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Neubaugebiet - Grundstück von der Gemeinde

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Hallo an alle!

Ich bin ganz neu hier im Forum und freue mich auf Austausch mit Euch.

Es geht um ein Grundstück in einem Neubaugebiet, das von einer Gemeinde veräußert wird und bei dem aktuell die Erschließungsarbeiten laufen. Wir haben die guten Nachrichten bekommen, dass uns ein Grundstück zugeteilt wurde. Nun fangen auch die kleineren und größeren "Probleme" an. Ich schreibe wegen 2 Themen, die sehr eng zusammen hängen. Das erste Thema ist der Vertragsentwurf, den wir bekommen haben. Nach einer kurzen Recherche auch hier im Forum wollten wir diesen ohne Unterstützung der Juristen abschließen. Nun sind wir uns nicht mehr so sicher. Gibt es generelle Punkte, die man in dem FallNeubaugebiet und Kauf direkt von der Gemeinde beachten muss? Uns sind einige Sachen aufgefallen, mit den wir nicht ganz zufrieden sind. Erstens steht es im Vertrag, dass es noch nicht absehbar ist wann die Erschließung abgeschlossen ist. Was könnte man hier hinzufügen, um keine 5 Jahre auf die Übergabe des Grundstücks zu warten? Ist das überhaupt üblich den Zeitpunkt der Fertigstellung im Kaufvertrag nicht zu erwähnen? Darüberhinaus trägt die Gemeinde keinerlei Haftung für das Grundstück: "keine Haftung für eine bestimmte Größe, Güte und Beschaffenheit des Vertrags Gegenstandes, insbesondere des Baugrundes". Im Bodengutachten von dem Baugebiet sind aber Spuren von Nickel gefunden und der Boden wurde teilweise als Z1 eingestuft. Unter den Umständen müssen wir als Käufer die Mehrkosten tragen, also laut Vertrag, oder? Ist das auch üblich?

Es gibt ja noch das zweite Thema. Uns liegt ein Bebauungsplan vor, der die Höhe des Grundstücks darstellt (unten reinkopiert). Wir waren gestern auf der Baustelle vor Ort. Es gibt dort eine Bau Straße, die dem Verlauf der finalen Straße entspricht. Basierend darauf und auf den bereits vorhandenen Kanalanschlüsen konnten wir unser Grundstück lokalisieren. Und sehe da, wir standen vor einer 1,5m hohen Wand aus aufgeschütteter? Erde. Kann es sein, dass unser Grundstück uns so übergeben wird? Es sieht danach aus, dass der gesamte Höhenunterschied der ursprünglich auf dem Grundstück verlief nicht mehr da ist und es wurde viel Material aufgeschüttet, sodass das untere Teil des Grundstücks viel höher liegt als die Straße. Wir wissen aktuell nicht auf welcher Höhe die Straße geplant ist, haben aber die Schächte gesehen, die viel tiefer waren als Oberkante unseres Grundstücks. Kann es überhaupt sein, dass das von der Straße ausgehobene Material einfach verteilt wurde? Darf uns das Grundstück das höher ist als im B-Plan übergeben werden? Die Gemeinde übernimmt ja keine Haftung für Sachmängel. Wie könnten wir uns in dem Kaufvertrag gegen so eine Situation versichern?

So, wären wir auf 9gag, würde ich hier noch einen Potato rein kopieren, da der Text doch viel länger geworden ist als geplant. Ich hoffe aber dass die Beschreibung Euch ein gutes Bild für die Situation liefert. Ich freue mich auf die Rückmeldungen.

LG,
Kasia
 

Anhänge

Was könnte man hier hinzufügen, um keine 5 Jahre auf die Übergabe des Grundstücks zu warten?
Nichts worauf sich die Gemeinde einlassen würde.
Ist das überhaupt üblich den Zeitpunkt der Fertigstellung im Kaufvertrag nicht zu erwähnen?
Ja.
Unter den Umständen müssen wir als Käufer die Mehrkosten tragen
Ja.
Ist das auch üblich?
Ja.
Kann es sein, dass unser Grundstück uns so übergeben wird?
Ja. Hier sehe ich allerdings noch Verhandlungsspielraum.
Kann es überhaupt sein, dass das von der Straße ausgehobene Material einfach verteilt wurde?
Ja.
Darf uns das Grundstück das höher ist als im B-Plan übergeben werden?
Ja.
Wie könnten wir uns in dem Kaufvertrag gegen so eine Situation versichern?
Sofern sich die Gemeinde auf Bedingungen einlässt, könnte man einen gewünschten Übergabezustand vereinbaren, z.B. Zustand vor Erschließungsarbeiten (müsste dann recherchiert werden) oder Ist-Zustand oder genau zu beschreibender Zustand (Soll-Höhen).
 
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Hallo! Vielen Dank für Eure Nachrichten, sie helfen uns weiter! Wir werden durch die Notarin versuchen den Vertrag leicht anzupassen, mal schauen wo wir enden. Wir haben 3 Jahre gewartet, so leicht geben wir das Stück nicht auf
 
Da ist ja gar nichts mehr hinzuzufügen.
Darüberhinaus trägt die Gemeinde keinerlei Haftung für das Grundstück: "keine Haftung für eine bestimmte Größe, Güte und Beschaffenheit des Vertrags Gegenstandes, insbesondere des Baugrundes". Im Bodengutachten von dem Baugebiet sind aber Spuren von Nickel gefunden und der Boden wurde teilweise als Z1 eingestuft. Unter den Umständen müssen wir als Käufer die Mehrkosten tragen, also laut Vertrag, oder? Ist das auch üblich?
Das Grundstück ergibt sich erst später nach der Vermessung. Insofern kann die Gemeinde sich vor dem Abschluss der Erschließung gar nicht legen, ob das Grundstück genau zb 650qm hat oder 653qm...
zur Baustrasse: Referenzpunkte sind später zu erfragen, da diese sich auch noch mal ändern können: bei uns wurde die richtige Straße auf die Baustrasse gepflastert. Die Gullideckel, die Referenz sind, wurden auch aufgestockt.
Euer eigenes Bodengutachten sollte auch die toxische Belastung (nennt man das auch so bei Grundstücken?) wegen des Nickels mit beinhalten.
 
Das ist alles total üblich. Bei unserem Neubaugebiet gab es dann nirgends mehr Mutterboden, also plant lieber mal 10t€ mehr für Gala ein.
Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass die Gemeinde sich auf irgendwelche Sonderwünsche einlässt, schließlich stehen auf der Warteliste noch genügend Andere!
 

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