Werden bei eurer Bank Dividendenerträge/Zinserträge voll angerechnet in Hinblick auf das laufende monatliche Einkommen (also Jahresertrag/12) ? Wird da einfach der Wert des abgelaufenen Jahres genommen oder ein Durchschnittswert der letzten Jahre?
Zumindest anteiligt.
Was ist mit nicht realisierten Kurssteigerungen von Wertpapieren (z.B. thesaurierende Anleihefonds, die keine laufenden Erträge abwerfen), aber auch einfach normalen Aktienkurssteigerungen in Hinblick auf die Anrechnung für das laufende Einkommen ?
Dasselbe was mit nicht realisierten Verlusten passiert. Hast Du mit nicht realisierten Kurssteigerungen Geld im Portemonnaie? Nein, also hast Du auch kein Einkommen. Ganz einfach.
Werden nicht notariell vereinbarte Zahlungen im Rahmen einer Erbschaftsauseinandersetzung angerechnet für das laufende Einkommen ?
Nein.
Welcher Betrag wird als Minimum angesetzt, der zur Lebenshaltung benötigt wird abseits des Kredits ?
Kommt auf Dein Einkommen an. Ab 700€ für einen Single - mehr Einkommen bedeutet auch gleichzeitig ein höheren Lebensstil und somit höhere Pauschalen. Können also auch mal 2.000€ mtl. sein.
Wie sieht es aus, wenn ich mit einem Bekannten einen Art (zinslosen) Privatkredit mache ?
Also sagen wir, ich gebe ihm 12.000 €. Und er bezahlt mir 10 Jahre lang 100 € zurück. Werden diese 100 € dann voll als laufendes Einkommen angerechnet
Nein.
Oder wenn du nicht rechnen möchtest: Wie viel Basispunkte Aufschlag zahle ich in etwa mehr als jemand mit gleicher Situation, aber monatlichem Netto von 10.000 € ?
Kein Unterschied, da dieselbe Risikoposition aus der Immobilie für Bank.
Das mit den SPV interessiert mich sehr:
Wie kommen die denn bitte auf eine 6%-Annuität ?
Ok, wenn die 50% Eigenkapital einbringen ist das klar. Aber viele agieren doch mit mindestens 90 % FK.
Dazu bräuchten die schon mindestens eine Sollmiete von 8%, dass nach Bewirtschaftungskosten (die haben ja auch noch im Vergleich zum Privatinvestor administrative Kosten für Buchführung etc.) 6% übrig bliebe für die Annuität. Nur wo bekommt man heute noch 8% ??? Das wird selbst gewerblich in Kleinbubishausen auf dem Acker schwierig (und da ist der Mietausfall höher, als dass man mit lediglich 20% Bewirtschaftungskosten rechnen könnte).
Alle Objekte, bei denen zwischen 15 und 35% Eigenkapital eingebracht wird. Diese Rahmendaten existieren bei annähernd alle gewerblichen Immobilienfinanzierern. Da ist die Grenze i.d.R. auch bei 80% Marktwert und somit 20% Eigenkapital auf den KP sowie die NK aus Eigenkapital. Warum soll bei einer SPV auch die Bank das ganze Risiko tragen? Einen Tod muss der Kunde halt sterben und hierbei ist es der Eigenkapital-Tod.
Bewirtschaftungskosten liegen übrigens bei vernünftigen Objekten in der Kalkulation bei 9-15%.
Aber ich verstehe nicht, wie da ein JETZT neu aufgelegter SPV Chancen hat, einen Kredit zu bekommen ? Der bräuchte ja mindestens 30% Eigenkapital bei der Finanzierung und selbst das wird sehr eng. Und wenn man mehr als 30% Eigenkapital einbringt, ist die Eigenkapital-Rendite nicht mehr wirklich interessant. (man braucht ja auch Eigenkapital-Rücklagen für Bewirtschaftung, Fondadministration etc.)
Annähernd 90-95% aller gewerbliche Immobilienfinanzierungen laufen über eine SPV - egal ob bei uns, einer HSH Nordbank, Deutsche Hypo, Bayern LB, Helaba oder wie immer sie heißen.
Du wirst lachen: ich hatte das auch schon mal in Erwägung gezogen, so etwas aufzulegen; Investoreninteressenten gibt es viele; wie hoch ist bei euch das geringste Volumen von so einem SPV ? Mir wurde mal gesagt, 10-20 Mio € wäre das Minimum. Nach meinen Berechnungen lässt sich das aber auch schon ab ca. 3-5 Mio € wirtschaftlich betreiben. Die Buchhaltung zB kann man ja selbst machen.
Du magst also einen kleinen privaten Fonds auflegen? Wir starten gewerblich bei rd. € 10 Mio, allerdings würden wir ein solches Konstrukt mit einem unerfahren Initiator und dann auch noch privat mit mehreren privaten Anlegern nicht begleiten wollen. Ist uns zu unprofessionell und aufwendig.
P.S. Es gibt genug Immobilien, die für das 30-40 fache der Jahresmieten gekauft werden. Bleibt noch immer viel mehr laufende Rendite als bei risikoarmen Alternativanlagen. Bei Wohnen sind auch noch höhere Preise kein Problem. Die Kunden sind dann aber auch eher institutionelle.
