Hilfestellung wegen Sanierungsbedarf bei Hauskauf

[NFA123]

Hallo zusammen,

meine Frau und ich sind auf der Suche nach einem Haus und haben derzeit ein tolles Objekt ins Auge gefasst.

Wir interessieren uns sehr für ein freistehendes Einfamilienhaus in guter Lage, die Fakten hierzu sind:

- Baujahr 1957
- 160 qm Wohnfläche, voll unterkellert, II-geschossig,
- neues Dach inklusive Isolierung aus dem Jahr 2010
- Luftwärmepumpe mit Solarunterstützung, zusätzlich bei Bedarf Ölzentralheizung aus dem Jahr 2004
- die Fenster sind zwar doppelverglast, aber noch aus dem Baujahr - nur ein paar wurden ca. 2004 erneuert (Kunststoff, zweifach verglast)
- Elektrik größtenteils noch aus dem Baujahr - muss wahrscheinlich komplett erneuert werden
- an drei Außenwänden gab es mal feuchte Stellen, die Ursachen wurden wohl damals alle behoben (man sieht an den Tapeten immer noch die Flecken, muss ein Fachmann wohl prüfen, ob da alles wieder trocken ist)

Über den Kaufpreis haben wir mit dem Verkäufer bereits gesprochen; wieviel wir letztendlich aber zahlen können und wollen, hängt jetzt halt von dem Sanierungsumfang ab, den wir als Laien überhaupt nicht einschätzen können.

Jetzt meine Frage an Euch:

Wie komme ich zu einer fachmännischen Einschätzung, die mir zum einen aufführt, was vor Renovierung unbedingt zu Sanieren ist (Ihr kennt das ja: aus Kostengründen wollen/können wir nur so viel wie erforderlich machen) und zum anderen, was das in etwa kosten wird?

Gibt es jemanden, der wirklich alles an einem Haus beurteilen kann, also sowohl Elektrik, feuchte Wände, Schimmelgefahr, Wasserleitungen, Heizung also auch Fenster und etwaige erforderliche Dämmungs -/Lüftungsmaßnahmen?

Oder brauche ich erst einen Architekten für die eine Hälfte und dann noch einen Energieberater für den Rest? Oder gibt es spezialisierte Gutachter für sowas?

Das ich mir im Anschluss für die genauen Kosten Angebote von den jeweiligen Handwerkern einholen muss, ist mir bewusst, aber es wäre sehr hilfreich, wenn ich jetzt schon mal eine Hausnummer bekommen könnte, um zu wissen, ob wir uns das Gesamtpaket überhaupt leisten können.

Ich freue mich über alle Tipps und Antworten.

Viele Grüße
NFA

 

[nelly190]

Wäre hier nicht vielleicht ein guter Sachverständiger hilfreich? Im Vorfeld mit ihm reden, ob er auch eine grobe Kostenschätzung machen kann.

Sonst findest zu bei anderen Usern hier im Forum für ähnliche Vorhaben Kosten Übersichten. Ich bau selber auch um, aber mache alles selber. Somit passen meine Preise nicht. Grundsätzlich solltet ihr euch vielleicht mal im Baumarkt oder Fachhandel die Preise Grundsätzlich anschauen. Wenn es z.B. in Richtung Badezimmer Renovierung geht.
Ich hatte mal bei einem anderen Haus eine Kosten Aufstellung bekommen. Die lag glaube ich bei 100.000 Euro für alles inkl. Heizung. Zwei Bäder würde gerade mal mit 10.000 Euro bewertet. Das wird wohl kaum reichen. Denn das kostet schon fast nur das Material für zwei Bäder.

Mach einfach mal eine klare Auflistung Untereinander. Vielleicht kann irgendwer was zu einzelnen Positionen sagen. Oder du rufst mal unverbindlich örtliche Handwerker an. So habe ich es auch gemacht. Einfach anrufen, erklären das du einen groben Preis für eine Kostenschätzung benötigst. Fast alle Handwerker konnten mir weiterhelfen.

 

[NFA123]

Guten Morgen,

vielen Dank für die Einschätzung. Ich überlege halt, ob man so einen Sachverständigen zusätzlich zu einem Architekten und Energieberater braucht? Was kann ein Sachverständiger, was die anderen nicht können? Und wer ist (vermutlich) teurer? Objektiv dürften doch alle drei sein, oder?

Preise habe ich mir bisher nur im Internet zusammengegoogelt, sowas ist natürlich nicht belastbar und kann total daneben liegen.

Unsere erste Kalkulation "ins Blaue" sieht wie folgt aus:

- 50.000 EUR Fassaden- und Dachterrassendämmung (unter der Dachterrasse sind Wohnräume)
- 45.000 EUR neue Fenster
- 15.000 EUR Elektrik
- 5.000 EUR neues Geländer auf der Dachterrasse (das alte ist aus Holz und völlig hinüber)
- 50.000 EUR zwei neue Bäder (bei einem soll noch eine Wand zwischen Bad und separatem Klo entfernt werden)
- 15.000 EUR Böden
- 10.000 EUR Maler- und Tapezierarbeiten
- 10.000 EUR Küche (sehr kleiner Raum)

insg. rund 200.000 EUR für Sanierung und Renovierung

Wie gesagt, alles nur laienhaft gegoogelt. Klingen die Posten in etwa realistisch?

Viele Grüße
NFA

 

[Joedreck]

Hallo!
Das kommt ja immer auf den Umfang an. Insgesamt würde ich das aber schon als realistisch einschätzen. Beachte und vor allem mach auch Dinge mit die vielleicht nicht unbedingt nötig sind, aber absolut Sinn machen solang man beim renovieren ist.

Ich selbst habe entkernt und renoviert, zum Großteil in Eigenleistung. Ein "mach ich bei Gelegenheit" ist kacke. Die Gelegenheit kommt nie. Aber wichtige Dinge wie das Dach sind ja schon erledigt.
Denkt unter Umständen noch an eine perimeter Dämmung oder die Dämmung der kellerdecke.

 

[wpic]

Eine fachkundige Immobilienkaufberatung ist auf jeden Fall anzuraten. Idealerweise sollte der Gutachter die Kompetenzen eines Architekten und eines Gebäudeenergieberaters vereinen und das Gebäude in seiner Gesamtheit inkl. der Haustechnik bewerten können. Auch die bereits ausgeführten Sanierungsarbeiten sind dabei kritisch zu prüfen, da oftmals nicht fachgerecht durchgeführt. Der Erhaltungszustand, etwaige Bauschäden -meistens Feuchtebelastungen- der Sanierungsaufwand inkl. der energetischen Sanierung und die Optionen für Umbau/Umnutzung/Ausbau etc. sollten vom Gutachter umfassend eingeschätzt werden können.

Was auf Anhieb nicht zusammenpasst ist die Wärmepumpe in einem energetisch nicht sanierten Altbau aus den 50er Jahren, die zudem nur über eine Flächenheizung (Fußboden- oder Wandheizung) effizient betrieben werden kann, nicht über Heizkörper. Die Stellen der Feuchtebelastungen an den Außenwänden sollten dahingehend überprüft werden, ob hier eine nachhaltige Sanierung und Bauwerksabdichtung durchgeführt worden ist. Wenn das Dach gedämmt worden ist, ist eventuell gleichzeitig ein DG-Ausbau zu Wohnzwecken vorgenommen worden. Dieser muss dann entweder mit der alten Baugenehmigung von 1957 bereits bewilligt worden sein oder eine neue Baugenehmigung liegt vor. Ansonsten ist die eventuelle Umnutzung des DG noch nachträglich zu beantragen, muss aber grundsätzlich genehmigungsfähig sein. Auch das ist zu prüfen.

Darüber hinaus gibt es noch eine Reihe von Unterlagen und Dokumenten zum Objekt, die vom Gutachter gesehen werden sollten, damit die Immobilie ggf. lastenfrei in Deinen Besitz übergeht.

Der Kostenrahmen für die Sanierung ist nicht unrealistisch. Aussagen dazu können aber erst im Zusammenhang mit der Begehung des Objektes und bei vorliegenden Planungsunterlagen getroffen werden, die eine überschlägige Massenermittlung möglich machen.

Für die Sanierung und energetische Sanierung sollte von einem Architekten ein Planungskonzept im Zusammenhang erstellt werden. Direkte Angebotsanfragen an die ausführenden Firmen und Direktvergabe durch Dich sind nicht zu empfehlen. Die ausführenden Firmen übernehmen keine Planungsaufgaben und arbeiten dann unkoordiniert nebeneinander, mit den üblichen Abstimmungsschwierigkeiten und Baufehlern im Ergebnis. Eine unabhängige bauleitung sollte zudem die ausgeführten Arbeiten qualitativ und quantitativ überprüfen und abnehmen.

 

[DG]

Hallo!

Das mit der Wärmepumpe in einem solchen Haus hat mich auch sofort stutzig gemacht, das sollte sich auf jeden Fall ein Experte vor dem Kauf ansehen, welchen bzw. ob das überhaupt einen Sinn hat.

Bis auf die 45T€ für neue Fenster klingt das ansonsten für mich plausibel. Fenster kann man - wenn keine Schiebefenster dabei sind - mit ca. 500€ pro Fenster rechnen, dann müsste das Häuschen 90 Fenster haben. Selbst wenn man 1000€ pro Fenster rechnet, wären es noch 45 Fenster und so viele wird das Haus wohl nicht haben.

Grobe Richtung 150-200T€ sollte man für eine Sanierung/Renovierung dieser Größenordnung einrechnen und auch wenn an den Fenstern wohl noch was einzusparen ist, werden bei einem Umbau dieser Größenordnung Sachen auf Euch zukommen, die man von vornherein nicht sieht oder nicht auf dem Schirm hat, selbst mit Gutachter/Architekt. Insofern solltet Ihr Euch vielleicht 150T€ als hart kalkuliertes Planungsziel setzen und dann könnt Ihr für die Spezialfälle noch nachladen, wenn's denn sein muss.

Ansonsten würde ich das so angehen, wie von wpic beschrieben. Ich habe selbst ein altes Haus saniert/renoviert, wir hatten zwar keinen Gutachter, aber einen Architekten dabei - ganz ohne Begleitung geht das nicht, wenn man Voll-Laie ist. Und wie gesagt sollte der Puffer größer sein als bei einem Neubau. Wir haben bei unserem Umbau locker 50T€ mehr bzw. anders eingesetzt als ursprünglich geplant.

MfG
Dirk Grafe