Kosten Hausbau 2022 EFH Schlüsselfertig

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11ant

11ant

Das Grundstück ist bereits reserviert und kostet 245€/qm. Wir haben 1100qm. Es ist ein leichter Hang. Wir wollen keinen Keller und ein Flachdach. Es soll ein Cubus Haus werden mit Galerie und großer Fensterfront im UG. Wir haben das Haus bereits von einem Architekten planen lassen. Es hat insgesamt 288qm Fläche. Da ist aber eine Doppelgarage, HWR, Geräteraum und ein Balkon dabei.
Ihr wollt ein Wohnzeitschriftentitelblatthaus mit einem Bauträger bauen - allein das klingt nach mäßiger Erfolgshoffnung und reichlich Lehrgeld. Gleiches gilt für Kellerweglaßwünsche in nach Laieneinschätzung „leichten“ Hanglagen, guckstdu „11ant Kellerregel“. Was für einen Architekten meinst Du ? - hast Du dem Bauträger schon enen Planungsauftrag erteilt, obwohl das Grundstück erst reserviert ist, oder einen eigenen Architekten auf einem so gesehen noch fremden Grundstück beauftragt ?

Ich neige zu folgendem Rat: prüft wohlwollend, ob es wirklich gleich so eine Ponderosa von 1100 qm sein muß, 750 würden hier auch genügen, und sucht dann ein bauträgerfreies Grundstück. In der Zwischenzeit beschäftigt Euch mit dem Verstehen, weshalb die Kellerfrage nicht Eure alleinige Geschmacksentscheidung ist, und informiert Euch über die realen Tagespreise von Traumvillen.
 
Y

ypg

Der Grund voll erschlossen mit den Nebenkosten schlägt bei 280k (können wir mit Eigenkapital finanzieren) ein. Dann wären noch 645k für das Wohnhaus + Doppelgarage übrig.
Das ist - ehrlich gesagt - das wenige, was sich greifbar und vernünftig und gut liest! Ihr habt tolles EK, womit Ihr ein tolles Grundstück zahlen könnt. Das Grundstück zählt dann natürlich als EK und macht Euch die Finanzierung leichter.

ch mache mich gerade ein bisschen psychisch fertig deswegen. Ich warte jetzt einfach ab was der GU sagt und versuche meine Nerven zu schonen. So lange kann die Kalkulation ja nicht mehr dauern...
Zum Rest... muss ich sagen, dass Deine Ängste berechtigt sind.

Für ein 1 Mio-Projekt ohnehin eine etwas seltsame Vorgehensweise. Ich muss doch vorab schon mal „abklopfen“ wo die Reise hingeht und lasse mir nicht mal was „malen“ und hoffe dann, dass es irgendwie passt.
So sehe ich es auch. Aber auch für Billigheimer gilt: Budgetnennung, Baunebenkosten abziehen, Raumprogramm dem Architekten geben und dann schauen, was er daraus macht.

Als Beispiel: wenn man gern sehr viel Staufläche haben möchte (Raumprogramm), dann hat der Architekt entweder
- bei hohem Budget die Option, ein Haus mit mehreren Abstellräumen sowie eine Doppelgarage mit hinterem Abstellraum zu entwerfen
oder aber
- bei niedrigerem Budget die Option, ein kompakteres Haus zu entwerfen, wo in den Fluren zB Stellflächen für Schränke mitgeplant werden, um dort platzsparend viel Abstellmöglichkeiten zu generieren. Weiter könnte der Architekt zu einem Dach raten, wo sich weitere Abstellmöglichkeiten auf dem Dachboden auftun. Dann braucht es keine Doppelgarage, sondern es reicht ein Carport.
Finanzieller Unterschied bei 50qm Doppelgarage (50000€) und 38qm Nutzfläche in thermischer Hülle (1500€/qm): 107000€ (oder so, nur geschätzt)

Ein Kubushaus mit großen Fensterfronten halte ich für mit den aufwändigsten bzw teuersten Objekten, die zur Zeit gebaut werden. da kann man zwar mit Eigenleistungen daherkommen, aber die zieht man ja erst nach der Rechnung ab, da ja eh alles teurer wird als geschätzt.
Ich sehe hier nämlich noch drei große ???:
?1: ein Architekt kalkuliert meist anders - heraus kommen oftmals unkalkulierte 15-20% Mehrkosten
?2: der Bauträger: es ist äußerst selten bzw habe ich noch nicht gelesen oder erlebt, dass ein Bauträger vertraglich den Schnitt zwischen Eigenleistungen im Rohbau hinbekommt. Das geht mit Sicherheit auf die Gewährleistung.
?3: die Bauleistungsbeschreibung beim "schlüsselfertigen" Haus. Letztendlich kann der BT noch so günstig oder bezahlbar sein. Am Ende stehen viele Dinge eben nicht in der BLB und Du zahlst immens drauf. Wer ein Kubushaus mit Galerie und Glasfronten im Großstil baut, der möchte nicht nur 3 Steckdosen im KiZi haben, 20x20-Fliesen für 25€/qm usw. Und auch, wenn er Euch mit einem ansprechbareren Fliesenformat ein nettes Angebot macht, so kommen dennoch solche Kosten wie Edelstahlkanten statt Kunststoffkanten etc dazu, und so macht es auf die Fläche das Haus sehr teuer.
Da wird eine BLB-Prüfung mit Argusaugen und Sachverstand auf jeden Fall sinnvoll sein.
Ein ! habe ich auch für Dich: hast Du die Grunderwerbskosten für Grund UND Haus einkalkuliert?
Ihr wollt ein Wohnzeitschriftentitelblatthaus mit einem Bauträger bauen - allein das klingt nach mäßiger Erfolgshoffnung und reichlich Lehrgeld.
Ich denke dabei an so einige Mistreiter hier. Das bekannteste Beispiel, aber ich glaube, nicht mehr such- oder verlinkbar, ist der User Hotzenplotz: auch ein Mio-Projekt, er wollte viel Chi-chi und viele Änderungen, alles bis ins kleinste überlegt, aber jede Ecke ergab dadurch irgendwie ein Problem mit dem GU (der sich für sowas nicht eignet) - die Folge war, dass er noch nicht einmal mehr die Kraft hatte, seinen Thread hier weiter zu füllen. Es gab hier schon fast Freundschaften, andere User hatten ihn besucht... und uns Lesern und Mitfühlern dann mitgeteilt, dass er fertig wäre, viel Geld geflossen ist und es in der Haus-Substanz immer noch Probleme gibt. Und das wegen eines Haustraums, was ein GU nicht in seinem Repertoire hat und die Handwerker schlicht überfordert.
Einen weiteren möchte ich hier nicht nennen, da er aktuell noch mit seinem GU Probleme ausmerzt. da geht es auch um Großes, nämlich große Fensterflächen...

Magst Du den Bauträger mal nennen?
 
11ant

11ant

Ich denke dabei an so einige Mistreiter hier. Das bekannteste Beispiel, aber ich glaube, nicht mehr such- oder verlinkbar, ist der User Hotzenplotz: auch ein Mio-Projekt, er wollte viel Chi-chi und viele Änderungen, alles bis ins kleinste überlegt, aber jede Ecke ergab dadurch irgendwie ein Problem mit dem GU (der sich für sowas nicht eignet)
An den Räuber - https://www.hausbau-forum.de/threads/grundrissplanung-kurz-vor-bauantragsstellung.25647/ - hatte ich garnicht speziell gedacht. Dessen Problem war tatsächlich in erster Dimension, daß der GU in der Tat "alles" im Sinne von Henry Ford (in jeder Farbe, vorausgesetzt, sie ist schwarz) bauen konnte, 08/15 gerne auch mit Goldrähmchenlichtschaltern, aber eben 08/15; und in der zweiten Dimension dann, daß sein GU das Projekt als Versuchskaninchen für das Ausprobieren eines neuen Rohbauers nahm. Haute Couture vom GU geht hoch wahrscheinlich mustergültig daneben, selbst wenn es Chefarztvillen mit Schwimmhalle als Referenzen geben sollte.
?3: die Bauleistungsbeschreibung beim "schlüsselfertigen" Haus. [...] Und das wegen eines Haustraums, was ein GU nicht in seinem Repertoire hat und die Handwerker schlicht überfordert.
Genau: für die vermutete Überforderung der Handwerker ist die BLB ein guter Indikator. Je mehr sie von den eigenen Wünschen abweicht, desto schiefer wird es gehen (vgl. auch mein Steinemantra). Aber auch, welche Bauvorschläge der Bauunternehmer in seinem Programm hat: je mehr er als BT statt GU tätig ist, desto weniger Übung hat er mit Häusern für Bauherren aus den oberen Besoldungsstufen. Da kommen dann schnell ´mal 70 qm Wohnzimmer zustande, die zwar stattlich mehr Fläche zu putzen bieten - aber leider ohne Zugewinn an Wohngroßzügigkeit.
 
rick2018

rick2018

Daher lieber in Einzelvergabe bauen. Cubus und große Fensterflächen sind teuer.
Um wirklich Richtung Bauhausstil zu gehen reich das Budget nicht. Schau dir nur mal rahmenlose Fenster an…
Ein Bauträger oder GU ist für ein solches Projekt nicht geeignet.
 
T

Tom1978

ja die hat auch ein Hanghaus obwohl der Hang bei uns nicht so steil ist wie bei ihr und ja die hat den Vertrag bereits 2020 abgeschlossen. Das mit den steigenden Kosten ist wirklich extrem. Wir haben uns halt ein Budget für das komplette Projekt OHNE Einrichtung bei 925k gesetzt. Der Grund voll erschlossen mit den Nebenkosten schlägt bei 280k (können wir mit Eigenkapital finanzieren) ein. Dann wären noch 645k für das Wohnhaus + Doppelgarage übrig. Das wären knapp 100k mehr wie meine Schwester.
Baue kleiner. Knapp 500k zahlen wir schon für ein knapp 140 qm Bungalow. Und das in Brandenburg und Vertrag wurde 2020 vereinbart :) Wir sind bei ca. 2.800 € /qm inkl. PV-Anlange, kfw 55 (gehobener Standard; ohne BNK).
 
S

Stephan—

Wärst so gnädig und würdest deinen GU nennen? Mit hatte ein GU aus Berlin mal transparent genannt das allein 13-15% seine Spanne ist. :)
 
Tassimat

Tassimat

Wir haben uns halt ein Budget für das komplette Projekt OHNE Einrichtung bei 925k gesetzt. Der Grund voll erschlossen mit den Nebenkosten schlägt bei 280k (können wir mit Eigenkapital finanzieren) ein. Dann wären noch 645k für das Wohnhaus + Doppelgarage übrig.
Klingt als hättest du das Thema Steuern vergessen.
@EberhardT3001 : Wie hoch schätzt du selbst die Grunderwerbssteuer ein? Ist dir bewusst, dass du Steuern auch auf die 645k für das Haus bezahlen musst, nicht nur das Grundstück?
 
T

TmMike_2

tut mir leid, wenn ich nachfragen muss.
Kann mir bitte jemand nochmal im Detail erläutern, warum die cubische Bauform im Bauhausstil besonders kostenintensiev ist? Ich möchte ende 2022/Anfang 2023 (je nach wetter) auch noch einmal so bauen. auch gross, aber zu 95% alles in Eigenleistung.

Wer mir Tipps geben kann. Bin für alles dankbar
 
Zuletzt aktualisiert 13.08.2022
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