Interhyp Immobilie Kreditvergabe Banken Einkommen Marktwert

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Hallo,

es geht um folgende Situation:
Ich besitze eine komplett schuldenfreie selbst bewohnte Immobilie mit einem Marktwert in Höhe von ca. 450.000 €. Dann hatte ich vor ein paar Jahren eine weitere Immobilie auf Kredit bei einer Bank erworben, die ich vermietet habe. Damaliger Kaufpreis war bei etwas über 300.000 €, jetziger Marktwert liegt in etwa bei 380.000 €. Aktuell liegt die Restschuld dieses Kredits bei ca. 275.000 €. Diese Immobilie wurde seinerzeit fast voll finanziert und ist etwa hälftig mit der vermieteten Immobilie und meiner selbst bewohnten Immobilie besichert (also jeweils ca. 150.000 € Hypothek); mir wurde die bestmögliche Bonität zugeordnet und entsprechend ein niedriger Kreditzinssatz vereinbart. Der Cash-Flow aus Mieteinnahme und Kreditratenzahlung + Bewirtschaftungskosten (Reparaturen, nicht umlagefähige Nebenkosten, Leerstand, Steuer, etc.) beläuft sich im Schnitt auf etwa + - 0.
Nun möchte ich eine weitere Immobilie erwerben, mit dem Ziel der Vermietung und einem daraus entstehenden Cash-Flow (Mieteinnahmen - Kreditrate & Bewirtschaftungskosten), der auch bei ungefähr 0 liegen soll. Diese Immobilie soll einen Kaufpreis von ca. 270.000 € haben. Die Nebenkosten und einen weiteren kleinen EK-Anteil würde ich einbringen, so dass ca. 260.000 € finanziert werden müssten. Als Sicherheit soll die neu zu kaufende Immobilie herangezogen werden, sowie noch nicht in Anspruch genommene Hypotheken auf meine selbst bewohnte Wohnung (also 150.000 € sind da für die erste Mietwohnung bereits weg, aber es verbliebe bis zum Marktwert ja noch eine Summe von 300.000 € (und falls nötig auch noch weitere Teile der bereits vermieteten Immobilie. Also ich hätte dann insgesamt eine Bankschuld von ca. 535.000 € bei einem zur Besicherung zur Verfügung stehendem Marktwert von etwa 1.100.000 €, also die Kredithöhe entspräche noch nichtmal ganz der Hälfte des aktuellen Marktwertes.
Ich könnte auch noch weitere verpfändbare Objekte wie Lebensversicherungen, Gold, Wertpapiere etc. im Gegenwert von etwa 200.000 € als Sicherheit einbringen.
MMn sollte es von der Besicherung überhaupt keine Probleme geben. Ich müsste diesbezüglich in der bonitätsbesten Stufe eingestuft werden.
Oder ist dem nicht so ?

Jetzt kommt das eigentliche Problem:
Ich hatte zwar früher, als ich den 1. Kredit aufnahm, sehr viel verdient (ca. 5.000 € netto), nur bin ich nun (zumindest temporär) arbeitsunfähig (medizinisches Attest) und erhalte derzeit eine Invalidenrente von nichtmal ganz 1.500 €. Die langen grade so zum Leben. Gelegentlich muss ich auch mal noch auf (reichlich vorhandene) Rücklagen zurückgreifen. Diese Rücklagen sollten OHNE Invalidenzahlungen ausreichen, um 7-8 Jahre zu finanzieren.

Jetzt meine Fragen:
1.
Gewährt bei so einer Konstellation (bei einem laufenden Einkommen, das grade so zum Leben ausreicht; aber eben bei einer immens hohen Besicherung) eine Bank einem überhaupt einen Kredit ?
Diese Frage müsste eindeutig mit ja beantwortet werden, damit es überhaupt Sinn macht, dass ich bei der Bank nachfrage. Sonst würde ich mir unnötiger Weise den Schufa-Score versauen.

2.
Ich möchte den Kredit bei der Bank aufnehmen, wo ich bereits den ersten Kredit aufgenommen hatte. Fragen die dann nach meinen letzten 3 Gehaltsbescheinigungen erneut ? Bzw. muss man den aktuellen Berufs-/Gehaltsstatus erneut angeben ? Oder ist es bei Banken Usus, dass bei Kunden, die schon einmal bei ihnen vor knapp 3 Jahren den umfangreichen Selbstauskunftsprozess durchlaufen hatten und einen Kredit aufgenommen hatten, den dann nicht nochmal machen müssen ?

3.
Was für ein Zinssatzaufschlag kommt dann in etwa bei meiner Konstellation raus ? Also ich meine jetzt nicht die absolute Höhe des Zinssatzes, sondern bekommt man den bonitätsbesten Zinssatz, also wenn die Immobilie z.B. mit über 50% mit EK finanziert wäre und man Beamter ist ? Oder wird auf diesen Satz dann noch ein Risikozuschlag draufgesetzt wegen des niedrigen laufenden Einkommens. Wenn ja wieviel Basispunkte Zuschlag sind da in etwa zu erwarten ? 10 ? 50 ? 100 ?

Fazit:
Die Kernfrage ist:
Spielt bei der Kreditvergabe/Höhe des Zinssatzes ein niedriges Einkommen eine Rolle, wenn der Kredit mehr als ausreichend besichert (überbesichert) ist ?
Z.B. bei Interhyp ist bei deren Simulationen nur relevant was an EK (=Besicherung) eingebracht wird. Das Einkommen ist für deren Simulation völlig unerheblich.

Bitte nur Leute antworten, die die Kreditvergabepraktiken auch wirklich in der Praxis tatsächlich kennen und nicht nur allgemeine Vermutungen anstellen.
 
Zuletzt bearbeitet:
Meine Vermutung ist, dass Du Hypothek und Grundschuld verwechselt. Egal.

Bei der Bank nachzufragen, versaut Dir keinen Schufa-Score und dürfte das einfachste sein. Ich behaupte, dass das hier nicht das richtige Forum für die Bewertung von Geldanlagen ist. Immocation wäre etwas, dass Dir vielleicht helfen könnte.
 
Hallo, 1.500€ sind knapp über pfändungsgrenze. Ja du hast insgesamt Cash Rücklagen und Rücklagen in Form unbelasteten Immobilien . Allerdings sind schon erst rangig auf deiner ersten Immobilie 150k von 450k belastet . Zum dem gehst du noch mehr ins Risiko . Warum nur 1.500€ ? Hast du bei dem Einkommen versäumt Gesundheit abzusichern ? Ich sehe nur eine Chance deine Hausbank aufzusuchen die die vermietetet Immobilie finanziert hat . Wobei 1.500€ um nochmals zurück zu kommen . Wird eher aussichtslos sein . Wünsche dir Gesundheit
 
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Die Regelungen für die Kreditvergabe der Banken sind ja strenger geworden. Banken dürfen keine Kredite vergeben, wenn der Kapitaldienst nicht „gesichert“ ist, egal ob Du wesentliche anderemSicherheiten stellst. Wenn Du Zins und Tilgung nicht erbringen kannst, geht es nicht. Und das setzt eben ein ausreichend hohes, frei verfügbares Einkommen voraus.

Ich sehe daher wenig Chancen.
 
Die Regelungen für die Kreditvergabe der Banken sind ja strenger geworden. Banken dürfen keine Kredite vergeben, wenn der Kapitaldienst nicht „gesichert“ ist, egal ob Du wesentliche anderemSicherheiten stellst. Wenn Du Zins und Tilgung nicht erbringen kannst, geht es nicht. Und das setzt eben ein ausreichend hohes, frei verfügbares Einkommen voraus.

Ich sehe daher wenig Chancen.
Und kein temporäres was beim TE der Fall ist
 
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Die Mieteinnahmen sind aber auch Einnahmen, die zumindest zu einem bestimmten Anteil anerkannt werden.
Immobilienerwerb und -finanzierung als Kapitalanlage ist eben was anderes als eigengenutztes Wohneigentum.
 
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