Kaufvorhaben Bestandsimmobilie im nördlichen Speckgürtel HH

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Hutchinson123

Hallo zusammen,

meine Freundin und ich hegen schon länger den Plan, unserer sehr dunklen Zwei-Zimmer Wohnung zu entfliehen und uns
dem Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Dies können wir jedoch leider erst jetzt angehen, da das Arbeitsverhältnis meiner
Freundin nach langem hin und her im Dezember 2020 entfristet wurde.

Allgemeines zu Euch:

  • Wer seid ihr? Paar, unverheiratet
  • Wie alt seid Ihr? Sie: 30, Er: 33
  • Gibt es Kinder? Nein
  • Sind Kinder geplant? Ja, eines, voraussichtlich in 2-4 Jahren
  • Was macht Ihr beruflich? Sie: Angestellte im öffentlichen Dienst, Er: Kaufmännischer Angestellter
  • Wie viele Stunden arbeitet Ihr? Jeweils Vollzeit, 38 und 39 Stunden
Einkommen- und Vermögenssituation:

  • Welche Einkünfte habt Ihr (netto)? Sie: 2100 EUR netto, Er 2050 EUR netto, Sonderzahlungen von insg. ca. 3500 EUR pro Jahr kommen on top
  • Wie viel Eigenkapital habt ihr? 55.000 EUR, selbst angespart in den letzten 2,5 Jahre, monatlich um ca. 1500 EUR steigend
  • Wie viel Eigenkapital wollt Ihr davon in das Projekt Haus stecken? Nur die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar)
Ausgabensituation:
Ausgaben, die bereits in anderen Positionen enthalten sind, können natürlich weg gelassen werden. Diese Liste ist nicht endlich und kann beliebig erweitert, aber auch zusammengefasst werden. Achtet bitte darauf, alle Kosten monatlich anzugeben, auch wenn diese nur jährlich anfallen!

Wohnkosten:

  • aktuelle Warmmiete: 500 EUR
  • Strom: 59 EUR (Homeoffice sei dank ;-) )
  • Gas: in Warmmiete enthalten
  • Wasser, Abwasser: 14 EUR
  • Telefon, Internet, Mobilfunk: 40 EUR für Festnetz+Internet, 35 EUR für beide Handys, 10 EUR für Sky Ticket
Mobilitätskosten:

  • Monatsticket für Bus und Bahn (auch für die Kinder!) - bereits von seinem Netto abgezogen
  • Kfz-Kredit (oder Sparrate für neues Auto) - nicht vorhanden
  • Versicherung: ca. 80 EUR pro Monat für zwei Autos zusammen
  • Steuern: 4 EUR und 40 EUR pro Monat
  • Kraftstoff: ca. 200 EUR
  • Reparaturen: Schwer zu beziffern, da Wartungen und die meisten Reparaturen selbst erledigt werden. Schätzungsweise 200 EUR pro Monat. Ausufernde Reparaturen sehr günstig über Connections
Versicherungskosten:

  • Private Krankenversicherung (auch Krankenzusatzversicherung, Krankentagegeld etc.) - nein
  • Haftpflichtversicherung: ca. 8 EUR pro Monat
  • Kapital- oder Risikolebensversicherung: Nein
  • Rentenversicherung (auch Riester, Rürup, etc...): Liegt derzeit alles brach
  • Berufsunfähigkeitsversicherung: Er: 36 EUR pro Monat, Sie: nein
  • Unfallversicherung: Nein
  • Hausratversicherung: 3 EUR pro Monat
  • Rechtsschutzversicherung: Nein
  • Sonstige Versicherungen (wie z.B. Reiseversicherung, Sterbegeldversicherung): Er: ADAC Plus 8 EUR pro Monat
Lebenshaltungskosten:

  • Lebensmittel: 340 EUR pro Monat (festes Budget)
  • Restaurantkosten: 50-100 EUR pro Monat
  • Pflege/Drogerie: in den 340 EUR inkludiert, Sie zusätzlich: 15 EUR pro Monat
  • Haustiere (Futter, Arzt, Medikamente, Stallkosten): Aktuell Kaninchen (sechs Jahre alt): 40 EUR pro Monat
  • Medikamente: Nein
  • Kleidung: 200 EUR pro Monat (Ihr einziges Laster ;-)
  • Möbel: 50 pro Monat
  • Vereinsbeiträge/Fitnessstudio: Nein
  • Sonstiges: Ausflüge, kleinere Anschaffunge, "Spaßausgaben": 400 EUR pro Monat (??)
Sparleistungen:

  • Urlaub: Sie: 800 - 1000 EUR pro Monat, Er: 750 EUR pro Monat

Sonstige Ausgaben:

  • Keine sonstigen Ausgaben, keine Konsumkredite etc.
  • Urlaub (basierend auf den letzten drei Jahren): 1600 EUR pro Jahr, also grob 150 EUR pro Monat
Einnahmen- und Ausgabensummen:

  • Einnahmen gesamt: 4150 EUR plus Sonderzahlung
  • Ausgaben gesamt: 2532 EUR
  • Saldo: 1618 EUR
  • davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): ca. 400 EUR Kaltmiete, wir wollen zusammen zukünftig immer mindestens 500 EUR pro Monat sparen, also ziehen wir von der bisherigen Sparrate 1000 EUR ab. Es bleiben 500-600 EUR übrig

Wir streben eine maximale Annuität von 1200 EUR (gerne weniger) an, plus ca. 400 Nebenkosten für das zukünftige Haus.
Insgesamt würden wir warm gerne mit 1500 EUR hinkommen, was einer Mehrbelastung von 900 EUR ggü. unserer jetzigen Wohnung entspricht. Demnach sollten die 500-600 EUR Sparleistung drin sein. Sonderzahlungen sollen ebenfalls gespart oder für Sonderausgabe aufgewendet werden.

Allgemeines zur Immobilie:

Wir haben kein konkretes Objekt in Aussicht. Seit einigen Monaten ist das Angebot nahezu komplett ausgedünnt.
Unser Standort (nordöstlicher Speckgürtel von Hamburg) ist sehr begehrt und gehört leider zu den teuersten Regionen.

Wir suchen ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte im etwas ländlicher gelegenen Teil unseres Kreises. Ich habe in den letzten Monaten einige
interessante Objekte im Bereich von 350.000-400.000 EUR auf den gängigen Portalen gesehen.
Uns genügen 100-120 qm und mindestens 4 Zimmer, normale Ausstattung. Kamin, Fußbodenheizung etc. sind zwar gern gesehen, müssen aber nicht sein. Idealerweise ein noch einigermaßen zeitgemäßes Objekt aus den 90ern oder frühen 2000ern.
Grundstück von 350-400 qm ist absolut ausreichend, wobei mehr natürlich immer geht.


Wir waren letzte Woche bei Dr. Klein zur Erstberatung und haben uns anhand eines Beispiels, dass uns eine befreundete Maklerin zugeschickt hat, Konditionen rechnen lassen. Das Haus steht in dem Dorf, in dem ich größtenteils aufgewachsen bin.
Die Preise dort (wie natürlich überall hier) sind in den letzten Jahren stark in die Höhe geschossen.
Leider werden wir das Objekt nicht nehmen, da es aufgrund der Lage nicht so optimal passt (Arbeitsweg Freundin).
Es handelt sich um ein EDI-Haus (Fertighaus von Bauunternehmer Emil Dittmer -> Google) aus dem Jahre 1972 auf 600 qm Grund
in einer schönen Nebenstraße unweit meines Elternhauses.
Neue Heizung in 2020, neue Fenster in 2008, diverse andere Maßnahmen in den vergangen Jahren, sehr gepflegt und grundsätzlich bezugsbereit. Vollunterkellert, 3 Zimmer mit 94 qm zzgl. Ausbaureserve im bereits gedämmten Dachgeschoss.

Kosten soll das ganze 425.000 EUR

Wir fanden das Haus aber als Beispiel ganz passend und haben es uns bei Dr. Klein durchrechnen lassen
Bau- oder Kaufkosten:

  • Kaufpreis: 425.000 EUR
  • Erwerbsnebenkosten (Notar, Gericht, Grunderwerbsteuer, Makler): 48.000 EUR
Kostenzusammenstellung:

  • Gesamtkosten 473.000 EUR
  • abziehbares Eigenkapital: 48.000 EUR (Rest soll als Puffer/eiserne Reserve dienen)
  • Finanzierungssumme: 425.000 EUR
Notwendige Kreditangaben:
(bei mehreren Bausteinen für alle Bausteine angeben, bei mehreren Varianten diese bitte deutlich voneinander abgrenzen):

Beispiel 1 (15 Jahre Zinsbindung+KFW 124):

Hauptdarlehen über 1822direkt:
  • Kreditbetrag: 325.000 EUR
  • Kreditart (z.B. Annuitätendarlehen, Endfälliges Darlehen etc...): Annuitätendarlehen
  • Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv): 0,78 %
  • Zinsbindungsdauer: 15 Jahre
  • Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 221.000 EUR
  • fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 42 Jahre
  • anfänglicher Tilgungssatz: 2 %
  • monatliche Rate: 752,92 EUR
  • Sondertilgungen möglich? (Höhe angeben): 5 % p.a.
  • Tilgungssatzwechsel möglich? (Bedingungen wie Anzahl, Tilgungssatzbereich angeben): Einmalig, 2-5 %
KFW 124 über IB.SH:
  • Kreditbetrag: 125.000 EUR
  • Kreditart (z.B. Annuitätendarlehen, Endfälliges Darlehen etc...): Annuitätendarlehen
  • Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv): 0,84 %
  • Zinsbindungsdauer: 10 Jahre
  • Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 64.839 EUR
  • fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 25 Jahre
  • anfänglicher Tilgungssatz: 3,762 %
  • monatliche Rate: 383,52 EUR
  • Sondertilgungen möglich? (Höhe angeben): 5 % p.a.
  • Tilgungssatzwechsel möglich? (Bedingungen wie Anzahl, Tilgungssatzbereich angeben): Einmalig, 2-5 %


Beispiel 2 (20 Jahre Zinsbindung + KFW 124):

Hauptdarlehen über PSD Nord:

  • Kreditbetrag: 325.000 EUR
  • Kreditart (z.B. Annuitätendarlehen, Endfälliges Darlehen etc...): Annuitätendarlehen
  • Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv): 1,07 %
  • Zinsbindungsdauer: 20 Jahre
  • Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 180.000 EUR
  • fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 40 Jahre
  • anfänglicher Tilgungssatz: 2 %
  • monatliche Rate: 831,46 EUR
  • Sondertilgungen möglich? (Höhe angeben): nein
  • Tilgungssatzwechsel möglich? (Bedingungen wie Anzahl, Tilgungssatzbereich angeben): drei Mal, 2-5 %

KFW 124 über IB.SH (entsprechend Beispiel 1):
  • Kreditbetrag: 125.000 EUR
  • Kreditart (z.B. Annuitätendarlehen, Endfälliges Darlehen etc...): Annuitätendarlehen
  • Zinssatz (p.a. nominal, sonst effektiv): 0,84 %
  • Zinsbindungsdauer: 10 Jahre
  • Restschuld bei Ende der Zinsbindung: 64.839 EUR
  • fiktive Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung: 25 Jahre
  • anfänglicher Tilgungssatz: 3,762 %
  • monatliche Rate: 383,52 EUR
  • Sondertilgungen möglich? (Höhe angeben): 5 % p.a.
  • Tilgungssatzwechsel möglich? (Bedingungen wie Anzahl, Tilgungssatzbereich angeben): Einmalig, 2-5 %

Was haltet ihr davon? Ich fand das Angebot mit den 0,8 % für 15 Jahre schon auffallend günstig. Die nächste Bank war bei 0,9 %.
Ist das wirklich realistisch bei einer 100% Kaufpreis Finanzierung?
Lt. dem Dr. Klein Berater vergünstigt der KFW-Anteil die Hauptfinanzierung.
Er hat uns als Vergleich nochmal durchgerechnet, was 15 Jahre ohne KFW kosten würden: 1,3 % mit 1.267 EUR monatlich.

Grundsätzlich möchte ich noch anmerken, dass wir natürlich lieber etwas weniger ausgeben würden. Aber es kommt auch auf das einzelne Objekt an. Hier etwas zu finden wird sicher schwierig und langwierig. Alle möglichen Kanäle sind schon aktiviert.

Kleine Anmerkung noch zu Gehalt und Co.:
Meine Freundin kommt in einem Jahr in die nächste Erfahrungsstufe und wird dann schon über 2.300 EUR netto pro Monat verdienen.
Tarifanpassungen kommen in der Regel jedes Jahr. Entsprechend denke ich, dass wir auch mit Kind und einem Jahr Elternzeit und anschliessender 75 % Stelle finanziell recht solide dastehen werden. Wir sind nicht besonders "luxusaffin" und packen gerne selbst an.

2% Tilgung sind natürlich nicht viel aber ich denke die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist für diese Region mit gutem Wachstum sehr überschaubar.
Miete ist leider keine Option, da einigermaßen schöne Wohnungen hier auch gerne 1.200 EUR warm kosten und wir auch nicht in einer Wohnung leben möchten.


Über euren Input/Rat würde ich mich sehr freuen.

Herzlichen Dank vorab und einen schönen Abend.
 
Nordlys

Nordlys

Im Hamburger Randgebiet musst Du wohl ü 400 ausgeben. Hamburg, davon Nordost ist ja OD, irgendwas zwischen Kübeck und Ahrensburg. Es könnte sein, das der Raum Norderstedt Ulzburg Quickborn etwas günstiger ist, da ist aber auch hässlicher.
 
H

Hutchinson123

Wir sind in Stormarn und möchten auch dort bleiben.
An die 400 k habe ich mich schon gewöhnt.

Hier sind die Preise im letzten Jahr gefühlt um 20 % gestiegen und seit Sommer tauchen fast keine Objekte mehr in den Portalen auf. Total verrückt.
 
H

Hutchinson123

Danke - ja, das stimmt.
Aber dadurch das meine Freundin bald einen ordentlichen Gehaltssprung macht, hätten wir dann mit Kindergeld auch mit 75% Stelle fast so viel wie jetzt.
Ich würde später sogar vielleicht reduzieren, da ich weniger verdiene.

Klar es kommen dann auch höhere Ausgaben...
Aber grundsätzlich traue ich es uns zu. Schwieriger wird es wohl, überhaupt ein Objekt zu finden ;)

Sollte es mal wirklich hart auf hart kommen, hätten wir auch finanziellen Rückhalt aus der Familie.
 
Zuletzt aktualisiert 08.12.2023
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