Kernsanierung 150qm DHH BJ 1925 - Fragen

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Hallo zusammen,

wir suchen jetzt seit einem Jahr sehr aktiv nach einem Haus. Leider ist die Lage hier vor Ort sehr angespannt und die Preise schießen durch die Decke - wenn denn überhaupt mal etwas verkauft wird. In dem Jahr, in dem wir jetzt suchen haben wir uns genau zwei Häuser anschauen können, bei den wenigen anderen interessanten Objekten waren wir zu spät dran, obwohl wir den Verkäufer am Tag der Inserierung kontaktiert haben. Der Sparkassenberater meiner Freundin hat uns zu verstehen gegeben, dass sie für Häuser in unserer Gegend regelmäßig eine dreistellige Anzahl an Anfragen bekommen. Hier könnt ihr den alten Thread finden - prinzipiell hat sich nichts großes geändert: wir haben etwas gespart, aber gleichzeitig steigen auch die Preise (eher schneller als wir sparen können). Wir sind immer noch in einer guten Situation, aber es gibt immer noch kaum Objekte.

Allerdings haben wir jetzt am Donnerstag tatsächlich einen Besichtigungstermin für eine DHH aus dem Jahr 1925 in perfekter Lage (superschöne, zentrumsnahe Seiten-Sackgasse). Wir kennen die Straße und haben sogar genau in dem Haus einen Brief eingeworfen mit einem Gesuch (Termin kam jetzt aber über die Sparkasse zustande). Ein großes (1250qm) Grundstück ist auch dabei. Also: prinzipiell ideal.

Das Haus (150qm, voll unterkellert, 2 Vollgeschosse + DG) muss mit Ausnahme des Walmdachs (1995) komplett saniert werden (Heizung, Bäder, Fußböden, Fenster, Dämmung, ...). Der Sparkassen-Verwalter ist wohl mit einem Handwerker durch das Haus gegangen, der die Sanierungskosten auf ~175T€ geschätzt hat, was uns für all die zu erledigenden Dinge sehr optimistisch vorkommt. Wir werden zum Termin eine Architektin/Statikerin mitnehmen - sie hat die Kosten nach Begutachtung des Exposes auf 400-500T€ geschätzt, je nachdem was man mit dem Keller machen muss/will. Ich persönlich würde schätzen, dass die Kosten irgendwo in der Mitte bei 300-350T€ liegen würden und unsere Architektin vielleicht ein wenig zu viel Luxus angesetzt hat? Naja, wir werden es am Donnerstag genauer wissen. Das Problem: 500T€ können/wollen wir uns definitiv nicht leisten, 400T€ ist grenzwertig und alles darunter geht ganz gut.

Wir werden uns sehr schnell entscheiden müssen, deshalb wollte ich das Thema hier schon mal erstellen und erstes Feedback einholen. Ein paar Fragen als Vorbereitung:

1) Das Haus ist komplett leer. So wie es auf dem Grundriss/Bildern aussieht, ist die Küche momentan nach hinten, Wohn- und Esszimmer nach vorne raus. Wenn man eh kernsaniert, macht es von den Kosten einen großen Unterschied, ob man die Küche nach vorne bringt? Naiv würde ich mal sagen, man muss die Leitungen "weiter" legen und das wars?

2) Die andere Sache, die uns nicht so gefällt ist, dass momentan nach hinten raus keine Terasse ist. Stattdessen geht dort die Kellertreppe aus der Waschküche raus. Macht es Sinn / ist es teuer, die Treppe zu "versiegeln" und eine Terasse drüber zu bauen (Küche ist im Hochparterre) oder eher nicht? Wirklich brauchen würden wir die Treppe nicht, weil es noch einen Schuppen im Garten gibt.

3) Habt ihr eine grobe Einschätzung wieviel Förderung man bei so einer Komplettsanierung mitnehmen könnte? Ab 1.7. gelten ja neue Richtlinien mit nicht unwesentlichen Summen. Wie gesagt, Heizung neu, Fenster neu, Dämmung neu... - welcher Standard wäre realistisch bzw sinnvoll bei so einem Haus?

4) Bei DHHs im Allgemeinen: Saniert man Dächer immer zusammen mit der anderen Hälfte? Auf den Fotos sieht das so aus, als ob das bei der letzten Sanierung so gemacht wurde.

5) Gibt es bei einer Kernsanierung noch wirklich böse Überraschungen oder ist das wenn man eh alles neu macht relativ gut abschätzbar und das Nachfinanzierungsrisiko überschaubar?

Danke schonmal für den Input!
 
sie hat die Kosten nach Begutachtung des Exposes auf 400-500T€
Für 150qm? Da liege ich weinend auf dem Boden. Dafür reißt Du die Hälfte ab und baust komplett neu.

175 für die Kernsanierung (kein Luxus) und im Keller muss nur die Kellerdecke gedämmt werden bzw. keine Grundrissänderung finde ich plausibel.

Naiv würde ich mal sagen, man muss die Leitungen "weiter" legen und das wars?
Die Entwässerung ist die Frage. Mit Keller aber meistens recht einfach machbar.

3) Habt ihr eine grobe Einschätzung wieviel Förderung man bei so einer Komplettsanierung mitnehmen könnte?
Umfangreich, dann möglichst KfW55. Das kann man gut erreichen. Dann gibt es 40% auf maximal T€ 120 Kosten (besser = mehr Förderung). Ist inkl. Entkernen und Neuaufbau (z.B. Estrich und Parkett, da man das ja für eine FBH raus- und wieder reinmachen muss). Lohnt sich also.

Bei DHHs im Allgemeinen: Saniert man Dächer immer zusammen mit der anderen Hälfte?
Nicht zwingend.

Gibt es bei einer Kernsanierung noch wirklich böse Überraschungen oder ist das wenn man eh alles neu macht relativ gut abschätzbar und das Nachfinanzierungsrisiko überschaubar?
Ist überschaubar. Aber vorher mit Gutachter durchgehen, damit man nicht plötzlich Asbest oder sonstige Schadstoffe entsorgen muss. Oder plötzlich echten Hausschwamm findet.

Es gibt gerade diverse Threads zu Sanierungen (auch von mir). Da kannst Du eine Menge mitnehmen.
 
500.000 für 150 qm?
Ich würde mir sofort eine andere Architektin suchen!
Wir sanieren ein ca. 160 qm Haus nach Denkmalstandard KOMPLETT. Inklusive neuen Dachstuhl, Dämmung, neue Zwischendecken, Fenstern, Heizung, Böden, Sanitär, Fassade ... und werden bei ca. 250.000 rauskommen.
 
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Hmm, ich hatte nur bisher im Kopf, dass Kernsanieren quasi so teuer ist wie ein Neubau, was bei 150qm und 2000-3000€/qm dann doch schnell bei 300-450T€ liegt? Wundert mich jetzt schon, dass ihr das für extrem überzogen haltet. Die 400-500T€ waren übrigens mit Keller ausbuddeln und Drainage legen veranschlagt und auch mit kleineren Grundrissänderungen (im EG den Bereich eher offen gestalten).

Die gute Frau hat ziemlich viel Erfahrung und sehr gute Bewertungen.
 
Die gute Frau hat ziemlich viel Erfahrung und sehr gute Bewertungen.
Und schaut nicht aufs Budget.

Hmm, ich hatte nur bisher im Kopf, dass Kernsanieren quasi so teuer ist wie ein Neubau, was bei 150qm und 2000-3000€/qm dann doch schnell bei 300-450T€ liegt?
Sofern nicht auch noch der Grundriss umgedreht wird, ist Kernsanierung immer günstiger.
Du hast schon einen Rohbau inkl. Dach als Grundlage.
Keller muss sowieso (teilweise) für eine Perimeterdämmung ausgebuddelt werden. Ob komplett? Ist der Keller denn nass?

Ich denke, sie wird Euch ein Rundumsorglospaket verkaufen, weil ja alles nötig ist. Aber nicht alles alte ist schlecht.
 
Die Kosten liegen eher bei 1500/ qm.
Die Behauptung, dass eine Sanierung so teuer wie Neubau ist, wird gerne von Menschen angeführt, die keine Lust auf Altbau haben. Es sei denn, man macht die Sorte Umbau, für die der Architekt Preise gewinnt und in der AD gefeautured wird.
 
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