ING-DiBa Grundstücksbewertung bei Wohneigentum nur Miteigentumsanteile

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A

asrmel1

Hallo liebe Forengemeinde,

wir sind Besitzer einer Immobilie (freistehendes Einfamilienhaus) in einer Wohneigentumsgemeinschaft und planen einen größeren Umbau (Abbau der vorhandenen Immobilie und dann Neubau eines größeren Objektes). Für die derzeitige Immobilie ist eine Restschuld vorhanden und bei der ING-DiBa finanziert.

Für die Kosten des Neubaus haben wir bei der ING-DiBa eine Finanzierung angefragt. Diese ist uns abgelehnt worden, weil der von der ING-DiBa berechnete Wert des Grundstücks (nicht der Immobilie!) 100.000 Euro niedriger als die Restschuld ist.

Bei der Berechnung des Grundstückswertes wurden, laut Angabe unserer Finanzierungsberaterin, nur die Miteigentumsanteile berücksichtigt. Vorhandene Sondernutzungsrechte (der gesamte Bereich um das Haus herum) wurden dabei ignoriert.

Unsere Frage: ist diese Vorgehensweise korrekt? Im Grundbuch sind sowohl die Miteigentumsanteile als auch die Sondernutzungsrechte eingetragen und im aktuellen Wohneigentumsgesetz ist in §4 Abs. 1 klar geregelt, dass Sondernutzungsrechte zum Sondereigentum gehören.

Vielen Dank im Voraus
asrmel1
 
B

Benutzer200

Unsere Frage: ist diese Vorgehensweise korrekt?
Die Bank kann intern bewerten, wie sie möchte. Da gibt es kein "richtig" oder "falsch". Bewertungen die formalen Anforderungen genügen müssen (wie z.B. bei Pfandbriefbanken ==> BelWerV usw.), sehen schon wieder anders aus.

Die Bank könnte auch intern einfach nur die Wohnfläche wie bei einer Eigentumswohnung (nichts anderes ist Dein Haus ja) bewerten. Oder das gesamte Grundstück. Oder oder oder.

Davon abgesehen, sollte die Bank eine Immobilienbewertung des neu zu bauenden Hauses durchführen. Die reine Grundstücksbewertung interessiert eh niemanden.

Mach Dir keinen Stress, sondern geh zu einer anderen Bank.
 
B

Benutzer200

Natürlich ist das eine Option...jedoch eine sehr teure, da dann leider eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt... :-(
Na ja, einen Tod musst Du sterben. Wenn die ING-DiBa nicht finanzieren möchte, dann halt nicht neu bauen. Oder die VE wählen und neu bauen.

P.S. Warum die VE eine teure Variante? Rechne mal die VE gegen die Zinsersparnis, die Du bei einer neuen 20-Jahres Kondition hast. Dann merkst Du, dass die VE über die Laufzeit nicht teuer ist. Aber ich stimme Dir insofern zu, dass sie genau jetzt im Portemonnaie weh tut.
 
Y

Yaso2.0

.jedoch eine sehr teure, da dann leider eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt... :-(
Das würde ich im Finanzierungsvertrag noch mal nachlesen.

Schau mal, das habe ich auf der Seite von der Verbraucherzentrale gelesen..

Allerdings dürfen Sie den Kreditvertrag nur bei berechtigtem Interesse vorzeitig erfüllen. Ein solches liegt vor, wenn Sie die Immobilie, die als Sicherheit für das Darlehen dient, anderweitig verwenden möchten. Anwendungsbeispiele sind:
  • Oder Sie möchten mit der Immobilie ein zusätzliches Darlehen absichern (z.B. für den Dachgeschossausbau) und das bisherige Institut weigert sich, den Kredit dafür bereitzustellen, während ein anderes Institut den Kredit bereitstellen würde.

Müsste man recherchieren, ob ein Abriss und Neubau so zu bewerten ist, wie ein Kredit der, wie im Beispiel, für ein DG-Ausbau abgelehnt wurde..
 
T

Tom1978

Natürlich ist das eine Option...jedoch eine sehr teure, da dann leider eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt... :-(
Wieso? Es gibt Banken die auch in den zweiten Rang gehen. So war es auch bei uns. Grundstück über ING-Diba finanziert (leider mit 5 Jahren Zinsbindung). Haus wird über die MBS finanziert. Die geht auch in den zweiten Rang.
 
A

asrmel1

ING-Diba wird schwer. Die haben ganz schön rigorose Regeln. Da muss Du eher zu regionalen Banken.
ok, anders formuliert: die ING-Diba würde die Finanzierung genehmigen, wenn wir die Differenz zwischen Restschuld und berechneten Grundstückswert (die 100.000 eben) als EK einbringen würden. Daher suchen wir jetzt nach Möglichkeiten und das Nachrangdarlehen war eine Idee...
 
H

HilfeHilfe

ok, anders formuliert: die ING-Diba würde die Finanzierung genehmigen, wenn wir die Differenz zwischen Restschuld und berechneten Grundstückswert (die 100.000 eben) als EK einbringen würden. Daher suchen wir jetzt nach Möglichkeiten und das Nachrangdarlehen war eine Idee...
wird wahrscheinlich sehr teuer. mal die bank angerufen und die sondernutzungsrechte angesprochen ?

Was ist den das Grundstück aktuell wert ?
 
A

asrmel1

wird wahrscheinlich sehr teuer. mal die bank angerufen und die sondernutzungsrechte angesprochen ?
Ja. Der Kundenbetreuer war auf unserer Seite und hatte eingesehen, dass bei der Bewertung die Sondernutzungsrechte ignoriert worden sind. Er hat dies auch an die Sachbearbeiterin so weitergegeben. Diese ist jedoch der ersten Bewertung treu geblieben. Noch keine Ahnung warum...

Was ist den das Grundstück aktuell wert ?
Größe 312 qm. Natürlich voll erschlossen und eine sehr gute Lage (Raum Frankfurt am Main). Quadratische Form, perfekt für ein freistehendes Haus.

Bodenrichtwert ist 565.- Euro/qm. Verkehrswert liegt bei ca. 1000.- Euro/qm. (eine Schätzung des Grundstücks durch scoperty hat 317.000 Euro ergeben).

Ciao
 
A

asrmel1

Die ING hat nun einen Gutachter mit der Grundstücksbewertung beauftragt. Hatte jemand schon mal Erfahrung damit? Agieren die Gutachter eher "neutral" oder sind die doch meistens auf der Seite der Bank?
Ciao
 
R

Rumbi441

Die ING hat nun einen Gutachter mit der Grundstücksbewertung beauftragt. Hatte jemand schon mal Erfahrung damit? Agieren die Gutachter eher "neutral" oder sind die doch meistens auf der Seite der Bank?
Ciao
Der Berater wird von der Bank bezahlt?
Dann hast du ja schon deine Antwort. Gegenvorschlag: Besorg dir deinen eigenen Gutachter den bezahlst du, sag das vorher der Bank, dann sparen sich die die kosten.
 
Zuletzt aktualisiert 26.01.2022
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