Massiv- oder Fertighaus - Erfahrungen?

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Q

Questie

Hallo zusammen,

ich weiß, die Frage kommt millionenfach, aber ich bin so langsam etwas verzweifelt.
Endlich haben wir ein wunderschönes Grundstück und könnten unseren Traum erfüllen.

Kurz die Voraussetzungen:
Grundstück: 760m², leichte Hanglage (1,5m Gefälle auf 30m), nördlich und westlich angrenzend an öffentliche Straße, östlich und südlich an Nachbargrundstücke.
Haus: ca. 160m² wobei ein Erker im Wohnzimmer die Fläche auf 180m² erweitern soll + Keller, Kniestock ca. 90cm bei 43-48° Satteldach.
Gesamtbudget (exklusive Grundstück): ca. 700.000€ (100.000 Keller, 100.000 Baunebenkosten, 500.000 Haus)

Fertighaus?
Eigentlich war ich mir immer sicher, ein Fertighaus ist das richtige.
Nachdem wir nun aber bei ein paar Herstellern waren, bin ich mir gar nicht mehr sicher - also absolut nicht.

Nachdem sich bereits im Vorfeld die meisten Fertighausunternehmen disqualifiziert hatten und eigentlich nur noch zwei in der Auswahl verblieben sind, hat sich gleich nach dem ersten Termin auch der Hersteller disqualifiziert, den ich viele Jahre im Blick hatte (Bien-Zenker) - besonders weil wir zwei befreundete Familien kennen, die hier erfolgreich und insgesamt recht zufrieden gebaut haben.

Wen ein paar Details interessiert:
So war für uns z.B. ein Keller immer gesetzt, aber anstatt diesen Wunsch zu respektieren, mussten wir dies mehrfach rechtfertigen. Warum? Naja, sparen wir uns den Keller und investieren mehr ins Haus, fällt die Provision größer aus - der Keller wird auch von diesem Hersteller extern vergeben. Keine gute Vertrauensbasis, meiner Meinung.
Auch wollen wir ein Smart Home und zwar ein Herstellerunabhängiges KNX-System, wohingegen uns die ganze Zeit das im Standard enthaltene geschlossene System eines einzelnen Herstellers angepriesen wurde... Und obwohl wir mit einem skizzierten Grundriss kamen, wurde uns nur ein Katalog hingeworfen, aus dem wir einen Grundriss auswählen sollten - als Basis... Das waren nur ein paar Beispiele.
Andere sind uns schon im Vorfeld immer wieder negativ mit unseriösen Köderangeboten aufgefallen, die nicht vorhandene Baugrundstücke anpreisen um vor der Vermittlung einen Werkvertrag unterzeichnet haben wollen (einmal drauf reingefallen - mit Anwalt wieder aufgelöst) oder die uns nach Interessensbekundung mit mind. drei Mails pro Woche zugespammt haben - na wenn man's so nötig hat...

Also doch besser Massiv?
Auf der anderen Seite scheint die Auswahl der Bauunternehmen für Massivhäuser bei uns recht begrenzt zu sein. Der eine will den zweiten Termin direkt bezahlt wissen (ohne architektische Planung oder dergleichen), der andere meldet sich einfach nicht (nachdem er in einem zweiminütigen Telefonat auf die info@... verwiesen hat). Wenn man Bekannte fragt, die schon massiv gebaut haben, bekommt man immer die gleiche Antwort: "Also bitte nicht mit unserem - das war ne Katastrophe" - bis hin zu Wänden, die keine 90° haben oder Kabel, die quer durch Fenster gezogen wurden...

Die letzten zwei verbliebenen (die auch Einfamilienhäuser bauen) sind sehr eng verbandelt, nutzen die gleichen Sub-Unternehmer und den gleichen Architekten und helfen sich auch personell untereinander aus. Hier haben wir bei einem angefragt und das war der einzige, der sich zumindest telefonisch etwas Zeit für uns genommen hat, wollte aber direkt, dass wir schon ein Bodengutachten machen, obwohl wir noch gar nicht wissen, wo auf dem Grundstück das Haus bzw. der Keller genau entstehen soll - hat ja irgendwie auch keinen Sinn.
Zudem scheinen die Kosten mit durchschnittlich 3.000 bis 3.500€ pro m² recht hoch zu sein und da ist dann noch kein Keller, KNX, LAN-Verkabelung oder sonstiger Schnick-Schnack enthalten (vergleich mit Fertighaus zwischen 2.500 und 2.800, inkl. Keller und LAN), sodass wir mit den 180m² wohl nicht hinkommen...

Also doch Fertighaus?:
Heute hatten wir den Termin beim zweiten und letzten Fertighaushersteller in unserer Auswahl (tadaa: Schwörerhaus) und das hat zunächst im Gespräch einen guten Eindruck gemacht. Mit Keller hat man bei Schwörerhaus keine Probleme - kommt ja auch aus der eigenen Fertigung, geht also nicht von der Provision ab.
Wir wurden aber darauf hingewiesen, dass im Keller keine Elektroleitungen verlegt werden (oder nur gegen unbezahlbaren Aufpreis) und dass man das in einem bestimmten Bauabschnitt am besten selbst macht. Dazu solle man einfach auf die Baustelle kommen (am Wochenende, wenn keiner da ist) und das halt einfach selber machen - das Werkzeug würde nach kurzer Absprache auch bereitgestellt - aha... Bekommt man das schriftlich? Nein. Ist das seriös? Hört sich nicht so an!
Zudem wirkt das Musterhaus sehr hellhörig (liest man zum Teil auch so im Netz), soll aber mit 6.000€-Trittschallschutz ganz anders ein - prüfen kann man das natürlich nicht. Als unser kleiner im oberen Kinderzimmer mal testweise gehüpft ist, hat sogar der Kleiderschrank gewackelt und die Lampe im EG gescheppert.

Die Luftheizung mit Be- und Entlüftesystem und Wäremtauscher schien erstmal zu überzeugen, wobei ich da einfach keine Ahnung habe und mir auch schon davon abgeraten wurde, da Luft jetzt nicht gerade viel Energie aufnehmen kann. Zudemm wird an den Auslässen mit einer "Elektroheizung" zugeheizt - ob das so effizient ist? Ich weiß es einfach nicht...

Der größte Dämpfer kam zum Schluss, als man uns eröffnete, dass das Haus in frühestens zwei Jahren stehen könne. Angeblich, weil irgendeine Planungsprüfung des Architekten 9 Monate dauern solle (3 Monate Planung, 1 Monat Baugenehmigung, 9 Monate diese komische Prüfung, ca. 8 Monate Fertigung und dann noch der Ausbau). Wie war das mit Fertighaus ist schneller?! Kommt mir komisch vor und genauer konnte/wollte man darauf nicht eingehen. Aber jeder der schneller bauen könne "sei eher unseriös, gehe ggf. während des Baus bald pleite und brauche wohl das Geld". Komisch nur, dass man im Netz von viel kürzeren Zeiten liest - auch von Schwörerhaus.

Abgesehen davon, dass das auch gar nicht zu unseren Plänen passt (unser Kleiner kommt in 1,5 Jahren in die Schule und wir ziehen 30km um - September nächsten Jahres wäre schon anzuvisieren), wird das auch mit dem Kredit schwierig. Zwar muss man zur Planung nur 10% anzahlen und die restlichen 90% bei Fertigstellung/Abnahme. Aber entweder nimmt man schon am Anfang einen Kredit und zahlt dann bei dem langen Zeitraum Bereitstellungszinsen oder man hat das Risiko, weil man nicht weiß, wie sich die Zinsen die nächsten zwei Jahre entwickeln.

Dazu kommen viele Fragen, die einem keiner so recht beantworten will:
Kann man bei Massivhaus auch auf eine Lufheizung setzen oder ist eine Fußbodenheizung sinnvoller? Erreicht man da auch ein kfw xy und unter welchen Bedingungen/Kosten? Mit KNX kennt sich offenbar gar keiner aus usw.

Am hilfreichsten war bisher ein Telefonat mit einem Architekten, der sich stark für Massivhaus ausgesprochen hat (da lokale Anbieter und höhere Flexibilität), aber auch gleichzeitig mit Planaufträgen der zwei verbandelten Massiv-Bauunternehmen gefüttert wird, sodass man die Objektivität ein Stück weit bezweifeln darf. Zudem hat er sich schon daran gestört, dass wir die Garage nicht bündig zur Nachbargrundstücksgrenze ausrichten wollen, weil sie direkt am Haus angebaut sein soll und die Grenze leicht schräg verläuft, sodass unser Haus dann schief auf dem Grundstück stehen und viel toter Platz entstehen würde. "Aber die Garage baut man IMMER bündig zur Grenze" - phuuuuu....

Gehen wir die Sache denn so falsch an? Leider fehlt mir jemand, mit dem ich mich austauschen kann und so langsam habe ich das Gefühl nur die Wahl zwischen Pest und Cholera zu haben. Klar, dass beim Bau immer Probleme auftreten und nie immer alles reibungslos läuft - keine Frage. Und auch dass man viele schwere Entscheidungen treffen muss. Aber dass schon der Anfang so zermürbend ist, hätte ich nun nicht gedacht.

Bin also über jeden Tipp, jede Klarstellung, jeden Hinweis oder sonstiges wahnsinnig dankbar, denn gerade drehen wir uns im Kreis und kommen nicht so wirklich voran.
Vielleicht muss man auch einfach nur Wüfeln und das Beste hoffen?!

Liebe Grüße
Daniel
 
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B

Bau-beendet

Ich glaube das Thema ist nicht ob Fertig- oder Massivbau sondern eher das grundsätzliche. Wie du was angehen sollst. Eventuell kann da @11ant hilfreich zur Seite stehen.
 
N

nordanney

@11ant wird Dir bestimmt auch noch helfen.

Ansonsten vermischst Du ganz viele Dinge.
Zunächst kann auch ein Fertighaus ein Massivhaus sein. Alles kein Problem. Du schwankst allerdings zwischen einen Systemhaushersteller, der Häuser von der Stange verkauft (und sich Änderungen gut bezahlen lässt) und einem GU/GÜ, der einen Zeichenknecht stellt und für Dich aus einer Hand ein Haus bauen soll.

Beide Varianten können sowohl massiv gebaut werden als auch als Holzständerwerk. Eine lokale Schreinerei baut im Zweifel auch Häuser individuell. Und egal, bei wem oder wie das Haus gebaut wird, das Ergebnis ist immer vergleichbar. Auch die Kosten sind immer vergleichbar - der Systemhaushersteller fängt nur bei einem AB Preis an (da kommen dann noch Deine Wünsche dazu oder Dinge, die Bauherrenaufgaben sind). Alle kochen aber nur mit Wasser.

Was ich bei Dir nicht sehe, ist eine klare Strategie. Wer plant eigentlich das Haus nach deinen Wünschen? Soll es individuell werden (und mit sinnvollem Grundriss), bleibt eigentlich nur ein Architekt. Der Zeichenknecht des GU plant auch für Dich, dem ist es aber egal, ob der Grundriss Sinn macht oder nicht. Dem ist auch jeder Sonderwunsch egal - Du bezahlst ja alles und er plant im Sinne des GU. Der Architekt plant ausschließlich für Dich. Und ob dann mit dem fertigen Plan
- ein Fertighaus oder Haus vom GU oder mit Einzelgewerkevergabe
- ein Massivhaus oder Holzständerwerkhaus
daraus wird, wird sich zeigen. Aber wie gesagt, dazu bekommst Du noch genug Feedback.

Zumindest das Budget ist passend (für ein schönes Haus). Rechne mit den Mindestangaben von T€ 3/qm Wohnfläche zzgl. Nebenkosten zzgl. Keller zzgl. Garage zzgl. Außenanlagen. Dann packst Du noch einen 10%igen Puffer drauf und das Haus kann kommen.
 
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P

Papierturm

Ich bin aktuell in einer recht ähnlichen Lage, und möchte daher zu einigen Punkten mal meinen Eindruck schildern...

So war für uns z.B. ein Keller immer gesetzt, aber anstatt diesen Wunsch zu respektieren, mussten wir dies mehrfach rechtfertigen. Warum? Naja, sparen wir uns den Keller und investieren mehr ins Haus, fällt die Provision größer aus - der Keller wird auch von diesem Hersteller extern vergeben. Keine gute Vertrauensbasis, meiner Meinung.
Hier sind mehrere Themen drin.

1. Ich würde nicht die Anbieter mit den Verkäufern in einen Topf werfen. Klingt komisch? Na ja. Ich war in mehreren Musterhausparks, und da waren sehr unterschiedliche Verkäuferpersönlichkeiten für denselben Hersteller aktiv. Und in einem Musterhauspark waren nahezu alle Verkäufer diverser Firmen, mit denen wir gesprochen haben, ehemalige Mitarbeiter desselben anderen Unternehmens. Fand ich etwas kurios. Zeigt aber auch: Da sind Verkäufer mit wenig Markenbindung.
2. Es gibt Verkäufer, die eher bedarfsorientiert beraten - und andere, die eher provisionsorientiert beraten. Selbstsicheres Auftreten ist da wichtig! Ihr entscheidet, was ihr an Haus braucht.
3. Ob ein von Anfang an gestörtes Verhältnis eine gute Grundlage für eine Zusammenarbeit ist, ist natürlich auch fragwürdig.

Dennoch: Nur weil Verkäufer A an Ort X ein problematisches Verhalten zeigt, kann dennoch das Unternehmen vertreten durch Verkäufer B an Ort Y noch in Frage kommen. (Leider habe ich den subjektiven Eindruck, dass nahezu alle größeren Baufirmen auch problematischere Verkäufer beschäftigen - danach gehend blieben wirklich nur sehr kleine Firmen über mit deren Nachteilen.)

PS: Zum Thema rechtfertigen...

Die Luftheizung mit Be- und Entlüftesystem und Wäremtauscher schien erstmal zu überzeugen, wobei ich da einfach keine Ahnung habe und mir auch schon davon abgeraten wurde, da Luft jetzt nicht gerade viel Energie aufnehmen kann. Zudemm wird an den Auslässen mit einer "Elektroheizung" zugeheizt - ob das so effizient ist? Ich weiß es einfach nicht...
Hier habe ich bisher mit fast jedem Verkäufer diskutiert, da ich genau die nicht haben will. Ist ein guter Litmus-Test wie sehr die Wünsche und Bedenken respektiert werden.

(Klar, eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kostet mehr als eine Luft-Luftwärmepumpe, aber das ist es mir tatsächlich wert - gab darüber schon diverse mehr oder weniger wertschätzende Diskussionen. Kurzfassung, weshalb ich die Luft-Luftwärmepumpe nicht will: Festlegung auf dieses eine System, geschlossenes System mit keiner lokalen Unterstützung, durchwachsene bis schlechte Rückmeldungen aus dem Umfeld. Ergab für mich als Ergebnis, dass ich da lieber auf eine Luft-Wasser-Wärmepumpe setze.)
Wenn man Bekannte fragt, die schon massiv gebaut haben, bekommt man immer die gleiche Antwort: "Also bitte nicht mit unserem - das war ne Katastrophe" - bis hin zu Wänden, die keine 90° haben oder Kabel, die quer durch Fenster gezogen wurden...
Es gibt keinen Bau, bei dem nichts schief läuft. Die Frage ist, wie gehen die Firmen mit Problemen um! Werden sie behoben? Wird verschleppt? Wird abgewälzt? Das gilt es zu erfragen.

Erreicht man da auch ein kfw xy und unter welchen Bedingungen/Kosten?
Hier würde ich dringend empfehlen mal konkrete Konditionen zu erfragen.
Jetzt einfach mal tagesaktuelle Zahlen, die sich aber täglich ändern können:
KFW 297/298 -> Bedingung KFW 40. Sollzins bei mehr als 10 Jahre Laufzeit wäre stand heute bei 2,94%, das ist dicht an dem, was man teils schon von Banken bekommt. QNG-Zertifizierung erhöht hier die Kreditsumme von 100 000 auf 150 000; bei dem, was unsere Hausbank (die jetzt wirklich nicht die günstigste ist) spart uns das weniger, als die QNG-Zertifizierung kostet.
KFW 300 -> hat nicht nur KFW 40 als Bedingung, sondern ist auch einkommensabhängig! Die Grenze kommt mir da extrem niedrig vor, hier würde ich checken, ob man da die Einkommensgrenze nicht überschreitet. Dafür wären hier die Zinsen tatsächlich gut.

Hier möchte ich sehr empfehlen tatsächlich die Kosten für die KfW-Förderung für KfW297/298 gegenzurechnen gegen die eingesparten Zinsen, falls die Einkommensgrenze für KfW 300 überschritten ist.
Und auch dass man viele schwere Entscheidungen treffen muss. Aber dass schon der Anfang so zermürbend ist, hätte ich nun nicht gedacht.
Es ist eine äußerst spannende Zeit. Viel Erfolg!
 
H

haydee

Wir haben am Anfang und auch total erschlagen gefühlt.
Versuche es mal bei kleineren Anbietern. Aus welcher Ecke von Bayern kommst du?

Albert Haus kann Hang, Keller und recht Individuell. Da hört man nichts schlechtes.
Wir Leben Haus das gleiche.
 
C

CC35BS38

Kann zwar nur eine kleine Frage beantworten aber immerhin: Bau dir keine Luftheizung ein, da würde ich die Finger von lassen. Da bist du immer sehr an die Technik gebunden, ein wasserführendes System ist da wesentlich flexibler.
 
Zuletzt aktualisiert 14.12.2024
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