Immobilien-Kredit mit hoher Besicherung, aber wenig laufendem Einkommen

4,90 Stern(e) 8 Votes
M

Minitrump

Hallo,

es geht um folgende Situation:
Ich besitze eine komplett schuldenfreie selbst bewohnte Immobilie mit einem Marktwert in Höhe von ca. 450.000 €. Dann hatte ich vor ein paar Jahren eine weitere Immobilie auf Kredit bei einer Bank erworben, die ich vermietet habe. Damaliger Kaufpreis war bei etwas über 300.000 €, jetziger Marktwert liegt in etwa bei 380.000 €. Aktuell liegt die Restschuld dieses Kredits bei ca. 275.000 €. Diese Immobilie wurde seinerzeit fast voll finanziert und ist etwa hälftig mit der vermieteten Immobilie und meiner selbst bewohnten Immobilie besichert (also jeweils ca. 150.000 € Hypothek); mir wurde die bestmögliche Bonität zugeordnet und entsprechend ein niedriger Kreditzinssatz vereinbart. Der Cash-Flow aus Mieteinnahme und Kreditratenzahlung + Bewirtschaftungskosten (Reparaturen, nicht umlagefähige Nebenkosten, Leerstand, Steuer, etc.) beläuft sich im Schnitt auf etwa + - 0.
Nun möchte ich eine weitere Immobilie erwerben, mit dem Ziel der Vermietung und einem daraus entstehenden Cash-Flow (Mieteinnahmen - Kreditrate & Bewirtschaftungskosten), der auch bei ungefähr 0 liegen soll. Diese Immobilie soll einen Kaufpreis von ca. 270.000 € haben. Die Nebenkosten und einen weiteren kleinen Eigenkapital-Anteil würde ich einbringen, so dass ca. 260.000 € finanziert werden müssten. Als Sicherheit soll die neu zu kaufende Immobilie herangezogen werden, sowie noch nicht in Anspruch genommene Hypotheken auf meine selbst bewohnte Wohnung (also 150.000 € sind da für die erste Mietwohnung bereits weg, aber es verbliebe bis zum Marktwert ja noch eine Summe von 300.000 € (und falls nötig auch noch weitere Teile der bereits vermieteten Immobilie. Also ich hätte dann insgesamt eine Bankschuld von ca. 535.000 € bei einem zur Besicherung zur Verfügung stehendem Marktwert von etwa 1.100.000 €, also die Kredithöhe entspräche noch Nichtmal ganz der Hälfte des aktuellen Marktwertes.
Ich könnte auch noch weitere verpfändbare Objekte wie Lebensversicherungen, Gold, Wertpapiere etc. im Gegenwert von etwa 200.000 € als Sicherheit einbringen.
MMn sollte es von der Besicherung überhaupt keine Probleme geben. Ich müsste diesbezüglich in der bonitätsbesten Stufe eingestuft werden.
Oder ist dem nicht so ?

Jetzt kommt das eigentliche Problem:
Ich hatte zwar früher, als ich den 1. Kredit aufnahm, sehr viel verdient (ca. 5.000 € netto), nur bin ich nun (zumindest temporär) arbeitsunfähig (medizinisches Attest) und erhalte derzeit eine Invalidenrente von Nichtmal ganz 1.500 €. Die langen grade so zum Leben. Gelegentlich muss ich auch mal noch auf (reichlich vorhandene) Rücklagen zurückgreifen. Diese Rücklagen sollten OHNE Invalidenzahlungen ausreichen, um 7-8 Jahre zu finanzieren.

Jetzt meine Fragen:
1.
Gewährt bei so einer Konstellation (bei einem laufenden Einkommen, das grade so zum Leben ausreicht; aber eben bei einer immens hohen Besicherung) eine Bank einem überhaupt einen Kredit ?
Diese Frage müsste eindeutig mit ja beantwortet werden, damit es überhaupt Sinn macht, dass ich bei der Bank nachfrage. Sonst würde ich mir unnötiger Weise den Schufa-Score versauen.

2.
Ich möchte den Kredit bei der Bank aufnehmen, wo ich bereits den ersten Kredit aufgenommen hatte. Fragen die dann nach meinen letzten 3 Gehaltsbescheinigungen erneut ? Bzw. muss man den aktuellen Berufs-/Gehaltsstatus erneut angeben ? Oder ist es bei Banken Usus, dass bei Kunden, die schon einmal bei ihnen vor knapp 3 Jahren den umfangreichen Selbstauskunftsprozess durchlaufen hatten und einen Kredit aufgenommen hatten, den dann nicht noch mal machen müssen ?

3.
Was für ein Zinssatzaufschlag kommt dann in etwa bei meiner Konstellation raus ? Also ich meine jetzt nicht die absolute Höhe des Zinssatzes, sondern bekommt man den bonitätsbesten Zinssatz, also wenn die Immobilie z.B. mit über 50% mit Eigenkapital finanziert wäre und man Beamter ist ? Oder wird auf diesen Satz dann noch ein Risikozuschlag draufgesetzt wegen des niedrigen laufenden Einkommens. Wenn ja wie viel Basispunkte Zuschlag sind da in etwa zu erwarten ? 10 ? 50 ? 100 ?

Fazit:
Die Kernfrage ist:
Spielt bei der Kreditvergabe/Höhe des Zinssatzes ein niedriges Einkommen eine Rolle, wenn der Kredit mehr als ausreichend besichert (überbesichert) ist ?
Z.B. bei Interhyp ist bei deren Simulationen nur relevant was an Eigenkapital (=Besicherung) eingebracht wird. Das Einkommen ist für deren Simulation völlig unerheblich.

Bitte nur Leute antworten, die die Kreditvergabepraktiken auch wirklich in der Praxis tatsächlich kennen und nicht nur allgemeine Vermutungen anstellen.
 
Zuletzt bearbeitet:
A

aero2016

Meine Vermutung ist, dass Du Hypothek und Grundschuld verwechselt. Egal.

Bei der Bank nachzufragen, versaut Dir keinen Schufa-Score und dürfte das einfachste sein. Ich behaupte, dass das hier nicht das richtige Forum für die Bewertung von Geldanlagen ist. Immocation wäre etwas, dass Dir vielleicht helfen könnte.
 
H

HilfeHilfe

Hallo, 1.500€ sind knapp über Pfändungsgrenze. Ja du hast insgesamt Cash Rücklagen und Rücklagen in Form unbelasteten Immobilien . Allerdings sind schon erst rangig auf deiner ersten Immobilie 150k von 450k belastet . Zum dem gehst du noch mehr ins Risiko . Warum nur 1.500€ ? Hast du bei dem Einkommen versäumt Gesundheit abzusichern ? Ich sehe nur eine Chance deine Hausbank aufzusuchen die die vermietetet Immobilie finanziert hat . Wobei 1.500€ um nochmals zurück zu kommen . Wird eher aussichtslos sein . Wünsche dir Gesundheit
 
lastdrop

lastdrop

Die Regelungen für die Kreditvergabe der Banken sind ja strenger geworden. Banken dürfen keine Kredite vergeben, wenn der Kapitaldienst nicht „gesichert“ ist, egal ob Du wesentliche anderemSicherheiten stellst. Wenn Du Zins und Tilgung nicht erbringen kannst, geht es nicht. Und das setzt eben ein ausreichend hohes, frei verfügbares Einkommen voraus.

Ich sehe daher wenig Chancen.
 
H

HilfeHilfe

Die Regelungen für die Kreditvergabe der Banken sind ja strenger geworden. Banken dürfen keine Kredite vergeben, wenn der Kapitaldienst nicht „gesichert“ ist, egal ob Du wesentliche anderemSicherheiten stellst. Wenn Du Zins und Tilgung nicht erbringen kannst, geht es nicht. Und das setzt eben ein ausreichend hohes, frei verfügbares Einkommen voraus.

Ich sehe daher wenig Chancen.
Und kein temporäres was beim TE der Fall ist
 
A

aero2016

Die Mieteinnahmen sind aber auch Einnahmen, die zumindest zu einem bestimmten Anteil anerkannt werden.
Immobilienerwerb und -Finanzierung als Kapitalanlage ist eben was anderes als eigengenutztes Wohneigentum.
 
Zuletzt aktualisiert 28.03.2024
Im Forum Liquiditätsplanung / Finanzplanung / Zinsen gibt es 3108 Themen mit insgesamt 67367 Beiträgen

Ähnliche Themen
16.02.2024Immobilie in gutem Zustand finanzierbar? Beiträge: 90
10.01.2020Wie viel Einkommen brauchen wir für unseren Hauskredit? Beiträge: 38
02.07.2021Sollen wir eine Überteuerte Immobilie kaufen? Beiträge: 63
02.08.2014Verlangt die Bank bei Darlehensnahme unser Eigenkapital? Beiträge: 11
04.03.20242 Käufer - 1 Immobilie - unterschiedliche Geldbeträge - Eigentümer? Beiträge: 45
01.07.2021Finanzierung / Eigenkapital / Einliegerwohnung - Grundsätzliche Gedanken Beiträge: 48
22.07.2015Hausbau mit wenig Eigenkapital möglich? Beiträge: 16
11.04.2022Hausbau 2024, wenig Eigenkapital finanzierbar? Beiträge: 75
23.12.2020Baufinanzierung, Einschätzung mit dem Einkommen möglich? Beiträge: 11
23.01.2017Fragen zur Anrechnung von Eigenkapital / Einschätzung Kaufnebenkosten Beiträge: 11
15.08.2019Wann Haus bauen? Verhältnis Zins/Eigenkapital Beiträge: 12
21.04.2016Finanzierung mit Grundstück und Eigenkapital so machbar? Beiträge: 20
14.04.2021Bauvorhaben finanzieren - Genügend Eigenkapital? Beiträge: 273
10.09.2015Hausbau mit diesem Eigenkapital und Nettoeinkommen machbar? Beiträge: 12
31.12.2020Grundstückskauf mit var. Finanzierung - Eigenkapital zurückhalten sinnvoll? Beiträge: 10
05.08.2023Wohnung der Eltern unter Marktwert kaufen Beiträge: 19
10.05.2022Haus kaufen mit Eigenkapital + Kredit, Sanieren durch Verkauf von Immobilie Beiträge: 24
24.09.2020Finanzierung um 400k bei 60-120k Eigenkapital mit Kombination BANK/KfW/Bausparvertrag Beiträge: 22
20.06.2016Erfahrungen mit Einkommen v. Selbstständigen bei Finanzierung? Beiträge: 12
07.06.2023Grundstück jetzt Finanzieren oder weiter Eigenkapital ansparen? Beiträge: 28
16.03.2020Kleines Einkommen - Hausbau, Vermietung und Co Beiträge: 10
04.06.2020Hausbau Doppelhaushälfte trotz niedrigem Eigenkapital mit langer Kredit-Laufzeit sinnvoll? Beiträge: 79
23.07.2020Wie ist ein 400k Darlehen ohne Eigenkapital finanzierbar? NettoEK bei 4.500€ Beiträge: 293
26.06.2021Wie viel Eigenkapital beim Hauskauf-Finanzierung? Beiträge: 15
26.08.2019Konsumentenkredit als Eigenkapital Beiträge: 39
06.04.2015Bau-Finanzierung mit unserem Eigenkapital machbar? Beiträge: 12
12.09.2021Kauffinanzierung: wieviel Eigenkapital (bei den niedrigen Zinsen)? Beiträge: 27
11.04.2021Finanzierung machbar? ETW Neubau 930.000 mit Eigenkapital 170.000 Beiträge: 55
05.08.2020Finanzierung ohne Eigenkapital außer Grundstück - Bayern Beiträge: 13

Alle Bilder dieser Forenkategorie anzeigen
Oben