Immokredit mit hoher Besicherung, aber wenig laufendem Einkommen

"Baufinanzierung Forum - Allgemeine Fragen" erstellt 13. 04. 2019.

Immokredit mit hoher Besicherung, aber wenig laufendem Einkommen 1.3 5 3votes
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  1. Tassimat

    Tassimat

    5. 02. 2019
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    Einen Zweiten Thread brauchen wir nicht, lass uns einfach weiter hier diskutieren.

    Aus reiner Neugierde: Kannst du etwas mehr über die Immobilie sagen? Wenn die in einer aufstrebenden Region stehen soll, dann kann es nur ein Einfamilienhaus oder ein Teil eines Reihenhauses sein.
    Eine einzige Wohneinheit, also maximales Riskio(!), soll ca. 20% EK-Rendite bringen? Kannst du mich mit einer kleinen Überschlagsrechnung überzeugen?
     
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  3. aero2016

    aero2016

    26. 05. 2016
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    Meinst Du sowas wie die Richtlinie 2014/17/EU über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher (WIKR), bzw. das deutsche Gesetz zur Umsetzung dazu vom 11. März 2016?
     
  4. face26

    face26

    11. 02. 2018
    436
    292
    ...vielleicht eine Immobilie mit mehreren Einheiten die stundenweise an selbständige Dienstleister vemietet? :p
     
  5. HilfeHilfe

    HilfeHilfe

    28. 06. 2013
    5.081
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    Hör mal @Minitrump du bist zu Mini das Dir jede Bank ihre herauslagekriterien präsentiert
     
  6. nordanney

    nordanney

    16. 01. 2013
    2.733
    531
    Puh, langer Text mit vielen Zahlen. Von Posting zu Posting kommt immer wieder etwas dazu.
    Noch einmal - JEDE BANK rechnet anders! Geh doch einfach mal zur Bank (oder zum Vermittler) und nimm ALLE Unterlagen mit. Mag jetzt nicht für Dich rechnen ;-)

    Die Meldeadresse ist schon ein großes Problem. Ansonsten klar Antwort: Ja, wenn die Rückzahlung des Darlehens aus Einkünften gesichert ist.
    Wir gewähren z.B. regelmäßig Darlehen an reine SPVs, deren Bonität sich lediglich aus den Mieteinkünften eines Objektes generiert. Ohne Bürgschaft o.ä.

    Tja, da wir jedes Jahr über € 10 Mrd. (soviel sind es tatsächlich) Baufinanzierungen herauslegen, scheint die Regelung ja nicht so verkehrt zu sein oder Du kennst die Finanzen Deiner Bekannten nicht gut genug...

    Es gibt für Deine Situation keinen Standard!
     
  7. Minitrump

    Minitrump

    12. 04. 2019
    12
    0
    @nordanney:
    Du musst gar nicht unbedingt rechnen. Mir geht es hauptsächlich um das Prinzipielle:
    Die tatsächliche Situation ist sogar noch etwas komplexer als ich sie hier geschildert hatte, insb. in Hinblick auf die Erbsituation, aber ich probiere mal meine Fragen so kompakt wie möglich zu stellen.

    1.
    Werden bei eurer Bank Dividendenerträge/Zinserträge voll angerechnet in Hinblick auf das laufende monatliche Einkommen (also Jahresertrag/12) ? Wird da einfach der Wert des abgelaufenen Jahres genommen oder ein Durchschnittswert der letzten Jahre?

    2.
    Was ist mit nicht realisierten Kurssteigerungen von Wertpapieren (z.B. thesaurierende Anleihefonds, die keine laufenden Erträge abwerfen), aber auch einfach normalen Aktienkurssteigerungen in Hinblick auf die Anrechnung für das laufende Einkommen ?

    3.
    Werden nicht notariell vereinbarte Zahlungen im Rahmen einer Erbschaftsauseinandersetzung angerechnet für das laufende Einkommen ?

    4.
    Welcher Betrag wird als Mimimum angesetzt, der zur Lebenshaltung benötigt wird abseits des Kredits ?

    5.
    Mir ist immer noch klar:
    Wenn ich der Bank klipp und klar sage, ich will die Immobilie in 10 Jahren wieder verkaufen. Kann ich dann keine Wertgegenstände wie Lebensversicherungen verpfänden, die dazu dienen sollen, als monatliches laufendes Einkommen gewertet zu werden. Also Bsp.: ich verpfände 12.000 € Cash; dadurch würden dann monatlich 100 € laufendes Einkommen repräsentiert. (12*10*100 = 12.000)
    Oder ist das nicht möglich aufgrund irgendwelcher Sittenwidrigkeitsbestimmungen (die sich dann zu ungunsten des Kunden auswirken !) und die 12.000 € würden auf die GANZE Laufzeit des Kredits bis zur Endtilgung verteilt, also z.B. 40 Jahre ? Würden diese 12.000 € dann als 25 € monatliches Einkommen gewertet ? Oder wird so eine Cash-Verpfändung mit 0 € angerechnet und wäre somit sinnlos ?

    6.
    Wie sieht es aus, wenn ich mit einem Bekannten einen Art (zinslosen) Privatkredit mache ?
    Also sagen wir, ich gebe ihm 12.000 €. Und er bezahlt mir 10 Jahre lang 100 € zurück. Werden diese 100 € dann voll als laufendes Einkommen angerechnet ?
    Oder ist dies nicht der Fall, weil die Laufzeit nur 10 Jahre ist, der Kredit aber - sagen wir - 40 Jahre bis zur Endtilgung läuft ?
    Ganz extrem: Würde es nicht langen, dass jemand mir die letzten 3 Monate jeweils 100 € am selben Tag bezahlt hat oder lässt sich die Bank dann den dazugehörigen Kreditvertrag geben ?

    7.
    Nehmen wir an, ich würde diese 6%-Annuität gerade so erreichen. Was wäre dann für ein Zinssatz auf 10 Jahre fest mit ca. 2% anfänglicher Tilgung in etwa zu erwarten ?
    Immo1: Wert 450T ; Beleihung 150T
    Immo2: Wert 380T; Beleihung 150T; Kredithöhe aktuell: 275 T
    Jetzt neu
    Immo3: Wert 280T; benötigter Kredit 270T.
    Sicherheiten können noch auf die beiden ersten Immobilien erweitert werden; optional wäre auch noch eine Lebensversicherung etc. verpfändbar.

    Oder wenn du nicht rechnen möchtest: Wieviel Basispunkte Aufschlag zahle ich in etwa mehr als jemand mit gleicher Situation, aber monatlichem Netto von 10.000 € ?


    Ah ok, also die gesetzliche Vorschrift ist zu überprüfen, ob die Rückzahlung des Darlehens aus Einkünften gesichert ist. Und eure bankinterne Umsetzung dieser allgemeinen Vorschrift ist nun zu überprüfen, dass eine 6%-Annuität bedient werden kann.
    Hab ich das richtig verstanden ?
    Ja, es hat schon jede Bank ihre eigenen Richtlinien, aber ich glaube schon, dass es so etwas wie einen generellen Standard gibt, von dem dann einzelne Banken eben mitunter etwas abweichen (z.B. arbeitet deine Bank auch mit der 80%-Anrechnung von Mieteinnahmen, die ja auch mir bereits im Vorfeld geläufig war)


    Das mit den SPV interessiert mich sehr:
    Wie kommen die denn bitte auf eine 6%-Annuität ?
    Ok, wenn die 50% EK einbringen ist das klar. Aber viele agieren doch mit mindestens 90 % FK.
    Dazu bräuchten die schon mindestens eine Sollmiete von 8%, dass nach Bewirtschaftungskosten (die haben ja auch noch im Vergleich zum Privatinvestor administrative Kosten für Buchführung etc.) 6% übrig bliebe für die Annuität. Nur wo bekommt man heute noch 8% ??? Das wird selbst gewerblich in Kleinbubishausen auf dem Acker schwierig (und da ist der Mietausfall höher, als dass man mit lediglich 20% Bewirtschaftungskosten rechnen könnte).

    Klar, wenn die vor 10 Jahren klein angefangen hatten, wo die Mietrenditen noch höher waren und sich bis jetzt der Immobilienpreis verdoppelt hat, dann brauchen die jetzt nurmehr ca. 4% Mietrendite, bezogen auf den jetzigen Marktpreis, um auf diese 6% Annuität zu kommen.
    Aber ich verstehe nicht, wie da ein JETZT neu aufgelegter SPV Chancen hat, einen Kredit zu bekommen ? Der bräuchte ja mindestens 30% EK bei der Finanzierung und selbst das wird sehr eng. Und wenn man mehr als 30% EK einbringt, ist die EK-Rendite nicht mehr wirklich interessant. (man braucht ja auch EK-Rücklagen für Bewirtschaftung, Fondadministration etc.)
    Du wirst lachen: ich hatte das auch schonmal in Erwägung gezogen, so etwas aufzulegen; Investoreninteressenten gibt es viele; wie hoch ist bei euch das geringste Volumen von so einem SPV ? Mir wurde mal gesagt, 10-20 Mio € wäre das Minimum. Nach meinen Berechnungen lässt sich das aber auch schon ab ca. 3-5 Mio € wirtschaftlich betreiben. Die Buchhaltung zB kann man ja selbst machen.

    @HilfeHilfe:
    Wenn du Bankinterna nicht nennen kannst/willst, dann poste aber wenigstens was Konstruktives hier !

    @aero2016:
    Ja, ich möchte einfach herausfinden, wie diese Kreditvergabepraxis aussieht. Was ist vom Gesetzgeber her vorgegeben, was ist bankenintern festgelegt. Unabhängig von meiner konkreten Situation interessiert mich einfach das allgemeine Prinzip. Genau, diese Richtlinie bzw. dieses Gesetz wird wohl die Rahmenbedingungen enthalten. Kennst du die bzw. kannst du die knapp zusammenfassen ?