Kostenschätzung Bauvorhaben Doppelhaushälfte

[Baini]

Hallo zusammen,

für unser Bauvorhaben (Doppelhaushälfte in Bayern) steht uns ein Budget von 500000€ zur Verfügung.
Ursprünglich wollten wir den Grundstückspreis auf maximal 100000€ begrenzen, um beim Haus flexibler zu bleiben.
Jetzt haben wir aber ein (fast-) Traumgrundstück gefunden und reserviert, das die Preisobergrenze deutlich überschreitet. Als extra Herausforderung kommt noch eine Hanglage dazu.
Damit daraus kein Albtraumgrundstück wird, freuen wir uns über Feedback zu unserer Kostenschätzung.

Grundstück mit (leichtem) NO-Hang
Das Bodengutachten (zur Erschließung des Baugebiets) ergab am Grundstück 0,4m Mutterboden (schluffig/sandig), darunter Schluff (mal mehr, mal weniger sandig & tonig).
577qm inkl. Erschließungskosten und Zisterne - 127000€
Notargebühren – 2000€
Grundbuchgebühren mit Grundschuldeintragung – 1200€
Grunderwerbsteuer - 4000€
Summe Grundstück - 134200€

Haus
Schlüsselfertige Energieeinsparverordnung 2016 Doppelhaushälfte über GU inkl. Bodenbeläge (jeweils 30€/qm) und Malerarbeiten
Grundriss 8x9m, Wohnraumfläche EG+DG ca. 120qm, voll unterkellert
Haus nach Süden ausgerichtet, klassische Aufteilung mit EG Kochen/Essen/Wohnen und OG Schlafen
Preis - 224000€


Haus Extras
Keller auf Wohnraumhöhe (2,50m) – 2500€
Wohnraumerhöhung EG (2,75m) - 2500€
El. Rollläden EG - 3000€
Kontrollierte-Wohnraumlüftung – 12000€
Weiße Wanne (falls nötig) – 8000€
Aufpreis Elektroinstallation – 5000€
Aufpreis Bemusterung / Sanitär - 10000€
Küche - 15000€
Dusche im Gäste-WC - 5000€
Keller zur Nordseite ebenerdig als Wohnraum ausgebaut: 1x Arbeitszimmer + 1x Gästezimmer (insgesamt ca. 25qm) - 15000€
Photovoltaik Vorbereitung - 700€
Puffer für Sonstiges - 5000€
Summe Haus mit Extras - 307700€

Baunebenkosten
Baugenehmigung - 700€
Vermessung - 1500€
Bodengutachten - 1000€
Baustelleneinrichtung inkl. Verbrauch Wasser & Strom - 0€ (in Bauleistungsbeschreibung enthalten)
Wasseranschlüsse - 6000€
Stromanschluss – 2000€
Telefonanschluss - 600€
Baubegleitung und Baugutachten (Bauherren-Schutzbund) - 2000€
Versicherungen – 400€
Zusätzliche Erdarbeiten wegen Hanglage - 8000€
Reserve für Gründungsnebenkosten – 10000€
Summe Baunebenkosten - 32200€

Außenanlagen
Fertiggarage / Carport (6x8m) - 10000€
Terrasse / Einfahrt / Wege - 15000€
Garten - 10000€
SAT Anschluss - 600€
Summe Außenanlagen - 35600€

Gesamtsumme - 509700€

Und hier sieht man das Dilemma, wir würden uns bei einer Kostenschätzung über 480k€ wesentlich wohler fühlen.
Bei vielen der obigen Zahlen haben wir ein gutes Gefühl, manche sind zugegebenermaßen noch grob geschätzt (konnten uns noch nicht zu allen Themen einlesen).

Ein paar Ideen/Gedanken zur Optimierung:
- Es fehlen noch ein paar kleinere Beträge, die sich sicher auch summieren werden. Sollen über den “Cashflow” abgedeckt werden...
- Malerarbeiten und Bodenbeläge Verlegen in Eigenleistung, Ersparnis - 5000€
- Garten auch in Eigenleistung. Bei den geplanten 10000€ ist da aber vermutlich nicht allzu viel Ersparnis möglich.
- Weiße Wanne: Vermutlich nicht notwendig, wobei Freunden von allen Bauingenieuren immer die Weiße Wanne empfohlen wurde (unabhängig vom Bodengutachten). Ersparnis - 8000€
- Keller: Ist es sinnvoll, nur den halben Keller als Wohnraum auszubauen? Kostenmäßig sicher. Wir denken dabei eher an die Dämmung der komplette Außenwand anstelle der Innenwand zwischen Wohn- und Nutzräumen.
- KfW55: Lassen wir uns vom GU anbieten, wird aber auf der Streichliste sehr weit oben stehen.
- Ersparnis wegen DH: Unsere möglichen zukünftigen Nachbarn haben wir bereits kennengelernt. Ich denke, man kann bei manchen Punkten etwas sparen, z.B. mit gemeinsamer Baubegleitung. Hat jemand Erfahrungswerte, was bei einem gemeinsamen GU möglich ist?
- Im Bodengutachten vom Baugebiet findet man folgende Hinweise:

Reichen für sowas die geplanten 10000€ Reserve oder kann das auch ausarten?
- Aus dem Bebauungsplan: "Eine Versickerung ist nach Bodengutachten nicht möglich". Das wird vermutlich zu Mehrkosten für die Ableitung von Niederschlagswasser in die Zisterne führen, richtig?

Vielen Dank!

 

[Nordlys]

Einsparpotenzial: Kontrollierte-Wohnraumlüftung 12tsd. minus. Fertiggarage 3tsd. minus, denn 7tsd. genügen, Wasseranschluss scheint mir 6 tsd. sehr üppig geschätzt, bei Sanitär kannst Du sparen, nicht aufmustern!, bei Küche: IKEA, unsere kommt 4800,- montiert, Dusche im Gäste WC 5000,- minus, Photovoltaik ist Quatsch: 700,- minus, nimm ne Gasbrennwertherme und Solarthermie, Du siehst, man kriegt das ohne grosse Probleme gen 480tsd. gekürzt. Karsten

 

[ypg]

Und hier sieht man das Dilemma, wir würden uns bei einer Kostenschätzung über 480k€ wesentlich wohler fühlen.

Ihr kalkuliert gut! Eventuell zu gut
Bei Wasseranschluss mit 6000 und Dusche 5000 gehe ich mit Nordlys - zu viel. Auch der Garten neben der Pflasterung mit 10000 muss nicht sein.

Ansonsten sehe ich Sparpotential beim Sanitär, Garage/Carport und Ausbau des Kellers.
Kontrollierte-Wohnraumlüftung sollte ein Muss sein.

 

[Nordlys]

Ich mach noch mal weiter aus meiner Baubeschreibung: weisse statt farbige Fenster und Türen: bei 10 F. und drei Türen -2000,-; Fenster und Türen aus Polen, gleiche Profile (Verka), gleiche Verglasung, -2000,-; glatte weisse Innentüren statt Designtüren: -1500,- Alle Preise netto.
Nur Hinweise! Schau, was passt. Karsten

 

[RobsonMKK]

@Nordlys mal eine Anmerkung: viele hier sind Mitte 20 bis Mitte 30, haben also 40-50 Jahre die sie ggf. in dem Haus wohnen. Das heißt man wird bestimmte Dinge umsetzen, auch weil sie einem wichtig sind.

Und zu deinen Preiseinordnungen: in 6x8 ist 10k für die Garage schon eher knapp, wie du da 3k weniger machst würde ich gerne sehen. Nicht jeder möchte eine Ikea Küche, und auch bei Ikea lande ich persönlich bei über 10k. Warum ist Photovoltaik Quatsch? Quatsch ist es sowas zu schreiben.

Ich würde einfach mal ein wenig reflektieren, auch das nicht jeder bereit ist Abstriche zu machen (insbesondere bei Dingen die man hinterher nicht mehr ändern kann -> Kontrollierte-Wohnraumlüftung, Elektro, Heizung). Wie gesagt, das Gros der aktiven Bauherren hier dürfte im Schnitt halb so alt sein wie du.

 

[Nordlys]

Robson, reg Dich nicht so auf. Ich benenne nur Dinge, die man machen kann, nicht machen muss. Der Bauherr wird schon selbst wissen, was zu ihm passt. Zur Garage wirst Du recht haben, ich habe da ungenau gelesen. Unsere ist 3 mal 6 und kam 7100,- komplett mit Fundament und Zweittür.