel Kindergeld gibt es? 0
• Weitere Transferleistungen wie Elterngeld, Krankengeld, etc...? 0
• Wie viel Eigenkapital habt ihr? 240.000 Euro, davon liquide: 130.000 Euro (Rest Depot)
• Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? 130.000 Euro

Wohn/Lebenskosten:

• Gesamtausgaben pro Monat: ca. 1500 Euro

Allgemeines zur avisierten Immobilie:

• Vom Bauträger
• Inkl. Grundstück (ca. 510 qm), voll erschlossen
• Viebrockhaus Kfw 40 Plus Haus (145qm., 5 Zimmer, WP, Photovoltaik) inkl. Innenausbau (ohne Küche), inkl. Rasen (ohne Hecke)
• Kaufpreis: 595.000 Euro
• Kaufnebenkosten: 41.000 Euro
• Gesamtkosten: 636.000 Euro
• 4 Teilzahlungen werden fällig

Wir haben bereits mit einem Kreditvermittler gesprochen, wodurch sich folgende Situation herauskristallisiert hat:

• Darlehenssumme: 508.000 Euro (128.000 Euro Eigenkapital)
• Zinssatz: 4,16% (ein niedrigerer Beleihungsauslauf hat den Zins nur um 0,03% verändert)
• Rate: 2.290 Euro bei 1,25% Tilgung
• Sondertilgung: 5% der Darlehenssumme (wir rechnen mit 12.000 Euro p.a., die wir sondertilgen)
  • Bis jetzt ging unser relativ hoher Überschuss ins Depot bzw. zum Eigenkapital-Aufbau (s. oben). Daher sind wir uns sicher, dass wir nicht in die Versuchung kommen, das reservierte Sondertilgungsgeld zu verkonsumieren.

Unser Problem ist folgendes:
Wir haben eine Einnahmen/Ausgabenrechnung aufgestellt mit grob folgenden Annahmen, die dazukommen:

• 2. Auto wird benötigt, dadurch höhere Mobilitätskosten
• Instandhaltungsrücklage muss gebildet werden
• RL-Versicherung
• Grundsteuer / Gebühren der Gemeinde
• Küche: ca. 20.000 Euro (finanziert durch Teilauflösung Bausparer, Bargeld, ein kleiner Teil Eltern)

Wir kommen mit den zusätzlichen Ausgabenposten + Rate auf einen Überschuss von ~2.500 Euro pro Monat (momentan ~5.200 Euro +/-)
Von den 2.500 Euro würden wir 1.000 Euro für die Sondertilgung zurücklegen, 1.000 Euro sparen, Rest als "Grundrauschen" betrachten (irgendwas ist immer)
Sollte einer von uns aber in Elternzeit gehen sollen (je 3-6 Monate), so wird derjenige nur 1.800 Euro erhalten (und dies ist die Herausforderung). Unsere Idee war hier: In der Zeit wird weniger gespart, um die Elternzeit zu überbrücken. Anschließend stellt sich die Frage der Kinderbetreuung. Meine Frau würde auf 35h runtergehen, sodass sich der Überschuss entsprechend verringern würde um ~350 Euro netto).

Im äußersten Notfall würden wir ans Depot rangehen müssen...

So eine Lebensentscheidung trifft man nur einmal und momentan sind wir in einer Komfortsituation, die sich schlagartig ändern würde. Uns ist bewusst, dass das so nicht ewig weitergehen kann, insbesondere, wenn Kinder kommen und man sich auch öfter - emotional und nicht rational betrachtet - nach einem eigenen Garten sehnt, mehr Platz im Allgemeinen und sehr wichtig: Ruhe! (Die wir durch das Mehrparteien bedingt nicht immer haben).

Unsere Frage:
Wir sind uns etwas unsicher, ob wir diesen Schritt wagen sollten, da z.B. noch keine Kinder da sind, wir noch mehr Eigenkapital ansparen sollten (Gefahr: Zinsen laufen davon?) und uns erstmal eine größere Wohnung suchen (Angebote ab Bj. 2010 z.B. einmal: ~1.300 netto kalt für 3 Zimmer, ~80qm über unsere Genossenschaft - hatten wir seinerzeit abgelehnt). Jedoch ist die Differenz Nettokaltmiete für die größere Wohnung und dem Hauskredit pi*Daumen "nur" 1.000 Euro ca. und das Haus wäre komplett neu in einem sehr hohen Standard. Wohnkosten neu (kalt) lägen halt über den berühmten 1/3: ~34%...
Wie würdet ihr mit dieser Situation umgehen? Haben wir etwas nicht bedacht? Können oder sollten wir uns das Haus leisten?
Reservieren konnten wir es anhand einer "Kaufabsichtserklärung" erstmal für 2 Wochen, sodass die Zeit drängt...

Sollten wir Infos vergessen haben, gebt mir gern Bescheid!

Ich danke euch, dass ihr euch die Zeit genommen habt das zu lesen und uns in der Entscheidungsfindung zu helfen!

Viele Grüße!

 

[kati1337]

Probleme die ich sehe:

- 1,25% Tilgung wäre mir zu wenig

- Küche als einziger Extraposten neben dem Hauspreis kommt mir knapp kalkuliert vor. Wie steht es mit weiteren Nebenkosten und Aufmusterungen? Wie ist es beim Innenausbau? Dinge die es zu bedenken gibt: Aufpreise für Böden / Malerarbeiten? Was ist da drin, was nicht? Außenbereich? Pflasterung / Terrasse? Alles flach, Rasen reicht erstmal? Einfriedung? Hanglage? Zusatzkosten für Erdarbeiten? Lampen? möblierung? Aufpreise für bessere Sanitärausstattung? Elektro, weitere Steckdosen, Deckenspots usw?
Es wird extrem selten ein Kataloghaus gebaut ohne irgendwo noch was extra auszugeben.

- Euer Gehalt ist eigentlich ziemlich gut, da sollte die Finanzierungssumme eigentlich drin sein.

- Bei Kindern / Elternzeit zu bedenken: Die 1800 gibt es genau für 1 Jahr. Danach gibt's erst mal nix mehr. Ich hätte mir nicht zugetraut beim ersten Kind fest einzukalkulieren, dass ich nach einem Jahr wieder arbeiten kann. Wir haben das Elterngeld gestreckt auf 1,5 Jahre und hatten Glück mit dem Kitaplatz. Wie stehen da eure Chancen? Was ist der Alternativplan wenn's nicht direkt klappt mit der Betreuung? Könntet ihr auch über die Runden kommen wenn die Frau für 1-2 Jahre nur 20h arbeitet?

VG & alles Gute! :)

 

[ypg]

Ich würde es machen. Wenn nicht jetzt, wann dann? Gehalt und Eigenkapital ist gut, zum Angebot kann ich nichts sagen.
Wenn bei Euch die Möglichkeiten zu einer Immobilie aus dem Boden schiessen wie die Pilze kann auch gewartet werden.
Mir gefallen (auch) folgende Punkte nicht:
- Bauleistungsbeschreibung unbedingt hinsichtlich eventueller Sonderausgaben prüfen. @kati1337 erwähnte es. Wer zahlt die Erschließung?
- Was ist mit Terrasse, Carport und Auffahrt? Schon drin im Paket?
- Tilgung unbedingt anfangs hoch setzen und beim Kind dann runtersetzen.
- Sondertilgung wird für anderes schmelzen (Lampen, Einrichtung, Garten), also erstmal nicht einberechnen.

Macht mal eine Kostenaufstellung für die Zeit, ab der ihr mit zweitem Pkw im Haus wohnt.
einmal mit Kind, einmal ohne.

 

[HolmsTalent]

Probleme die ich sehe:

- 1,25% Tilgung wäre mir zu wenig

- Küche als einziger Extraposten neben dem Hauspreis kommt mir knapp kalkuliert vor. Wie steht es mit weiteren Nebenkosten und Aufmusterungen? Wie ist es beim Innenausbau? Dinge die es zu bedenken gibt: Aufpreise für Böden / Malerarbeiten? Was ist da drin, was nicht? Außenbereich? Pflasterung / Terrasse? Alles flach, Rasen reicht erstmal? Einfriedung? Hanglage? Zusatzkosten für Erdarbeiten? Lampen? Möblierung? Aufpreise für bessere Sanitärausstattung? Elektro, weitere Steckdosen, Deckenspots usw?
Es wird extrem selten ein Kataloghaus gebaut ohne irgendwo noch was extra auszugeben.

- Euer Gehalt ist eigentlich ziemlich gut, da sollte die Finanzierungssumme eigentlich drin sein.

- Bei Kindern / Elternzeit zu bedenken: Die 1800 gibt es genau für 1 Jahr. Danach gibt's erst mal nix mehr. Ich hätte mir nicht zugetraut beim ersten Kind fest einzukalkulieren, dass ich nach einem Jahr wieder arbeiten kann. Wir haben das Elterngeld gestreckt auf 1,5 Jahre und hatten Glück mit dem Kitaplatz. Wie stehen da eure Chancen? Was ist der Alternativplan wenn's nicht direkt klappt mit der Betreuung? Könntet ihr auch über die Runden kommen wenn die Frau für 1-2 Jahre nur 20h arbeitet?

VG & alles Gute! :)

Hallo Kati,

danke für deine Antwort. Wir hatten uns als max. Rate 2.300 Euro überlegt, daher die 1,25% mit dem Bewusstsein, dass es ohne Sondertilgung eine unendliche Geschichte werden würde. Es ließe uns nur in schweren Zeiten mehr monatliche Liquidität. Noch ist das aber nicht in Stein gemeißelt.

Laut Aussage der Projektentwicklers sind mit drinnen:

Außenbereich:

• Pflasterung Außenbereich (Parkfläche und Weg zur Eingangstür, Terrasse)
• Ebenes Grundstück (Flachland in Niedersachsen)
• Komplette Erdarbeiten (Boden abschieben und abfahren, Thermosohle) / Bodengutachten
• Einfriedung nicht inkl. (wir müssen lt. Gemeinde auch einen Baum pflanzen)
• Hauseinführungen inkl.
• Grundstück durch Gemeinde erschlossen (Wasser-, Strom-, -Kommunikationsanschlüsse)

Innenbereich:

• Elektrische Rollläden EG und OG (mit Einbruchschutz)
• Bodenbelag (auch Fliesen) und Malerarbeiten in Q2 inkl. (Bodenbelag kann im Sortiment von Viebrockhaus ausgewählt werden)
• Sanitäranlagen von Villeroy & Boch inkl. (reicht uns auch aus)
• Ein Haufen Steckdosen, da mit "Smarthome Paket" (müsste mich da aber ggf. noch näher informieren)

Einrichtungsgegenstände:

• Vieles können wir mitnehmen, einiges wird natürlich fehlen. Da machen wir uns keine Illusionen. Es wird anfangs etwas nackiger aussehen.
• Alles Notwendige besitzen wir (Schlaf-, Wohn-, Arbeitszimmer) Der Rest muss dann peu á peu beschafft werden...
  • Hier zeigt sich auch, wohin der Überschuss die ersten Monate / Jahre hingehen wird. Urlaub adé!
  • Bzw.: Das Depot ist noch im Hintergrund - Kapitalerträge nicht eingerechnet

Bzgl. Kinder:

• Wenn man ehrlich zu sich selbst ist: Ich kann dir nicht sagen, ob das Jahr ausreicht. Gegenwärtig würde ich es mit "Ja" beantworten. Was sich aber ergibt, weiß ich nicht, aber...:
• ... Familie ist in der Nähe (daher wurden wir bei der Immobilie auch so konkret), Mütter demnächst in Rente (für die Betreuung im Notfall z.B.)
• Bei 20h wären das ca. 1.800 Euro netto / Monat, also wie das Elterngeld, somit theoretisch machbar. Jedoch haben wir eher über 30h gesprochen und sollen daher fokussiert werden (2.314 Euro netto)
• Nebenbei: unsere größere Sorge ist... Was ist, wenn es mit den Kindern nicht klappt? Dann hast du ein Haus mit 5 Zimmern und Garten, aber keinen Verwendungszweck (dann muss man wohl ein Fitnessraum gestalten...)

Ich würde es machen. Wenn nicht jetzt, wann dann? Gehalt und Eigenkapital ist gut, zum Angebot kann ich nichts sagen.
Wenn bei Euch die Möglichkeiten zu einer Immobilie aus dem Boden schiessen wie die Pilze kann auch gewartet werden.
Mir gefallen (auch) folgende Punkte nicht:
- Bauleistungsbeschreibung unbedingt hinsichtlich eventueller Sonderausgaben prüfen. @kati1337 erwähnte es. Wer zahlt die Erschließung?
- Was ist mit Terrasse, Carport und Auffahrt? Schon drin im Paket?
- Tilgung unbedingt anfangs hoch setzen und beim Kind dann runtersetzen.
- Sondertilgung wird für anderes schmelzen (Lampen, Einrichtung, Garten), also erstmal nicht einberechnen.

Macht mal eine Kostenaufstellung für die Zeit, ab der ihr mit zweitem Pkw im Haus wohnt.
einmal mit Kind, einmal ohne.

Hallo ypg,

die Immobilie wird sich südlich von Hamburg quasi direkt an der Elbe (aber nicht 1., 2. oder 3. Deichreihe) befinden. In der Agglomeration sind die Baugrundstücke eher rar gesät und meistens sind sie sehr klein. Die 510qm finden wir schon grenzwertig... Meine Vermutung ist, da Einfamilienhaus politisch eher ungewollt sind, werden auch nicht großartig viele Baugrundstücke für EFHs ausgewiesen, da zu hoher Flächenverbrauch. Zudem gehe ich nicht von sinkenden Neubaupreisen aus aufgrund von Baumaterialpreissteigerungen sowie - auch inflationsbedingt - höhere Lohnsteigerungen. Bei Bestandsgebäuden könnte ich mir stagnierende oder sogar fallende Preise eher vorstellen.

Die Bauleistungsbeschreibung schauen wir uns im Detail (hoffentlich) am Mittwoch an. Da haben wir einen Termin.

• Terrasse und Auffahrt sind (s. oben) inkl., Carport nicht (das kann aber noch warten und ist lt. Bebauungsplan auch erlaubt)

Frage: Wieso würdest du die Tilgung eher hoch ansetzen und bei Bedarf herunter und dies nicht über die Sondertilgung lösen, welche dann in der Höhe auch steuerbar wäre? Denn durch die erhöhte Rate steht ja auch weniger Liquidität zur Verfügung für "anderes" und stellt somit ein Nullsummenspiel dar (entweder höher Sondertilgung oder höhere Rate bzw. andersherum). Denkfehler?

PS: bei 2% Tilgung wären wir schon bei 2.607,73 Euro / Monat.

Wie man sieht, nicht ganz so einfach (zumindest in unseren Augen). Was sagt ihr mit den zusätzlichen Infos?

Ich danke euch herzlich für eure Hilfe!

 

[kati1337]

Hallo Kati,

danke für deine Antwort. Wir hatten uns als max. Rate 2.300 Euro überlegt, daher die 1,25% mit dem Bewusstsein, dass es ohne Sondertilgung eine unendliche Geschichte werden würde. Es ließe uns nur in schweren Zeiten mehr monatliche Liquidität. Noch ist das aber nicht in Stein gemeißelt.

Laut Aussage der Projektentwicklers sind mit drinnen:

Außenbereich:

• Pflasterung Außenbereich (Parkfläche und Weg zur Eingangstür, Terrasse)
• Ebenes Grundstück (Flachland in Niedersachsen)
• Komplette Erdarbeiten (Boden abschieben und abfahren, Thermosohle) / Bodengutachten
• Einfriedung nicht inkl. (wir müssen lt. Gemeinde auch einen Baum pflanzen)
• Hauseinführungen inkl.
• Grundstück durch Gemeinde erschlossen (Wasser-, Strom-, -Kommunikationsanschlüsse)

Das klingt soweit alles erst mal nicht schlecht bzw gibt's deutlich schlechtere Angebote.

Kläre nochmal ab: Grundstück ist erschlossen, Hauseinführung ist inkl - aber was ist mit den Kosten für die Versorgungsleitungen bis in die Hauseinführung? Strom, Wasser, Telekom müssen rausfahren, auf eurem Grundstück einen Graben buddeln und Leitungen legen. Das kostete uns damals in Niedersachsen um die 6-8000€ glaube ich.

Bei den Erdarbeiten, schau mal ob die Tiefe der Baugrube begrenzt ist. In Niedersachsen muss man oft tiefer buddeln als im Vertrag inklusive, um tragfähigen Boden zu finden. Abfahrt inklusive ist schon mal super, sowas ist auch teuer.

Einfriedung und ein Baum kostet nicht die Welt, muss man auch nicht sofort machen. Da sehe ich kein großes Problem.

Innenbereich:

• Elektrische Rollläden EG und OG (mit Einbruchschutz)
• Bodenbelag (auch Fliesen) und Malerarbeiten in Q2 inkl. (Bodenbelag kann im Sortiment von Viebrockhaus ausgewählt werden)
• Sanitäranlagen von Villeroy & Boch inkl. (reicht uns auch aus)
• Ein Haufen Steckdosen, da mit "SmartHome Paket" (müsste mich da aber ggf. noch näher informieren)

Malerarbeiten in Q2 könnte eng werden .Suche mal nach dem Thema hier im Forum, da gibt's viele Threads zu. Q2 ist nicht glatt. Da kannst du Raufaser drüber tapezieren, für was feineres reicht das eher nicht. Ebenfalls klären: Ist Raufaser / Malern im Preis mit drin? Wenn man das macht ist es viel Arbeit (und Material kommt auch paar Tausender), wenn man es machen lässt ist man bei einem ganzen Haus auch gerne wieder 5stellig.

Bei Elektro würde ich noch überlegen ob ihr irgendwo Spots haben wollt. Küche oder Bad bieten sich da klassisch an. Das ist gerne ne Geldsenke. Oder LAN-Dosen, extra Außensteckdosen, zusätzliche Schlitzarbeiten. Check mal das SmartHome Paket, ob das wirklich alles hat was ihr braucht. Ich würde zur Sicherheit bei Elektro nochmal 5-10k Puffer planen.

Einrichtungsgegenstände:

• Vieles können wir mitnehmen, einiges wird natürlich fehlen. Da machen wir uns keine Illusionen. Es wird anfangs etwas nackiger aussehen.
• Alles Notwendige besitzen wir (Schlaf-, Wohn-, Arbeitszimmer) Der Rest muss dann peu á peu beschafft werden...
  • Hier zeigt sich auch, wohin der Überschuss die ersten Monate / Jahre hingehen wird. Urlaub adé!
  • Bzw.: Das Depot ist noch im Hintergrund - Kapitalerträge nicht eingerechnet

Damit kann man erst mal leben, sehe ich nicht als Tabu für das Projekt. Machen viele Baufamilien so.

Bzgl. Kinder:

• Wenn man ehrlich zu sich selbst ist: Ich kann dir nicht sagen, ob das Jahr ausreicht. Gegenwärtig würde ich es mit "Ja" beantworten. Was sich aber ergibt, weiß ich nicht, aber...:
• ... Familie ist in der Nähe (daher wurden wir bei der Immobilie auch so konkret), Mütter demnächst in Rente (für die Betreuung im Notfall z.B.)
• Bei 20h wären das ca. 1.800 Euro netto / Monat, also wie das Elterngeld, somit theoretisch machbar. Jedoch haben wir eher über 30h gesprochen und sollen daher fokussiert werden (2.314 Euro netto)

Familie in der Nähe ist gold wert. Man muss aber aufpassen wie viel man darauf zurückgreift. Wir haben das hier ein paar Wochen neulich gehabt - also Omas sind zu Enkeln ganz anders als Mamas früher zu ihren Kindern waren. Nach 6 Wochen Oma-Kita bist du a) als Elternteil der Allerwertesten , und b) musst du nachschauen ob das Kind kein Diabetes hat. :P

Ich würde an eurer Stelle mal die Szenarien durchrechnen, je mit 20h und auch mal eins wo einer von euch nicht arbeiten kann bis das Kind zB 2 Jahre ist. Nur um sicherzugehen, dass das kein finanzielles Harakiri wäre. Es sei denn ihr habt die sichere Zusage der Großeltern, dass sie das auffangen können. Das ist aber schon ein großes Commitment. Wir merken das gerade, unsere 3-jährige "wilde Hummel" (Zitat Kinderarzt) ist ne ganze Handvoll, und meine Mum ist nicht mehr die Jüngste. Ein ganzes Jahr lang würde ich ihr das ungern zumuten wollen meine Arbeitszeit mit dem Kind zu überbrücken. Wenn ihr mehrere Großeltern habt die sich abwechseln könnten wäre schon wieder was anderes.

• Nebenbei: unsere größere Sorge ist... Was ist, wenn es mit den Kindern nicht klappt? Dann hast du ein Haus mit 5 Zimmern und Garten, aber keinen Verwendungszweck (dann muss man wohl ein Fitnessraum gestalten...)

Da würde ich mir erst mal keine Sorgen machen bevor ich was gegenteiliges als Erfahrung habe. Es gibt viele schwierige Familiengeschichten und unerfüllte Kinderwünsche, aber ehrlicherweise funktioniert's bei einem erheblichen Teil der Gesellschaft ganz natürlich. Da würde ich mir im Vorfeld gar keine Gedanken drum machen, denn das bringt die Art von Stress in den "Prozess" der's eher schwerer macht. Verlass dich da erst mal auf die Biologie.
Und falls ihr zu den Familien mit Pech gehört - da gibt's auch Mittel und Wege, bis die alle ausgeschöpft sind: sag niemals nie. Und bis dahin habt ihr zumindest finanziell keinen Stress mit eurer Immobilie. So ein Fitnessraum ist auch nicht verkehrt btw. ;)

 

[ypg]

die Immobilie wird sich südlich von Hamburg quasi direkt an der Elbe (aber nicht 1., 2. oder 3. Deichreihe) befinden.

4. Reihe ? Kenne ich… da bin ich aufgewachsen :D
Da es ja ein Bauträgerhaus ist, sollten die Baunebenkosten abgedeckt sein.